交易安全是二手房買(mǎi)賣(mài)雙方最重視的問(wèn)題，這是有關(guān)機(jī)構(gòu)最近調(diào)查統(tǒng)計(jì)答出的結(jié)論。對(duì)上家來(lái)說(shuō)，交易安全的問(wèn)題主要包括找一家誠(chéng)信可靠的中介公司，簽訂一份能保障自己權(quán)益的購(gòu)房合同及順利收到房款。對(duì)下家來(lái)說(shuō)，確保房屋產(chǎn)權(quán)完整，房款安全支付，簽訂正規(guī)的中介合同、買(mǎi)賣(mài)合同及交房后沒(méi)有后遺癥。
房屋買(mǎi)賣(mài)是件大事，程序有點(diǎn)復(fù)雜。對(duì)二手房交易中的上下家來(lái)說(shuō)，了解房屋交易中的主要環(huán)節(jié)及操作技巧，不僅能增加交易的"保險(xiǎn)系數(shù)"，規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)，而且可以減少一定的交易費(fèi)用。本文將二手房交易劃分為交易前、交易中和交易后三個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)中的具體步驟加以分析，并提出相應(yīng)對(duì)策供讀者參考。
精心挑選誠(chéng)信中介
如果交易通過(guò)中介公司完成，必須選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。所選的中介公司須是有品牌的大公司，這些公司不僅有經(jīng)驗(yàn)豐富的正規(guī)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人員，而且操作也比較規(guī)范。要看中介公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和業(yè)務(wù)范圍?？蛇x擇經(jīng)驗(yàn)豐富、誠(chéng)信可靠的中介業(yè)務(wù)員辦理，但在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)必須要求經(jīng)紀(jì)人到場(chǎng)，并核對(duì)他的經(jīng)紀(jì)證號(hào)。
審查房屋權(quán)屬狀況
下家要對(duì)房屋的權(quán)屬狀況有所了解。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書(shū)面證明。在簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，共有人如不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，把好夫妻共有財(cái)產(chǎn)關(guān)?！痘橐龇ā芬?guī)定，凡是夫妻婚后因購(gòu)買(mǎi)、繼承取得的房屋屬于雙方共有財(cái)產(chǎn)，下家應(yīng)要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。
了解房屋使用情況
首先，一定要確保房屋的產(chǎn)權(quán)證是真的，而不是偽造的。根據(jù)房屋產(chǎn)證，下家可以了解到房屋建筑面積大小、房屋用途是辦公還是居住等內(nèi)容。另外，下家可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門(mén)查到房屋有無(wú)被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。若房屋已出租，下家應(yīng)要求上家提供該承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明。【資訊第一播報(bào)http://zxdybb.netsh.com.cn】
實(shí)地查看房屋質(zhì)量
下家除了向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢問(wèn)房屋是否作過(guò)大修或質(zhì)量問(wèn)題外，還應(yīng)實(shí)地查看房屋質(zhì)量。首先，查看房屋是否有私自搭建違章建筑的情況，如擅自占用屋頂露臺(tái)、走廊，屋內(nèi)未經(jīng)有關(guān)部門(mén)許可搭有閣樓等；其次，觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，如戶型是否實(shí)用，管線走向是否安全、合理，天花板有無(wú)漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等；再次，檢查屋內(nèi)水、電、煤等設(shè)施是否完好，可擰開(kāi)水龍頭看看出水的暢通情況；查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開(kāi)不了的尷尬；觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象；最后，下家對(duì)簡(jiǎn)單的新裝修多一個(gè)心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。
交易中明確中介收定性質(zhì)
定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。若下家把定金交給中介公司，一定要明確中介公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉(zhuǎn)交。如果是代收，則中介公司收取定金時(shí)應(yīng)當(dāng)出具上家的委托書(shū)。否則，下家要在居間合同中明確中介公司的轉(zhuǎn)交責(zé)任，如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交，未能按時(shí)轉(zhuǎn)交需承擔(dān)的違約責(zé)任等。
為了防止上家收了定金之后提高房屋總價(jià)，上下家要在書(shū)面的定金協(xié)議中對(duì)購(gòu)房合同的主要條款達(dá)成一致意見(jiàn)，這樣下家就會(huì)有保障。
上下家當(dāng)面談合同
即使是通過(guò)品牌中介公司交易，也不能完全排除個(gè)別素質(zhì)不高的業(yè)務(wù)員從中做手腳。因此，在達(dá)成交易意向后，上下家要對(duì)交易中應(yīng)發(fā)生的稅費(fèi)有所了解，具體可查閱本報(bào)相關(guān)文章或到房產(chǎn)交易部門(mén)咨詢，這樣做，可以防止極少數(shù)業(yè)務(wù)員或中介公司借各種名目亂收費(fèi)。在交易過(guò)程中，上下家不要擅自與業(yè)務(wù)員簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，避免業(yè)務(wù)員將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為個(gè)人業(yè)務(wù)，使得上下家無(wú)法享受中介公司的擔(dān)保。在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，上下家一定要坐下來(lái)當(dāng)面談好房?jī)r(jià)、過(guò)戶時(shí)間等條款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價(jià)的情況發(fā)生。【資訊第一播報(bào)http://zxdybb.netsh.com.cn】
簽合同注意五條款
2003版房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同示范文本自今年7月1日開(kāi)始啟用，審查好五個(gè)主要條款是簽好新版買(mǎi)賣(mài)合同的關(guān)鍵。（一）權(quán)屬條款。主要是審查房屋的權(quán)屬狀況，如有無(wú)共有人或房屋有無(wú)抵押等權(quán)利限制。（二）房?jī)r(jià)與傭金條款。如二手房買(mǎi)賣(mài)通過(guò)中介公司，則明確委托價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容和傭金數(shù)額。審查內(nèi)容包括，1.上家的委托價(jià)與下家的買(mǎi)價(jià)是否一致；2.中介公司收取的傭金數(shù)額不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定的上限比例。審查的依據(jù)是上下家與中介公司簽訂的居間合同和上下家簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同。（三）房款支付條款。二手房買(mǎi)賣(mài)一般不能實(shí)現(xiàn)“一手交錢(qián)，一手交房”，因此對(duì)付款方式進(jìn)行審查就非常必要。一般來(lái)說(shuō)，付款要和雙方的交易步驟銜接。除付定金外，房款一般分三筆付清，簽約時(shí)的首付款，拿到交易過(guò)戶受理單時(shí)付一筆，產(chǎn)證出來(lái)及交房后付尾款。此外，上下家還可以通過(guò)第三方，如中介公司、銀行、律師事務(wù)所等進(jìn)行房款監(jiān)管。（四）交房條款。主要是對(duì)有關(guān)交房條款的審查，其中包括交房時(shí)間、交房條件、交房標(biāo)志等。交房條件一般包括下家付清房款，上家遷出戶口、付清物業(yè)及水電煤有線等費(fèi)用，上下家維修金結(jié)清。關(guān)于交房標(biāo)志，新版合同第四條有明確約定，并且將交鑰匙作為二手房買(mǎi)賣(mài)的交房標(biāo)志之一，使之更符合實(shí)際情況。（五）違約救濟(jì)條款，主要是對(duì)上下家違約責(zé)任及救濟(jì)途徑的審查。新版買(mǎi)賣(mài)合同傾向于鼓勵(lì)市民通過(guò)仲裁這一途徑來(lái)解決糾紛。由于仲裁是一審終審制，有利于提高解決糾紛的效率。當(dāng)然，上下家也可以選擇通過(guò)法院來(lái)解決糾紛。
交易中
1、二手房交易應(yīng)提交下列文件：
(1)房屋產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)登記表；
(2)權(quán)利申請(qǐng)人身份證或營(yíng)業(yè)執(zhí)照或機(jī)構(gòu)代碼證(復(fù)印件)；
(3)原房屋權(quán)屬證書(shū)(先到檔案室辦理注銷(xiāo)手續(xù))；
(4)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)(買(mǎi)賣(mài)雙方帶身份證在登記窗口當(dāng)場(chǎng)簽訂，如不能親自到場(chǎng)需提交委托公證書(shū))；
(5)國(guó)有企業(yè)、行政事業(yè)單位和集體企業(yè)出售房產(chǎn)的，應(yīng)提供市政府產(chǎn)權(quán)交易所、國(guó)有資產(chǎn)管理和上級(jí)主管部門(mén)等有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件；股份制企業(yè)出售房產(chǎn)的，應(yīng)提供企業(yè)章程、董事會(huì)或股東大會(huì)決議；【資訊第一播報(bào)http://zxdybb.netsh.com.cn】
(6)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；
(7)契稅完稅證明；
(8)非本市戶口的提交當(dāng)?shù)赜?jì)生委的《流動(dòng)人口婚育證明》和房屋所在街道辦事處計(jì)生辦查驗(yàn)證明。
2、二手房交易應(yīng)繳納如下費(fèi)用：
(1)交易手續(xù)費(fèi)：住宅每平方米6元，非住宅按房?jī)r(jià)的2％收?。?/p>
(2)產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：住宅每套80元，非住宅按房?jī)r(jià)的0.14％收??；
(3)IC卡費(fèi)：每張60元(規(guī)定每張120元，在近期內(nèi)按優(yōu)惠價(jià)收取)；
(4)印花稅(代稅務(wù)局收)：每本5元；
(5)檔案利用費(fèi)：每本檔案13元。
(6)契稅:視房屋性質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)有所不同(見(jiàn)契稅政策指南)。
3.二手房轉(zhuǎn)按揭貸款的辦理程序
☆、轉(zhuǎn)按揭二手房按揭貸款是指建行向購(gòu)房人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)已在建行辦理按揭貸款但貸款本息尚未還清且《土地房屋權(quán)證》已辦妥的二手房的貸款。
☆、貸款辦理程序：
?、俳杩钊伺c賣(mài)房人簽訂購(gòu)房合同或意向書(shū)；
?、谙蚪ㄐ刑岢龆址堪唇屹J款申請(qǐng)，并提交相關(guān)資料；
③建行進(jìn)行貸前調(diào)查及審批；【資訊第一播報(bào)http://zxdybb.netsh.com.cn】
?、芡赓J款的，建行與借款人簽訂《二手房按揭借款合同》；賣(mài)房人與建行簽訂《樓宇按揭借款補(bǔ)充合同》；
?、葙u(mài)房人償還貸款金額不足償還賣(mài)方所欠建行與轉(zhuǎn)按揭相關(guān)貸款本息的差額部分；
?、藿杩钊伺c賣(mài)房人辦理房產(chǎn)交易過(guò)戶，辦妥借款人名下的《土地房屋權(quán)證》；
?、咿k妥抵押登記、《土地房屋他項(xiàng)權(quán)證》、保險(xiǎn)手續(xù)后，借款人簽署《貸款劃轉(zhuǎn)通知書(shū)》，建行發(fā)放貸款；
?、嘟杩钊税雌趦斶€貸款。
交易后
掃除交房后遺癥
二手房交易結(jié)束后，上下家往往為水、電、煤的費(fèi)用，戶口的遷移等發(fā)生紛爭(zhēng)。要掃除這些后遺癥，上下家應(yīng)注意下面幾個(gè)問(wèn)題：
?。ㄒ唬┙Y(jié)清水表賬單。本市自來(lái)水公司目前實(shí)行的是戶名住宅地址制度，因此上下家不需要辦理水表過(guò)戶手續(xù)。按自來(lái)水公司的規(guī)定，不論是誰(shuí)使用的，凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經(jīng)30日催繳后仍未繳清水費(fèi)和滯納金的住戶，則停止供水。因此在交房之前，下家要詢問(wèn)上家是否已付清水費(fèi)，同時(shí)別忘了保留交房日上個(gè)月份的已繳訖水費(fèi)賬單收據(jù)。
（二）告知電表狀況。按電力公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆總?cè)劢z箱和電表、私自開(kāi)啟封印、擅自變更計(jì)量裝置等行為均屬違章行為，違者按違章用電處理。因此，在房屋交接驗(yàn)收時(shí)，下家必須親自查驗(yàn)電表有否移動(dòng)、改裝、線路走向是否正常等，同時(shí)保留交房日上個(gè)月份已繳訖的電費(fèi)帳單收據(jù)。
?。ㄈ﹨f(xié)助煤氣過(guò)戶。按照燃?xì)夤镜囊?guī)定，上下家必須憑《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》且已寫(xiě)明本房?jī)r(jià)已包含燃?xì)庠O(shè)施費(fèi)，以及雙方的身份證、上家在交房日前一個(gè)月已繳訖的煤氣費(fèi)賬單，一起到燃?xì)獠块T(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)。對(duì)于沒(méi)有約定或約定不清的，燃?xì)獠块T(mén)將拒絕辦理。【資訊第一播報(bào)http://zxdybb.netsh.com.cn】
（四）結(jié)清電話費(fèi)。有的家庭已經(jīng)安裝了多門(mén)電話線路，下家就要仔細(xì)問(wèn)清楚，并且在合同補(bǔ)充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是ISDN電話線，轉(zhuǎn)讓價(jià)是否包含電話線。購(gòu)房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請(qǐng)安裝電話。如確因電話線路或號(hào)源緊張而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到電信部門(mén)辦一張截止到交房日的結(jié)算賬單，一并清結(jié)后，再辦理過(guò)戶手續(xù)。
?。ㄎ澹﹨f(xié)助有線電視過(guò)戶。有線電視實(shí)行一戶一卡制，由于有些二手房是空關(guān)房，平時(shí)無(wú)人居住，上家也沒(méi)有去付有線電視的月租費(fèi)，造成拖欠。時(shí)間一長(zhǎng)，有線站會(huì)作封端處理。因此，在房屋交接時(shí)下家可要求上家提交交房日上月的有線電視費(fèi)收據(jù)憑證，以及有線電視憑證。下家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權(quán)證，即可到房屋所在地的街道有線電視站辦理過(guò)戶手續(xù)。
?。┙Y(jié)算維修基金。按照房地產(chǎn)管理部門(mén)的規(guī)定，住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，維修基金賬戶中剩余部分的款額是不予退還的，其中上家繳納的剩余部分，由物業(yè)管理企業(yè)提供證明，憑《商品住宅維修基金結(jié)算交割單》可向下家收取，同時(shí)維修基金的所有人更名為下家。
（七）遷移戶口。買(mǎi)賣(mài)二手房，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，上家的戶口沒(méi)有及時(shí)遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一種糾紛。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地的警署查閱上家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果上家戶口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問(wèn)題約定清楚。
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