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父母以子女名義支付首付購房，雖供子女婚后居住但并無贈與意思，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋的共同共有人
??作者：唐青林 李舒 張燁（北京兩高重大疑難案件律師團(tuán)隊(duì)）
閱讀提示：婚姻法解釋三第七條規(guī)定，婚后一方父母以子女名義購買住房，一般認(rèn)定為對自己一方子女的贈與，但該條款的適用以父母有贈與的意思為前提條件，如果有證據(jù)證明父母并無贈與之意，則應(yīng)當(dāng)將其認(rèn)定為該房屋的共同共有人。
婚后一方父母支付首付購買房屋，登記在自己一方子女名下，且貸款由夫妻共同償還的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但以上法條的適用應(yīng)當(dāng)以父母有贈與的意思為前提條件。在父母并無贈與的意思的情況下，不宜依據(jù)上述法條認(rèn)定房屋僅為夫妻共有，部分出資購房的父母也應(yīng)該一并認(rèn)定為該房屋的共同共有人。
一、趙某系農(nóng)業(yè)部退休人員，與陳某系母子關(guān)系。2009年，農(nóng)業(yè)部分配給趙某限價(jià)房一套，因趙某已辦理退休手續(xù)，為方便貸款，經(jīng)房管處和農(nóng)業(yè)部同意，趙某以陳某的名義于2010年10月簽訂購房合同，購房定金、首付款及裝修款均由趙某支付，房屋登記在陳某名下，由陳某實(shí)際占有。
二、2010年2月，陳某和靳某結(jié)婚，婚后二人居住在案涉房屋中，并共同貸款用于支付該房屋的剩余購房款。
三、2013年陳某和靳某離婚，在離婚協(xié)議中將該房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。趙某得知這一情況后，以該離婚協(xié)議侵害了其財(cái)產(chǎn)權(quán)為由向法院提起訴訟，請求判定靳某和陳某簽訂的離婚協(xié)議中關(guān)于房屋的內(nèi)容無效。
四、一審法院認(rèn)為案涉房屋系趙某單位福利，且趙某對購買該房亦有出資，已經(jīng)構(gòu)成該房屋的共同共有人，因此判決支持趙某的訴訟請求。
五、靳某不服，提起上訴，北京市三中院二審判決駁回上訴，維持原判。
婚后一方父母支付首付購買房屋，登記在自己一方子女名下，且貸款由夫妻共同償還的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但該規(guī)則的適用應(yīng)當(dāng)以父母有贈與的意思為前提條件。
本案中，首先，趙某以兒子陳某名義購房是為了貸款方便，其次，其向法院起訴的行為也明確表明并無將房屋贈與兒子的意愿，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定趙某也是該房屋的共同共有人，即不能認(rèn)定該房屋為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。陳某和靳某在離婚協(xié)議中將該房屋作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分配實(shí)際上是損害了趙某作為共有人的權(quán)利，因此，法院判決該離婚協(xié)議中關(guān)于房屋的條款無效。
前世不忘、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：
1、婚后一方父母以子女名義部分出資買房并將房產(chǎn)登記在其子女名下的，如果夫妻二人共同償還房貸，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房屋為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。但上述規(guī)則應(yīng)當(dāng)以父母有贈與的意思為前提條件，否則，該房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)為夫妻以及出資的父母共同共有，而非夫妻共同財(cái)產(chǎn)，未經(jīng)父母同意，不得隨意處置。
2、不動產(chǎn)權(quán)屬證書僅是權(quán)利的外在表現(xiàn)形式，只具有推定的證據(jù)效力，并不一定與實(shí)際權(quán)利狀況完全吻合，因此判斷某房產(chǎn)的權(quán)屬時(shí)不能僅依據(jù)房產(chǎn)證明文件，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際出資人、占有使用情況等具體情形加以判斷。
《中華人民共和國婚姻法》
第十八條 有下列情形之一的，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)：
（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)；
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》
第七條 婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
《北京市高級人民法院民一庭關(guān)于審理婚姻糾紛案件若干疑難問題的參考意見》
二十七、【婚后父母部分出資購房的認(rèn)定】婚后由一方父母支付首付款為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下，由夫妻共同償還余款的，不屬于《婚姻法司法解釋三》第七條第一款的規(guī)定的情形，該不動產(chǎn)應(yīng)作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)綜合考慮出資來源、裝修情況等因素予以公平分割。
本院認(rèn)為：《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第七條關(guān)于婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，其適用需父母有贈與意愿。本案中，趙×否認(rèn)其有贈與意愿，且無證據(jù)表明其有贈與意愿，故其支付首付款以陳×名義購買爭議房屋，不能視為對陳×的贈與。《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》（試行）第十五條規(guī)定當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。本案中，爭議房屋雖由趙×支付首付款購買，且使用了其工齡利益，但房屋權(quán)益實(shí)際上由陳×與靳×享有，且無證據(jù)表明趙×向陳×支付房屋貸款，因此不符合借名買房的特征，而趙×與陳×關(guān)于借名買房約定的真實(shí)性亦無法確定，因此無法認(rèn)定趙×與陳×之間存在借名買房關(guān)系?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十七條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。該證書是權(quán)利的外在表現(xiàn)形式，只具有推定的證據(jù)效力，與實(shí)際權(quán)利狀況并不一定完全吻合。有證據(jù)證明登記人以外的其他人為真正權(quán)利人或享有權(quán)利份額的，可否定不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的權(quán)利人的權(quán)利。《物權(quán)法》第九十四條規(guī)定，按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。依據(jù)農(nóng)業(yè)部開具的“農(nóng)業(yè)部職工購買限價(jià)房臨時(shí)憑單”及農(nóng)業(yè)部基建房管處副處長李×在接受原審法院調(diào)查時(shí)陳述的意見，爭議房產(chǎn)的申請人為趙×，購買使用了趙×的工齡、部齡，屬于趙×的職工福利，而靳×關(guān)于爭議房屋系其與二人婚后申請的上訴意見沒有證據(jù)支持。且趙×對房屋的購買支付了首付款，趙×的出資和工齡利益使其成為爭議房屋的共同購買人，其對爭議房屋享有份額。《中華人民共和國合同法》第五十一條規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。《合同法》第五十一條規(guī)定的無權(quán)處分，既包括無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)的情形，也包括處分權(quán)受限制的共有人處分共有物的情形。本案中無證據(jù)表明陳×與靳×簽訂離婚協(xié)議時(shí)征求了趙×的意見，因此二人約定將爭議房屋歸靳×所有應(yīng)屬無效，但靳×如認(rèn)為己方利益受損，可另行主張權(quán)利。綜上，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，所作判決并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。
靳×與趙×等夫妻財(cái)產(chǎn)約定糾紛二審民事判決書[北京市第三中級人民法院(2015)三中民終字第5004號]
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