【如何合理規(guī)劃休閑農(nóng)業(yè)的用地指標(biāo)及設(shè)計】
在休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)中，所有規(guī)劃要素最終都要落在“地”上，所有的發(fā)展都是圍繞著空間要素展開的，特別是在鄉(xiāng)村地區(qū)，以農(nóng)業(yè)為主的生產(chǎn)方式?jīng)Q定了人與地的緊密聯(lián)系。唯有落“地”，才能實現(xiàn)休閑農(nóng)業(yè)的最終的追求。休閑農(nóng)莊農(nóng)地如何規(guī)劃？總體如何布局？
一、用地的選擇
做休閑觀光離不開土地，地的選擇很重要，我們在做所有產(chǎn)業(yè)型、觀光型園區(qū)時，所有的規(guī)劃要素最終是要落到“地”上的，如何選擇一塊符合要求的土地，是一個很關(guān)鍵的要素。
1、土地的基本概念
我們國家的土地分為不同的性質(zhì)，但是什么叫土地？我們土地的性質(zhì)有哪幾種？
土地資源：簡單來說，就是現(xiàn)在和可以預(yù)見的將來可以為人類利用的土地。由于實際中，難以確定哪一部分是絕對不能直接利用或間接利用的，所以一般把全部土地都作為土地資源。土地資源既包括自然范疇，即土地的自然屬性；也包括經(jīng)濟(jì)范疇，即土地的社會屬性，是人類的生產(chǎn)資料和勞動對象。同樣，也包括我們的海面以及水面，都屬于土地資源的范疇。
在做休閑觀光園區(qū)的時候一定要注意，我們國家的每一塊地不是都可以做休閑觀光的！那么哪些可以？哪些不可以？依據(jù)是什么呢？
土地利用總體規(guī)劃：是在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國家社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)刈匀弧⒔?jīng)濟(jì)、社會條件，對后一段時期內(nèi)（通常為15年）土地的開發(fā)、利用、治理、保護(hù)，在空間上、時間上所作的總體安排和布局，是國家實行土地用途管制的基礎(chǔ)。
同時，國家還有一個土地用途的管制制度，大家都清楚基本農(nóng)田。基本農(nóng)田是我國土地屬性的一種，18億畝。那么，在基本農(nóng)田上可以進(jìn)行休閑觀光建設(shè)嗎？答案是不允許的。
土地利用專項規(guī)劃：是單項用地的利用規(guī)劃或為解決土地開發(fā)、利用、整治、保護(hù)中某一單項問題而進(jìn)行規(guī)劃，如土地開發(fā)規(guī)劃、土地整理規(guī)劃、基本農(nóng)田保護(hù)規(guī)劃等。專項規(guī)劃是土地利用總體規(guī)劃的補(bǔ)充和細(xì)化，是同級土地利用規(guī)劃的組成部分。
土地用途管理制度：是指國家為了保證土地資源的合理利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃規(guī)定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者和使用者必須嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的用途和條件使用土地制度。
土地利用區(qū)：是指各級土地利用總體規(guī)劃中，依據(jù)土地的適宜性和利用現(xiàn)狀，依據(jù)當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和上級土地利用總體規(guī)劃下達(dá)的規(guī)劃指標(biāo)和布局要求劃分出的土地主要規(guī)劃用途相對一致的區(qū)域。通常包括農(nóng)業(yè)用地區(qū)、建設(shè)用地區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、特種用地區(qū)、暫不利用區(qū)等。
劃分土地利用區(qū)是土地利用總體規(guī)劃的主要內(nèi)容，是實行土地用途管制的依據(jù)。
土地利用年度計劃：是根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃，對年度內(nèi)各項用地數(shù)量的具體安排（包括：新增建設(shè)用地量，土地開發(fā)整理補(bǔ)充耕地量和耕地保有量等的具體安排）。它是實施土地利用總體規(guī)劃的主要措施，是當(dāng)年農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、建設(shè)項目立項審查和用地審批、土地開發(fā)和土地管理的依據(jù)。
在實際操作中，我們應(yīng)該如何確定自己土地的屬性呢？去當(dāng)?shù)氐膰了?、國土局去查土地利用總體規(guī)劃，就可以知道我們土地的屬性，確認(rèn)信息后才可以進(jìn)行下一步的規(guī)劃建設(shè)。不能在基本農(nóng)田上搞休閑農(nóng)業(yè)建設(shè)，也不能在城市建設(shè)用地上發(fā)展林果業(yè)。
2、基本農(nóng)田保護(hù)
在基本農(nóng)田上做休閑觀光，弊端很多，有很多限制。但是，首先得搞清楚什么是基本農(nóng)田！
基本農(nóng)田：所謂基本農(nóng)田，是指根據(jù)一定時期人口和國民經(jīng)濟(jì)對農(nóng)產(chǎn)品的需求以及對建設(shè)用地的預(yù)測而確定的在土地利用總體規(guī)劃期內(nèi)未經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)不得占用的耕地，是從戰(zhàn)略高度出發(fā)，為了滿足一定時期人口和國民經(jīng)濟(jì)對農(nóng)產(chǎn)品的需求而必須確保的耕地的最低需求量，老百姓稱之為“吃飯?zhí)铩?、“保命田”?br> 耕地：耕地指種植農(nóng)作物的土地，包括熟地,新開發(fā)、復(fù)墾、整理地，休閑地（含輪歇地、輪作地）；以種植農(nóng)作物（含蔬菜）為主，間有零星果樹、桑樹或其他樹木的土地；平均每年能保證收獲一季的已墾灘地和海涂。耕地中包括南方寬度＜1.0米、北方寬度＜2.0米固定的溝、渠、路和地坎(埂)；臨時種植藥材、草皮、花卉、苗木等的耕地，以及其他臨時改變用途的耕地。
基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)：基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)是指為了對基本農(nóng)田實行特殊保護(hù)，按照法律法規(guī)規(guī)定的要件和程序劃定的特殊區(qū)域。
基本農(nóng)田保護(hù)的“五不準(zhǔn)”：
這五不準(zhǔn)就是在基本農(nóng)田上搞休閑觀光建設(shè)的弊端所在！
不準(zhǔn)占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹造林、發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)田林網(wǎng)。（只能做大田種植、蔬菜種植?。?br> 不準(zhǔn)以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為名,在基本農(nóng)田內(nèi)挖塘養(yǎng)魚、建設(shè)用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等嚴(yán)重破壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營活動。（如果做了，必將付出代價！）
不準(zhǔn)違法占用基本農(nóng)田進(jìn)行綠色通道和城市綠化隔離帶建設(shè)。（國家都不得占用基本農(nóng)田?。?br> 不準(zhǔn)以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃,將基本農(nóng)田納入退耕范圍。（明確規(guī)定要求！）
不準(zhǔn)非農(nóng)建設(shè)項目占用基本農(nóng)田（法律規(guī)定的國家重點建設(shè)項目除外）。凡在基本農(nóng)田上進(jìn)行植樹造林(包括種植速生豐產(chǎn)林)、挖塘養(yǎng)魚；新增綠化造林、新建和擴(kuò)建用材林基地均不得占用基本農(nóng)田。（不能進(jìn)行休閑建筑建設(shè)?。?br> 農(nóng)村土地整治：農(nóng)村土地整治是依法在農(nóng)村地區(qū)對田、水、路、林、村進(jìn)行綜合整治，目的是提高土地的利用率。國土資源部2003年頒布實施了全國土地開發(fā)整理規(guī)劃，確立了新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)和土地出讓收入用于土地開發(fā)部分的專項資金。
3、建設(shè)用地管理
既然有這么多限制，那我們該怎么辦呢？最穩(wěn)妥的方法就是申請建設(shè)用地，也可以通過把農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地。通過立項審批，達(dá)到我們可利用、可建設(shè)的要求！
建設(shè)用地管理包括：建設(shè)用地、建設(shè)項目用地預(yù)審、農(nóng)用地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用（轉(zhuǎn)建設(shè)用地）。其中，農(nóng)用地轉(zhuǎn)化建設(shè)用地需要重點關(guān)注！
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用（農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地）：是指將土地利用現(xiàn)狀調(diào)查確定的農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃以及國家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)后將現(xiàn)狀的農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的行為。農(nóng)用地按性質(zhì)分為國有農(nóng)用地和極易所有農(nóng)用地。
利用基本農(nóng)田做休閑觀光，若想搞建設(shè)，那么只能立項審批、土地屬性轉(zhuǎn)變將農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地。這里面，還有一個建設(shè)用地的問題，建設(shè)用地分為國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地。集體建設(shè)用地按照用途分為：商業(yè)、工業(yè)、住宅三種，這里需要重點關(guān)注一下！
集體建設(shè)用地：指符合土地利用總體規(guī)劃、城市(鎮(zhèn))規(guī)劃或村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃，權(quán)屬合法、界址清楚，已經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的集體所有土地。
流轉(zhuǎn)形式：包括出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租、作價(出資)入股、聯(lián) 營、抵押等。
流轉(zhuǎn)價格：出讓價格不得低于同區(qū) 域、同類別國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的30%.
使用年限：商業(yè)用地（餐飲、休息用途）40年，工業(yè)用地（加工廠等）50年。
流轉(zhuǎn)程序：
集體建設(shè)用地出讓、出租程序：獲取集體建設(shè)用地所有權(quán)證書--獲得集體建設(shè)用地使用權(quán)證--獲取同意流轉(zhuǎn)證明書--經(jīng)公開或協(xié)議方式確定買受人--合同雙方簽訂合同--繳交稅費(fèi)--辦理使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記
集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓程序：獲取集體建設(shè)用地使用權(quán)證書--簽訂轉(zhuǎn)讓合同--辦理使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記
集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)租程序：獲取集體建設(shè)用地使用權(quán)證書--簽訂轉(zhuǎn)租合同--辦理合同登記備案
二、規(guī)劃布局
工欲善其事，必先利其器?？茖W(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃就是我們的“器”，有了它，亊情就成功了一半，后面的建設(shè)也能事半功倍。一個好的規(guī)劃，會對項目的區(qū)位交通、氣候條件、生態(tài)環(huán)境、市場現(xiàn)狀等進(jìn)行詳盡的分析，對項目的市場定位、功能分區(qū)、項目布局、開發(fā)原則、經(jīng)費(fèi)預(yù)算、效益分析等進(jìn)行明確的規(guī)劃，對項目的管理、生產(chǎn)、加工、營銷、景觀設(shè)置、配套設(shè)施等方面給出合理的建議。我們堅信，清晰的思路，是進(jìn)入這個行業(yè)的前提和基礎(chǔ)。
1、區(qū)位清晰，聚合帶動
在園區(qū)布局上，要選擇區(qū)位交通條件便利的地方，能不周邊同類項目及景區(qū)景點構(gòu)成互補(bǔ)性，能不整個區(qū)域發(fā)展形成互動，這樣能夠獲得較為廣泛的客源。原則上以城市為核心的1小時經(jīng)濟(jì)圈。
2、結(jié)構(gòu)合理，功能明確
在園區(qū)結(jié)構(gòu)布局上，要將生產(chǎn)區(qū)、觀賞區(qū)、加工區(qū)、休閑區(qū)等有機(jī)合理搭配，尤其是景觀設(shè)計和游憩設(shè)施，要充分考慮游客的感受和舒適性，盡量做到移步換景，不走回頭路，累了有地方可以暫停休息。如游憩設(shè)施類，要盡量就地取材，在形式上進(jìn)行創(chuàng)意運(yùn)用?；蚴?、或竹椅、或木條橫座等等，各種材料和形態(tài)都可以利用。
3、以農(nóng)為核，主線清晰
休閑園區(qū)的基礎(chǔ)是農(nóng)業(yè)本身，這也是農(nóng)莊能夠持續(xù)經(jīng)營下去的根本。無農(nóng)不強(qiáng)，無旅難富。脫離了農(nóng)業(yè)，就成了“休而不農(nóng)”，名不副實。開發(fā)多元化的特色化農(nóng)產(chǎn)品是農(nóng)莊經(jīng)營的核心競爭力。要精心選擇有特色、有市場前景的農(nóng)產(chǎn)品，做出農(nóng)莊自身的品牌，達(dá)到“人無我有，人有我,新”的效果。同時應(yīng)考慮到各個時節(jié)在農(nóng)業(yè)的不同表現(xiàn)和應(yīng)用，盡量做到主線清晰貫穿始終，最終達(dá)到四季有景，體驗不斷。
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