電梯不能?？繕I(yè)主所在樓層，法院判業(yè)主按八成支付物業(yè)費（附：業(yè)主可以拒交或少交物業(yè)費的幾種情況）
本報訊 （記者 劉洋 通訊員 李文婧 劉 霞）電梯不能停靠業(yè)主所在樓層，嚴重影響業(yè)主正常使用，業(yè)主是否應(yīng)當支付物業(yè)服務(wù)費？近日，重慶市渝北區(qū)人民法院審結(jié)一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛，認定物業(yè)公司提供的服務(wù)存在缺陷，判決業(yè)主可按80%比例支付物業(yè)服務(wù)費。原告訴稱，其系渝北區(qū)某小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司，被告為該小區(qū)業(yè)主。自2017年7月起，被告一直拖欠物業(yè)費，經(jīng)多次催收無果，故起訴至法院，要求被告支付物業(yè)服務(wù)費和違約金。庭審中，被告辯稱，原告未提供與物業(yè)費價格相對應(yīng)的服務(wù)，還私自更換電梯芯片，導(dǎo)致電梯不能?？勘桓娣课菟跇菍樱o其正常的生產(chǎn)生活造成嚴重影響。法院經(jīng)審理查明，在原告提供物業(yè)服務(wù)期間，電梯不能停靠被告房屋所在樓層，存在對應(yīng)按鍵無反應(yīng)、按鍵燈不亮的情況，其他可到達的樓層按鍵均正常。同時，被告房屋所在樓棟為寫字樓，且所在樓層較高，電梯不能正常使用影響了被告對該房屋的正常使用。法院經(jīng)審理認為，電梯不能?？吭诎干娣课菟跇菍?，但其他樓層卻可正常停靠，不能排除人為設(shè)置的合理懷疑。物業(yè)服務(wù)合同明確約定原告提供的物業(yè)服務(wù)包括電梯的維修、養(yǎng)護、運行和管理，而按鍵無反應(yīng)、按鍵燈不亮這一點，不再屬于物業(yè)服務(wù)瑕疵的范疇，已構(gòu)成物業(yè)服務(wù)缺陷，足以成為降低物業(yè)服務(wù)費的理由。因此，法院判決被告可酌情按照80%比例交納物業(yè)服務(wù)費。因原告對被告提供的物業(yè)服務(wù)在質(zhì)量上存在缺陷，故對原告主張的違約金不予支持。（轉(zhuǎn)自人民法院報）業(yè)主可以拒交或少交物業(yè)費的9種情況！(附案例)
2017年10月，李某購買了位于奉賢區(qū)某小區(qū)的一套新房。合同約定，開發(fā)商在交房時，供水、排水配套設(shè)施齊全，與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接，且納入城市供電網(wǎng)絡(luò)并正式供電，由物業(yè)公司負責(zé)與業(yè)主對接、開通。2018年4月，開發(fā)商與某物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。2019年5月，李某前往物業(yè)公司辦理收房等相關(guān)手續(xù)，發(fā)現(xiàn)房屋未開通用水、用電。同日，李某與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。之后，李某一直未交納房屋未使用期間的物業(yè)服務(wù)費。此后，物業(yè)公司以李某未交納之前物業(yè)服務(wù)費為由，拒絕為其辦理裝修手續(xù)，且拒絕協(xié)助其開通用水、用電。雙方經(jīng)多次協(xié)商未果，于是，李某將物業(yè)公司訴至法院，請求判令物業(yè)公司接通房屋內(nèi)的用水用電，賠償其自收房之日至實際開通房屋用水用電之日止的物業(yè)服務(wù)費損失。本案涉及兩類法律關(guān)系。李某與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，系物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系，雙方對于物業(yè)管理費的交納產(chǎn)生糾紛，系物業(yè)服務(wù)合同糾紛。物業(yè)公司拒不協(xié)助李某為房屋開通用水用電，并因此給李某造成損失，系侵權(quán)法律關(guān)系。用水、用電權(quán)利是保障公民美好幸福便利生活的基本權(quán)利，物業(yè)公司不得以不開通用水、用電、用氣或停水、停電、停氣以達到促使一方當事人履行合同約定義務(wù)的目的。本案中，購房合同已約定商品房交付時應(yīng)保證供水、排水設(shè)備設(shè)施齊全，加之小區(qū)開通用水、用電的實際責(zé)任人系物業(yè)公司。李某于2019年5月至物業(yè)公司辦理交房手續(xù)后，物業(yè)公司以其未交納房屋空置期內(nèi)物業(yè)公司管理費為由拒絕為其開通用水，拒不出具供電工作函協(xié)助其開通用電，侵害了李某的合法民事權(quán)益，應(yīng)當承擔(dān)停止侵害、賠償損失的侵權(quán)責(zé)任。
最終，法院判決：物業(yè)公司協(xié)助李某開通房屋的用水用電；按照簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》約定的物業(yè)服務(wù)費交納標準，賠償李某自收房之日至實際開通用水用電之日止的物業(yè)服務(wù)費損失。
法條鏈接：《民法典》第九百四十四條第三款：物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。李某收房之前的物業(yè)服務(wù)費是否應(yīng)該交納？需要。根據(jù)最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
司法實踐中，對于業(yè)主雖未收房，但前期物業(yè)服務(wù)工作實際已展開的，視為前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議已經(jīng)生效。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院也不予支持。
故本案中，在物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系中，李某未收房前，房屋空置未使用也應(yīng)當繳納物業(yè)費，其不能以沒有享受到物業(yè)服務(wù)為由拒付。也就是說，李某主張的侵權(quán)損失和物業(yè)公司主張的物業(yè)費是兩個法律關(guān)系，兩者互不沖突。不能因為侵權(quán)損失勝訴就排除了物業(yè)費交納。
但鑒于物業(yè)公司在案中沒有主張，故法院未予處理。情況二，關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)合同到期后未續(xù)約如果物業(yè)服務(wù)合同到期后，物業(yè)公司拒絕移交物業(yè)管理權(quán)，而要求業(yè)主支付自物業(yè)服務(wù)到期日至人民法院判決其移交物業(yè)管理權(quán)期間物業(yè)服務(wù)費的，人民法院不予支持。物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，但雙方之間的物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系已經(jīng)終止。物業(yè)公司再以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，沒有法律依據(jù)。情況三，關(guān)鍵詞：物業(yè)公司對安全隱患采取放任態(tài)度某小區(qū)102房業(yè)主違章加建的玻璃頂棚對小區(qū)安全構(gòu)成了一定隱患，馬先生因此拒付物業(yè)費。訴訟中，物業(yè)公司不能出示曾向行政機關(guān)投訴反映的相關(guān)證據(jù)，也沒有采取適當?shù)暮侠怼⒑戏ù胧┻M行應(yīng)對。馬先生的日常生活因此受到影響，其安全保障受到了較大妨礙，法院判決馬先生酌情減交物業(yè)費。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在的違反治安、環(huán)保、裝飾裝修規(guī)范的行為，物業(yè)公司應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。否則，業(yè)主可行使瑕疵履行抗辯權(quán)，減少交納物業(yè)費。情況四，關(guān)鍵詞：物業(yè)公司收取裝修配合費物業(yè)公司無論以何種理由向業(yè)主收取裝修配合費，均沒有法律依據(jù)。即使業(yè)主交納了裝修配合費，該行為也不應(yīng)視為業(yè)主自愿交納，物業(yè)公司應(yīng)無條件退回該款項。雖然有些裝修配合費系根據(jù)業(yè)主公約施工管理規(guī)定部分收取的，收費對象大多是裝修施工單位，但大多要業(yè)主預(yù)付或承擔(dān)。在法律上，物業(yè)公司收取裝修配合費沒有依據(jù)，業(yè)主可以拒絕。已經(jīng)收取的，應(yīng)當退還。1.物業(yè)費的收取應(yīng)該從業(yè)主收到收樓通知書之日算起，而不應(yīng)該從購房合同寫明的交樓日期算起。如果開發(fā)商沒有通知業(yè)主收樓，因此延遲收樓的，業(yè)主可以拒絕交納這段時間的物業(yè)費； 2.對于物業(yè)公司要求交納供熱、中央空調(diào)等動力設(shè)備產(chǎn)生的能源費用不在業(yè)主交納范圍內(nèi)的，可以拒絕交納； 3.物業(yè)提供合同內(nèi)未約定或未經(jīng)業(yè)主同意的服務(wù)時，業(yè)主有權(quán)拒交；4.物業(yè)公司擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標準的情況 ，業(yè)主對擅自提高的部分可以拒交； 5.物業(yè)費標準不符合相關(guān)部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，業(yè)主可拒交。 （綜合來自人民法院報）
本站僅提供存儲服務(wù)，所有內(nèi)容均由用戶發(fā)布，如發(fā)現(xiàn)有害或侵權(quán)內(nèi)容，請
點擊舉報。
