房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)申辦五證的取得程序房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)申辦五證的取得程序房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)申辦五證的取得程序房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)申辦五證的取得程序 （一）、立項(xiàng)批準(zhǔn)。一般是由開發(fā)商向城市計(jì)劃委員會提出申請報(bào)告，根據(jù)當(dāng)?shù)氐某鞘邪l(fā)展情況，一般情況這些申請大部分都可獲得批準(zhǔn)。 （二）、建設(shè)用地許可證。開發(fā)商拿著立項(xiàng)證明到規(guī)劃局，規(guī)劃局根據(jù)各地的城市發(fā)展規(guī)劃，發(fā)一個(gè)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，證明此宗土地可以用于住宅建設(shè)。 （三）、土地使用權(quán)證。開發(fā)商憑著《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》到國土資源管理局，交了土地出讓金，給一個(gè)《國有土地使用權(quán)證》。 （四）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。開發(fā)商得到了地，然后就要進(jìn)行住宅設(shè)計(jì)，將這個(gè)設(shè)計(jì)的內(nèi)容再交給規(guī)劃局，規(guī)劃局經(jīng)過審核，認(rèn)為符合規(guī)劃要求的，就再發(fā)一個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。注意此證與上面所講的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是不一樣的！《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是證明此宗土地可以進(jìn)行住宅建設(shè)；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是證明這項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)內(nèi)容符合規(guī)劃要求。 （五）、《建設(shè)工程施工許可證》。開發(fā)商拿著上述幾個(gè)證件以及與建筑商簽訂的合同，到建設(shè)委員會進(jìn)行登記，取得《建設(shè)工程施工許可證》。 （六）、《商品房預(yù)售許可證》。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第２４８號）第二十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的２５％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； （4）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！钡诙臈l規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記，，，，應(yīng)當(dāng)提交下列文件應(yīng)當(dāng)提交下列文件應(yīng)當(dāng)提交下列文件應(yīng)當(dāng)提交下列文件：：：： （一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料； （二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書； （三）工程施工合同； （四）預(yù)售商品房分層平面圖； （五）商品房預(yù)售方案?！钡诙鍡l規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起１０日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由?！?nbsp; 五證的復(fù)印件只能作為一種參考。由于商品房預(yù)售五證問題涉及到商品房買賣合同的基礎(chǔ)，特別是其中的《國有土地使用權(quán)證》和《商品房預(yù)售許可證》尤為重要。因?yàn)椤秶型恋厥褂脵?quán)證》直接影響到購房者將來是否可以拿到房屋所有權(quán)證的問題；而《房屋的預(yù)售許可證》將直接影響到商品房買賣合同的法律效力問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！?nbsp; 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目行政許可所需要辦理的簡明流程房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目行政許可所需要辦理的簡明流程房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目行政許可所需要辦理的簡明流程房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目行政許可所需要辦理的簡明流程 為給那些欲進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的公司對房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個(gè)初步的了解，現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的行政審批辦理流程簡要說明如下。一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。 第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作 在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。 第二部分 行政審批部分 根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段： 1）選址定點(diǎn)； 2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； 3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查； 4）規(guī)劃報(bào)建圖審查； 5）施工報(bào)建； 6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。 一、選址定點(diǎn)階段。 此階段一般辦理以下事項(xiàng)： 1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。 2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。 3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。 4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。 5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。 二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。 2、國土資源局辦理土地預(yù)審。 3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。 三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。 2、公安消防支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。 3、公安局交警支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。 4、人防辦對初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。 5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。 6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查.7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。 8、建委對施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。 9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。 四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。 2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。 3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。 五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。 2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。 3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。 六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。 開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料： 1、以下證明材料： （1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書； 3、工程施工合同； 4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。 七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段。此階段辦理以下一般事項(xiàng)七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段。此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行備案審查。 2、財(cái)政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。 3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段 1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。 2、開發(fā)商應(yīng)提交材料： （1）申請書； （2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； （3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （6）施工許可證； （7）房屋竣工驗(yàn)收資料 （8）房屋測繪成果； （9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。 以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)。
房地產(chǎn)開發(fā)流程
第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序 一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立 1、公司設(shè)立準(zhǔn)備 2、申請資質(zhì)等級審批 3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn) 4、辦理工商注冊登記 5、辦理稅務(wù)登記 二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 6、申請批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書 7、辦理企業(yè)名稱登記 8、送審合資或合作合同、章程 9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書 10、辦理企業(yè)登記 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi) 1、企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi) 2、企業(yè)法人變更登記費(fèi) 3、企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi) 4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi) 第二步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序 1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書 2、初步確定開發(fā)方案 3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn) 4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書 5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi).1、可行性研究費(fèi) 2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi) 第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序 一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì) 1、申報(bào)選址定點(diǎn) 2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 4、辦理人防審核 5、辦理消防審核 6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 7、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查 8、落實(shí)環(huán)?！叭龔U”治理方案 9、委托環(huán)境影響評價(jià)并報(bào)批 .
10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo) 11、委托地質(zhì)勘探 12、委托初步設(shè)計(jì) 13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì) 二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套 14、征求主管部門審查意見 15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案 16、報(bào)審市政配套方案 17、市政各管理部門提出市政配套意見 18、市政管線綜合 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi) 1、工程勘察（測量）費(fèi) 2、工程設(shè)計(jì)費(fèi) 3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi) 4、竣工檔案保證金 5、臨時(shí)用地費(fèi) 6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi) 7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi).
8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi) 9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi) 第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得 取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序 一、國有土地使用權(quán)的出讓 1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2、辦理建設(shè)用地委托釘樁 3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請 4、主管部門實(shí)地勘察 5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審 6、委托地價(jià)評估 7、辦理核定地價(jià)手續(xù) 8、辦理土地出讓審批 9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 10、領(lǐng)取臨時(shí)國有土地使用證 11、領(lǐng)取正式國有土地使用證 12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還 二、國有土地使用權(quán)的劃撥 13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請.14、主管部門現(xiàn)場勘察 15、劃撥用地申請的審核、報(bào)批 16、取得劃撥用地批準(zhǔn)
三、集體土地的征用
17、征用集體土地用地申請 18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案 19、簽訂征地協(xié)議 20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議 21、確定勞動力安置方案 22、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議 23、市政府下文征地 24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi) 25、辦理批地文件、批地圖 26、辦理凍結(jié)戶口 27、調(diào)查戶口核實(shí)勞動力 28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作 29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 31、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作 32、征地結(jié)案 取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi) 1、地價(jià)款（土地出讓金） 2、資金占用費(fèi) 3、滯納金 4、土地使用費(fèi) 5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi) 6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi) 7、土地閑置費(fèi) 8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi) 9、城鎮(zhèn)土地使用稅 10、地價(jià)評估費(fèi) 11、出讓土地預(yù)訂金 12、征地管理費(fèi) 13、土地補(bǔ)償費(fèi) 14、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi) 15、地上物補(bǔ)償費(fèi) 16、勞動力安置費(fèi) 17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi) 18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金 19、耕地占用稅
第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序
1、委托進(jìn)行拆遷工作 2、辦理拆遷申請
3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證 4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書 5、辦理拆遷公告與通知 6、辦理戶口凍結(jié) 7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng) 8、確定拆遷安置方案 9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議 10、召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置 11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款 12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理 13、移交拆遷檔案資料 14、房屋拆遷糾紛的裁決 15、強(qiáng)制拆遷 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi) 1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2、搬家補(bǔ)助費(fèi) 3、提前搬家獎勵(lì)費(fèi) 4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)） 5、清理費(fèi) 6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi) 7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi) 8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi) 9、房屋拆遷管理費(fèi) 10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi) 第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開工、建設(shè)、竣工階段.
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序 一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作 1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊 2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃 3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi) 4、交納自來水廠建設(shè)費(fèi) 5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi) 6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi) 7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi) 8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù) 9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖 10、出施工圖 11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金 12、辦理消防審核意見表 13、審批人防工程、辦理人防許可證 14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記 二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo) .
16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請 17、招標(biāo)準(zhǔn)備 18、招標(biāo)通告 19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn) 20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底 21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn) 22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo) 23、投標(biāo)單位資格審批 24、編制投標(biāo)書并送達(dá) 25、召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場 26、召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo) 27、評標(biāo)、決標(biāo) 28、發(fā)中標(biāo)通知書 29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查 三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理 31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù) 32、建設(shè)工程監(jiān)理 33、辦理開工統(tǒng)計(jì)登記 34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi) 35、辦理開工前審計(jì) 36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅 37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證 38、報(bào)裝施工用水、電、路 39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門 40、協(xié)調(diào)交通管理部門 41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議 42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證 四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工 43、施工場地的“三通一平” 44、施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè) 45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝 46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督 五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收 47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù) 48、辦理開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》 49、商品住宅性能認(rèn)定 50、竣工統(tǒng)計(jì)登記 51、辦理竣工房屋測繪 52、辦理產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi) 1、三通一平費(fèi) 2、自來水廠建設(shè)費(fèi) 3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)
4、供熱廠建設(shè)費(fèi) 5、煤氣廠建設(shè)費(fèi) 6、地下水資源養(yǎng)蓄基金 7、地下熱水資源費(fèi) 8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)） 9、開發(fā)管理費(fèi) 10、城建綜合開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi) 11、建筑行業(yè)管理費(fèi) 12、綠化建設(shè)費(fèi) 13、公園建設(shè)費(fèi) 14、綠化補(bǔ)償費(fèi) 15、路燈維護(hù)費(fèi) 16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi) 17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)） 18、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)） 19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)） 20、建安工程費(fèi) 21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi) 22、合同預(yù)算審查工本費(fèi) 23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi) 24、竣工圖費(fèi) 25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金 26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi) 27、工程監(jiān)理費(fèi) 28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi) 29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi) 30、超計(jì)劃用水加價(jià) 31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi) 32、占道費(fèi) 33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營階段 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的法律程序 一、北京市外銷商品房的銷售 1、辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》 2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所.3、與購房者簽訂認(rèn)購書 4、簽訂正式買賣契約 5、辦理簽約公證 6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證 7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記 8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記 9、外銷商品房抵押登記 10、樓宇交付入住手續(xù) .
11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù) 二、北京市內(nèi)銷商品房的銷售 12、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明 13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議 14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》 15、銷售項(xiàng)目備案 16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售 17、與購房者簽訂認(rèn)購書 18、與購房者簽訂買賣契約 19、辦理預(yù)售登記 20、辦理轉(zhuǎn)讓登記 21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù) 22、樓宇交付入住 23、質(zhì)量保證書和使用說明書 24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù).三、北京市房地產(chǎn)出租的綜合管理 25、房屋出租權(quán)的確認(rèn) 26、申請房屋租賃許可證 27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議 28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù) 29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租 30、房屋租賃關(guān)系的終止 四、北京市房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)（外地來京人員）管理 31、房屋出租權(quán)的確認(rèn) 32、出租人辦理房屋租賃許可證 33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》 34、簽訂書面租賃協(xié)議 35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù).
五、北京市房地產(chǎn)的抵押 36、抵押權(quán)的設(shè)定 37、簽訂抵押合同 38、辦理房地產(chǎn)抵押登記 39、抵押房地產(chǎn)的占管 40、抵押房地產(chǎn)的處分 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費(fèi) 1、營業(yè)稅 2、城市維護(hù)建設(shè)稅 3、教育費(fèi)附加 4、印花稅 5、契稅 6、土地增值稅 7、企業(yè)所得稅
8、個(gè)人所得稅 9、房產(chǎn)稅 10、城市房地產(chǎn)稅 11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 12、房屋所有權(quán)證工本費(fèi) 13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi) 14、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi) 15、房屋買賣登記費(fèi) 16、房屋買賣手續(xù)費(fèi) 17、房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi) 18、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi) 19、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi)
20、房屋租賃登記費(fèi) 21、房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi) 22、房屋公證估價(jià)手續(xù)費(fèi) 23、房地產(chǎn)價(jià)格評估費(fèi) 24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi) 第八步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序 1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批 2、簽署物業(yè)管理委托合同 3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收 4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn) 5、安排簽訂管理公約 6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書 7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求 8、物業(yè)管理委員會的設(shè)立
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi) 1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費(fèi) 2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金 3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi) 4、高檔住宅物業(yè)管理費(fèi) 5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi) 6、供暖費(fèi) 第八步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序 .
1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批 2、簽署物業(yè)管理委托合同 3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收 4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn) 5、安排簽訂管理公約 6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書 7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求 8、物業(yè)管理委員會的設(shè)立 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi) 1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費(fèi) 2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金 3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi) 4、高檔住宅物業(yè)管理費(fèi) 5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi) 6、供暖費(fèi)
