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引
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入
案件一：因出賣人親屬戶口未按時(shí)遷出導(dǎo)致出賣人違約[1]
2015年7月，出賣人鄭某與買受人王某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定王某購(gòu)買鄭某所有的訴爭(zhēng)房屋，房屋總價(jià)款390萬元。同時(shí)約定出賣人應(yīng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起60日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù)，如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買受人支付房屋總價(jià)款5％的違約金；逾期超過15日未遷出的，自逾期超過15日起，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款項(xiàng)萬分之五的違約金。
合同簽訂后，買受人王某付款完畢并入住房屋，且雙方于2015年8月19日辦理了房屋過戶手續(xù)。按照約定，鄭某應(yīng)在10月19日前將原有戶口遷出，但鄭某僅于2015年9月23日將其本人的戶口遷出，而其前夫的戶口在訴爭(zhēng)房屋內(nèi)。鄭某與李某曾系夫妻，二人于2011年10月離婚，其前夫不配合遷出戶口；鄭某曾起訴要求前夫遷出戶口，但法院以不屬于法院民事案件主管范圍為由駁回了其訴訟請(qǐng)求。
一審法院認(rèn)定王某與鄭某簽訂的房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，具有法律效力。鄭某本應(yīng)按約將訴爭(zhēng)房屋內(nèi)戶口遷出，但由于其前夫李某的戶口并未遷出，鄭某的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)按約支付違約金。就違約金的數(shù)額，考慮到雙方就違約金標(biāo)準(zhǔn)約定過高，王某并無證據(jù)證明其損失，且鄭某請(qǐng)求法院對(duì)違約金予以酌減，故法院綜合合同履行情況、戶口未遷出原因、雙方當(dāng)事人過錯(cuò)程度及損失情況，依法對(duì)違約金予以酌減。就王某要求鄭某遷出戶口的訴訟請(qǐng)求，因現(xiàn)行戶籍管理制度原因，戶口遷移屬于公安部門管轄，不屬于人民法院民事案件主管范圍，故對(duì)該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。最終一審判決鄭某支付王某逾期遷出戶口違約金五萬元。一審判決作出后，買受人不服提起上訴請(qǐng)求法院判決鄭某按照合同約定支付違約金，二審法院最終駁回上訴，維持原判。
案件二：因房屋前房主戶口未按時(shí)遷出導(dǎo)致出賣人違約[2]
2014年4月26日，孫某、楊某與閆某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定：孫某、楊某向閆某購(gòu)買涉訴房屋，成交價(jià)為179萬元。并約定閆某于2015年1月31日前將涉訴房屋交付給孫某、楊某；自合同簽訂之日起80日內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記；閆某應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù)；如因閆某自身原因未如期將本房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買受人支付房屋總價(jià)款的5%的違約金；逾期超過15日未遷出的，自逾期超過15日起，閆某應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向?qū)O某、楊某支付全部已付款萬分之五的違約金。
2014年7月15日，涉訴房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記至孫某、楊某名下。一審?fù)徶?，孫某、楊某提出案外人陳某（前房主）于2006年3月24日將其戶口遷入涉訴房屋，截至2015年2月2日，陳某的戶口仍未遷出。閆某對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)可，但就此提供了其與陳某于2010年8月10日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》一份，證明涉訴房屋系其向陳某處購(gòu)買，雙方約定陳某應(yīng)于2010年12月31日之前將涉訴房屋內(nèi)原有戶口遷出，但是前房屋所有人陳某一直未遷出其戶口。孫某、楊某對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性不予認(rèn)可，且認(rèn)為合同具有相對(duì)性，陳某對(duì)閆某違約，閆某應(yīng)就此向陳某主張權(quán)利，據(jù)此主張閆某依合同約定賠付違約金。
一審法院經(jīng)過審理認(rèn)定出賣人閆某構(gòu)成違約，應(yīng)依合同約定向?qū)O某、楊某支付違約金8.95萬元。閆某不服一審判決提起上訴，二審期間，閆某提出孫某、楊某的戶口已遷入涉案房屋，且前房主陳某的戶口也已從涉案房屋遷出。二審法院再綜合考慮上述情形并兼顧合同履行情況、當(dāng)事人過錯(cuò)等因素，對(duì)一審法院確定的違約金數(shù)額予以調(diào)整，最終確定違約金數(shù)額為3.3萬元。
可以看出，上述兩案中雙方當(dāng)事人為了確保涉案房屋相關(guān)人員的戶口能夠遷出，均約定了類似的違約金條款。在這兩起案件當(dāng)中，核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)均為房屋出賣人未將涉訴房屋原有戶口遷出是否構(gòu)成違約以及違約金的數(shù)額該如何確定的問題。區(qū)別僅在于前者系因出賣人前夫未轉(zhuǎn)出其戶口，后者則是因前房主未轉(zhuǎn)出其戶口，但兩案終審法院最終均認(rèn)定合同約定的違約條款有效，并同時(shí)對(duì)約定的違約金數(shù)額予以適當(dāng)調(diào)整。下面重點(diǎn)結(jié)合上述案件二分析案件涉及的主要爭(zhēng)議問題：
首先，關(guān)于房屋出賣人是否構(gòu)成違約的問題。根據(jù)《合同法》第107條之規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，根據(jù)雙方約定，閆某應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù)。閆某與孫某、楊某已于2014年7月15日完成涉訴房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，則依約定閆某應(yīng)于2014年8月15日之前將涉訴房屋內(nèi)原有戶口遷出，但涉訴房屋內(nèi)原有戶口逾期并未遷出，故閆某已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。閆某上訴稱戶口未能遷移并非其自身原因造成，故其不構(gòu)成違約。但是基于雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，故雙方應(yīng)嚴(yán)格依約履行各自的合同義務(wù)。閆某在簽訂合同時(shí)知悉相關(guān)條款，即應(yīng)盡合理之義務(wù)以促成合同條款之履行。雖涉案房屋內(nèi)原有戶口非屬閆某本人或其親屬，但其確知涉案房屋內(nèi)存有他人之戶口，未盡合理審查義務(wù)確保涉案房屋原有戶口的遷出，以使房屋符合交付條件，故其自身行為應(yīng)屬違約。閆某雖稱其是因第三人原因無法將原有戶口遷移，但依據(jù)合同相對(duì)性原則，其作為合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依約向合同相對(duì)方履行義務(wù)，第三人并非合同當(dāng)事人，故第三人之行為不能成為合同履行抗辯的理由。當(dāng)然關(guān)于第三人即前房主未依約將其戶口遷出涉訴房屋的行為定性，則應(yīng)屬閆某與前房主陳某二人之間的違約責(zé)任予以規(guī)范的范圍。
其次，關(guān)于違約金的數(shù)額確定問題，應(yīng)當(dāng)綜合考慮各項(xiàng)因素。本案中考慮到孫某、楊某的戶口已經(jīng)遷入涉案房屋，且現(xiàn)亦無證據(jù)證明涉案房屋屬“學(xué)區(qū)房”或存在拆遷等其他涉及重大利益影響的情形存在，故而可以認(rèn)定閆某的違約行為并未給買受人造成明顯的損失與不便。另外在二審期間，前房主之戶口已從涉案房屋遷出。根據(jù)《合同法》第114條之規(guī)定以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》的規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，對(duì)合同約定的違約金數(shù)額予以調(diào)整。
司法實(shí)踐中，涉戶口糾紛的房屋買賣合同糾紛案件主要有四種類型：買受人要求現(xiàn)有戶口遷出的案件，買受人要求賠付逾期遷戶違約金的案件，賣房人將戶口遷出后要求返還履約保證金的案件，及因賣房人無法對(duì)學(xué)區(qū)名額做出明確承諾買受人要求解除合同的案件。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)戶口登記條例》第三條第一款、第十條第一款規(guī)定，戶口登記工作，由各級(jí)公安機(jī)關(guān)主管；公民遷出本戶口管轄區(qū)，由本人或者戶主在遷出前向戶口登記機(jī)關(guān)申報(bào)遷出登記，領(lǐng)取遷移證件，注銷戶口。按照上述規(guī)定，申報(bào)、遷出戶口均由各級(jí)公安機(jī)關(guān)主管，屬于公安機(jī)關(guān)行政管理職責(zé)范圍，不屬于人民法院主管的范圍，故當(dāng)事人之間基于二手房買賣而涉及戶口遷出糾紛并不屬于人民法院受理范疇，人民法院無權(quán)受理與戶口遷移相關(guān)的糾紛。按照戶籍管理的基本原則，一套房屋原則上應(yīng)該只立一個(gè)戶口，但一個(gè)戶口中可以有多名成員。因戶口的遷出需要戶主的同意及配合，在上家不配合的情況下，公安機(jī)關(guān)目前也無法強(qiáng)制性將上家戶口遷出?，F(xiàn)實(shí)中，因二手房買賣中存在大量的上家拒絕遷出戶口、影響買家遷入戶口的情形，二手房買賣中戶口糾紛的法律風(fēng)險(xiǎn)可謂非常之大。
對(duì)買受人來說，其首先面臨的是戶口無法遷入的風(fēng)險(xiǎn)，有的房屋因?qū)嶋H情況無法滿足居住等原因不具備落戶條件，可能導(dǎo)致買受人無法辦理戶口遷入；買受人還面臨著法院不能直接判決出賣方遷出戶口的危險(xiǎn)，而只能追究賣房人的違約責(zé)任。如果登記人不同意遷出戶口或不具備遷出戶口的條件，或者涉案房屋有其他無法落戶的情況，買受人僅能依據(jù)雙方買賣合同的約定，主張相應(yīng)的違約金，無法要求法院判決他人遷出戶口或判決其遷入戶口，公安機(jī)關(guān)亦沒有強(qiáng)制他人遷出戶口的權(quán)力。但根據(jù)現(xiàn)有的戶籍政策，一些地區(qū)房屋內(nèi)現(xiàn)有的戶口不影響新的所有權(quán)人戶口的遷入，買受人取得房屋所有權(quán)后，可以辦理戶口遷入。
對(duì)出賣人而言，其面臨的首要風(fēng)險(xiǎn)是支付高額違約金。由于房屋價(jià)格較高，違約行為持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，如果合同約定按日計(jì)算違約金，那么賣房人因?yàn)檠舆t或不履行遷出戶口義務(wù)很可能需要賠付高額的違約金。即使是賣房人以外的其他戶籍登記人不配合或無法遷出戶口，賣房人作為房屋買賣合同的相對(duì)人，根據(jù)合同相對(duì)性原則，依然要按照雙方合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。出賣人還可能面對(duì)由于根本違約導(dǎo)致合同被解除的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在涉及到購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”或者其他有落戶需求的購(gòu)房者的情形，如果雙方在合同中明確約定以落戶為主要購(gòu)房目的，那么假如因賣房人的違約行為導(dǎo)致買受人一方的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，買受人可以主張解除合同，而出賣人依然要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
那么買受人應(yīng)如何避免出賣人逾期甚至不遷出戶口的風(fēng)險(xiǎn)呢？首先，在簽訂房屋買賣合同之前，買受人應(yīng)事先了解清楚所交易房屋的戶口情況，比如提前向公安機(jī)關(guān)了解有關(guān)落戶政策以及提前向教育部門核實(shí)學(xué)籍使用情況等；如有必要還可要求房主本人帶上房產(chǎn)證及身份證原件到戶口所在的公安機(jī)關(guān)的戶籍科查詢。其次，買方在向出賣人支付房款時(shí)，可以按照雙方協(xié)商好的數(shù)額預(yù)留一部分尾款作為戶口遷出保證金，以期督促出賣人按時(shí)遷出戶口，待出賣人遷出戶口后再支付給對(duì)方。最后，可以明確戶口遷出時(shí)間和較高的違約責(zé)任，以此促使賣房人嚴(yán)格按照合同履行義務(wù)；這樣一旦出現(xiàn)賣房人延期履行或者不履行的情況，買受人起訴索賠也有依據(jù)，而不必另行對(duì)損失情況予以舉證。（作者單位：中國(guó)政法大學(xué)刑事司法學(xué)院）
1.案件來源于北大法寶，案件號(hào)：（2016）京01民終6512號(hào)。
2.案件來源于北大法寶，案件號(hào)：（2015）三中民終字第08807號(hào)。
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本期責(zé)編：焦沖
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