司法觀點(diǎn)
出租人將房屋出賣給第三人后通知承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，仍構(gòu)成對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的侵犯。承租人有權(quán)請(qǐng)求出租人賠償房屋差價(jià)損失，但承租人請(qǐng)求賠償剩余租期租金損失的，人民法院不予支持。
知識(shí)點(diǎn)：
1、承租人在哪些情況下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？
2、承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的例外情況？
3、出租人履行通知義務(wù)注意要點(diǎn)及通知方式？
4、如何認(rèn)定出租人侵犯了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；
5、承租人的損失如何認(rèn)定和計(jì)算？
6、承租人如何進(jìn)行權(quán)利救濟(jì)？
……詳情見下文????
經(jīng)典案例
2008年3月，A公司與B公司簽訂《房屋租賃合同》，約定B公司將某商鋪出租給A公司辦公使用，租賃期限自2008年3月8日至2013年3月8日止……在租賃期內(nèi)，B公司如需出售該房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知A公司，A公司在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
2009年5月13日，B公司與余某簽訂《商品房出售合同》，約定：余某打包購(gòu)買上述商鋪及另一商鋪。合同單價(jià)15800元，總價(jià)5150958元。付款方式：一次性付款，不貸款。當(dāng)日，余某向B公司支付首付款100萬元。2009年5月19日，余某成為該商鋪的產(chǎn)權(quán)人。
A公司認(rèn)為B公司未按租賃合同約定，提前三個(gè)月征詢其對(duì)該商鋪的買受意見，構(gòu)成違約，故將B公司訴至法院，要求判令B公司賠償其出售給余某的房?jī)r(jià)與審理中法院評(píng)估房?jī)r(jià)現(xiàn)值的差價(jià)及2009年7月至判決日止的租金損失。審理過程中，余某作為第三人參加了訴訟，稱2009年7月三方開過協(xié)調(diào)會(huì)，明確房屋轉(zhuǎn)讓的條件與價(jià)格，原告當(dāng)場(chǎng)表示不購(gòu)買。B公司辯稱其已在出手前口頭通知了A公司，因A公司表示不愿意購(gòu)買，故將商鋪賣給了第三人；商鋪的實(shí)際交易均價(jià)為2萬元/平米，合同價(jià)款定為15800元是為了避稅、貸款方便。
法院認(rèn)為
民事活動(dòng)應(yīng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用原則。原、被告簽訂租賃合同是當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，內(nèi)容不違背法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)為合法、有效。
庭審中，被告認(rèn)為已履行通知義務(wù)，并在審理中再次告知原告交易條件，因原告未作表示，故認(rèn)為原告放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而原告對(duì)上述情況予以否認(rèn)，因此，根據(jù)誠(chéng)信原則，被告是否履行通知義務(wù)，進(jìn)而是否侵犯原告優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是雙方存在的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)，也是本案首先需要解決的問題。在庭審質(zhì)證階段，被告對(duì)原告主張的可得利益損失持有異議，故本案隨之面臨的焦點(diǎn)法律問題是如何界定原告的損失?，F(xiàn)就上述兩項(xiàng)爭(zhēng)議焦點(diǎn)分析如下：
（一）對(duì)被告是否履行合同約定的通知義務(wù)，乃至是否違約侵犯原告優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的問題。
租賃合同約定“在租賃期內(nèi)，被告如需出售該房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知原告，原告在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”故考察被告是否侵犯原告優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，關(guān)鍵在于“提前三個(gè)月通知”及“同等條件”兩個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)。
根據(jù)查明的事實(shí)，被告僅提供員工證明，在2009年3-4月間口頭征詢過原告意見，原告不予認(rèn)可，且根據(jù)合同約定，被告應(yīng)予出售前三個(gè)月通知，但被告有確切證據(jù)證明的詢問均發(fā)生在系爭(zhēng)商鋪產(chǎn)權(quán)交易過戶之后，故即使存在口頭通知，被告仍違反了合同約定，對(duì)被告主張出售前履行了通知義務(wù)，本院不予采信。
至于被告認(rèn)為原告曾在系爭(zhēng)商鋪過戶給第三人后，要求出具發(fā)票，以此主張?jiān)娼邮芊课萘硇谐鍪鄣氖聦?shí)，并放棄了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。對(duì)此，本院認(rèn)為，首先，被告未對(duì)此節(jié)事實(shí)提供證據(jù)證明，之后三方對(duì)于2009年7月協(xié)調(diào)會(huì)的內(nèi)容也說法不一，不能得出被告主張的結(jié)論；其次，即使原告曾準(zhǔn)備接受第三人的租金發(fā)票，也只能認(rèn)為原告在該時(shí)段得知被告與第三人另行出售系爭(zhēng)商鋪的事實(shí)，不能等同于被告出售前盡到通知義務(wù)，及出售后原告放棄主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，且事實(shí)上，原告也在知曉房屋出售的事實(shí)后即提出了要求損失賠償?shù)脑V訟，并未放棄主張。
關(guān)于被告訴訟中同意給予原告再次購(gòu)買的機(jī)會(huì)，是否可免除被告責(zé)任的問題，涉及對(duì)“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”中“同等條件”的理解。
審理中，被告提出原告可以按照2萬元/平方米的均價(jià)打包購(gòu)買系爭(zhēng)商鋪和另一商鋪，總價(jià)為2658.4308萬元，對(duì)合同定價(jià)和首付款條件也提出要求。原告則表示只愿意按照系爭(zhēng)商鋪合同價(jià)1.58萬元/平方米的條件購(gòu)買。雙方就購(gòu)買條件未能達(dá)成一致。鑒于被告與第三人就另一商鋪并未簽訂房屋買賣合同，房屋也未交付使用及登記過戶；再者，系爭(zhēng)商鋪和另一商鋪雖屬同一某小區(qū)，但兩處商鋪的地理位置、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容上沒有關(guān)聯(lián)性，不能認(rèn)為必須整體出售；故被告認(rèn)為給予原告“同等條件”再次購(gòu)買的機(jī)會(huì)，本院難以采信。
按照前述觀點(diǎn)，被告未按合同約定，在出售前三個(gè)月就出售價(jià)格向原告履行通知征詢義務(wù)，侵害了原告在同等條件下享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
（二）確認(rèn)被告侵犯原告優(yōu)先購(gòu)買權(quán)后應(yīng)以何種標(biāo)準(zhǔn)衡量原告的損失。
確定損失標(biāo)準(zhǔn)，首先要確定承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)。根據(jù)法律規(guī)定的原意，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的設(shè)立，追求的主要是生存和安全價(jià)值，是對(duì)一種基本社會(huì)秩序的維護(hù)，而不是對(duì)出賣人所有權(quán)的限制。對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人而言，該項(xiàng)權(quán)利意味著購(gòu)買機(jī)會(huì)上的優(yōu)遇和排斥他人取得特定標(biāo)的物所有權(quán)的保障，但并不意味著購(gòu)買條件上的優(yōu)惠。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，當(dāng)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害、要求作為出租人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任時(shí)，要提供相應(yīng)的證據(jù)，以證明存在實(shí)際損害的要件事實(shí)。
因被告未曾在出售前以同等條件征詢?cè)?，故原告喪失了交易機(jī)會(huì)，因此，從理性的商事交易目的分析，原告訴訟主張房屋差價(jià)作為損失，可以支持，但應(yīng)對(duì)確定房屋差價(jià)的計(jì)算依據(jù)作出認(rèn)定。
綜合原、被告意見，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)存在系爭(zhēng)商鋪合同價(jià)1.58萬元/平方米、被告與第三人確認(rèn)的買賣真實(shí)價(jià)2萬元/平方米、物業(yè)經(jīng)理陳述的2.2萬元/平方米、詢價(jià)結(jié)果2009年5月2.8-2.9萬元/平方米和2011年3月3.4-3.5萬元/平方米。
上述價(jià)格中，根據(jù)系爭(zhēng)商鋪的交易時(shí)間、地理位置等市場(chǎng)因素，以及物業(yè)反映的情況和詢價(jià)結(jié)果，合同價(jià)明顯不能反映真實(shí)交易價(jià)格，不應(yīng)作為交易條件考慮。
根據(jù)庭審查明，系爭(zhēng)商鋪出售于2009年5月中旬，原告確認(rèn)于2009年7月初知曉出售，時(shí)間間隔短、市場(chǎng)價(jià)格變化不大，而在2009年7月時(shí)，第三人付出的房款已遠(yuǎn)超過系爭(zhēng)商鋪房?jī)r(jià)，故某路商鋪雖未簽訂買賣合同和辦理過戶，但被告與第三人陳述的因兩處出售，故售價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)是可以采信的，應(yīng)以2萬元/平方米作為交易價(jià)格。
至于原告購(gòu)買系爭(zhēng)商鋪，作為房屋買賣市場(chǎng)中的買受人之一，其所得到的交易價(jià)格只可能是市場(chǎng)價(jià)，因?yàn)楸桓鏈?zhǔn)備兩處出售的原因而給予第三人較優(yōu)惠價(jià)格，該特殊原因應(yīng)以金錢折合加入價(jià)格中，否則必然造成對(duì)被告所有權(quán)的侵害。關(guān)于市場(chǎng)價(jià)的認(rèn)定，應(yīng)對(duì)房屋的價(jià)值有直觀的認(rèn)識(shí)，單對(duì)房屋價(jià)格作出認(rèn)定不能等同于原告可買受的價(jià)格，地段、人氣因素都是商鋪買賣需考慮的問題，故作為直接管理系爭(zhēng)小區(qū)的物業(yè)，其所反映的價(jià)格綜合了系爭(zhēng)商鋪價(jià)值和可交易價(jià)格的情況。綜上，原告的房屋差價(jià)損失應(yīng)以爭(zhēng)議時(shí)系爭(zhēng)商鋪可能交易發(fā)生的價(jià)格與被告真實(shí)售價(jià)的差額作為依據(jù)。
關(guān)于原告主張剩余租期的租金，從維護(hù)既有的房屋利用關(guān)系而言，“買賣不破租賃”，故租賃房屋的出售并不破壞房屋已有的租賃關(guān)系，對(duì)承租人而言，承租期限的維護(hù)是主要目的，是否取得租賃物的所有權(quán)并不包含在其預(yù)期之內(nèi)。故原告要求賠償剩余租期的租金損失之請(qǐng)求，本院不予支持。
故，法院判決B公司向A公司賠償房屋差價(jià)損失，駁回了其租金損失的請(qǐng)求。
律師點(diǎn)評(píng)
上述典型案例涉及到了對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)中出租人通知義務(wù)、以及承租人損失的認(rèn)定，法院對(duì)此作了詳細(xì)的闡述，我們作幾點(diǎn)總結(jié)：
一、哪些情形中承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
首先要明確的是，并非所有租賃合同中的承租人都享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)僅針對(duì)房屋租賃這一種租賃合同類型。房屋租賃中的承租人在以下三種情形中享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)：
1、出租人出賣租賃房屋。這是最常見的一種情形。如果出租人是以贈(zèng)送、捐贈(zèng)的行使處分房屋，則承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
2、出租人以房抵債。如果出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，這種情況下承租人也享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；
3、出租人拍賣房屋。如果出租人委托拍賣人對(duì)租賃房屋進(jìn)行拍賣，承租人也有權(quán)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
二、法律規(guī)定承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的例外情形有四種
1、租賃房屋的共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的。房屋共有人既包括共同共有，也包括按份共有；
2、出租人將房屋出賣給近親屬。這里的近親屬包括：出租人的配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母和外祖父母、孫子女和外孫子女；
3、推定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果租賃合同雙方未約定出租人履行通知義務(wù)后，承租人的回復(fù)期限，則承租人未在十五日內(nèi)明確表示購(gòu)買的，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
4、第三人善意取得。如果善意第三人已購(gòu)買租賃房屋且辦理登記手續(xù)，則應(yīng)認(rèn)定該租賃房屋被第三人善意取得，承租人無權(quán)再要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
三、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)中出租人的通知義務(wù)
出租人的通知義務(wù)是指出租人意欲出售房屋、以房抵債或拍賣房屋前，應(yīng)在合理期限內(nèi)通知承租人，詢問承租人的買受意向。該義務(wù)必須在出售房屋前履行，如果房屋已經(jīng)出售，即使出租人再行通知承租人，也構(gòu)成對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的侵犯。本案中B公司在將商鋪出售給余某后通知了A公司，并不免除其侵權(quán)責(zé)任。
1、關(guān)于通知義務(wù)的履行方式，法律并無相關(guān)規(guī)定，出租人可通過合同約定的方式或其他合理有效方式進(jìn)行通知。若日后雙方就優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題產(chǎn)生糾紛，已履行通知義務(wù)的舉證責(zé)任須由出租人承擔(dān)。
2、關(guān)于提前通知的期限，法律只規(guī)定“合理期限”，但并無相關(guān)法律法規(guī)或司法文件補(bǔ)充規(guī)定具體的期限，司法實(shí)踐中各地法院對(duì)于“合理期限”的認(rèn)定也存在差異。該通知期限可由租賃合同雙方當(dāng)事人自由約定，例如本案中A公司與B公司即約定了三個(gè)月的通知期。需要注意的是，在出租人拍賣房屋這種情形中，司法解釋明確規(guī)定了出租人應(yīng)在拍賣5日前通知承租人。其他情形中，并無具體規(guī)定。
四、承租人的損失如何認(rèn)定？
如果承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)被侵犯，則承租人喪失的是以同等條件購(gòu)買租賃房屋的機(jī)會(huì)，也即房屋差價(jià)。這是承租人最主要的損失。認(rèn)定房屋差價(jià)損失存在一個(gè)難點(diǎn)：第一、以哪兩個(gè)數(shù)據(jù)作為價(jià)格依據(jù)？第二、房?jī)r(jià)損失的時(shí)間點(diǎn)如何確定？法律并未規(guī)定房屋差價(jià)如何計(jì)算，本案中的司法裁判觀點(diǎn)可供參考：
1、房屋差價(jià)應(yīng)以房屋的實(shí)際交易價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格為準(zhǔn)，這兩個(gè)價(jià)格的差價(jià)即為房屋差價(jià)。若承租人行使了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，則可以房屋的實(shí)際交易價(jià)格購(gòu)買該房屋；若承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)被剝奪，承租人只得另行購(gòu)買房屋。承租人作為房屋買賣市場(chǎng)中的普通買受人，只能以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)得房屋。因此，房屋差價(jià)即房屋市場(chǎng)價(jià)與實(shí)際交易價(jià)格的差價(jià)。
需要注意兩點(diǎn)：第一、房屋的實(shí)際交易價(jià)格并不一定等同于房屋買賣的合同價(jià)。實(shí)踐中存在大量為避稅、申請(qǐng)貸款而調(diào)低合同價(jià)的情況，故合同價(jià)不能反映真實(shí)交易價(jià)格。如果出租人與第三人自認(rèn)了實(shí)際交易價(jià)格，或結(jié)合其他證據(jù)可以認(rèn)定實(shí)際交易價(jià)格，則應(yīng)以該價(jià)格為準(zhǔn)；第二、房屋的市場(chǎng)價(jià)格可以申請(qǐng)?jiān)u估。一般而言，申請(qǐng)有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行評(píng)估是最佳選擇。如果不申請(qǐng)?jiān)u估，只能從其他數(shù)據(jù)中選擇最能反映市場(chǎng)價(jià)格的數(shù)據(jù)。本案中，法院選擇的是小區(qū)物業(yè)提供的數(shù)據(jù)，相對(duì)而言，該數(shù)據(jù)綜合考慮了地段、人氣等因素，最能客觀反映市場(chǎng)價(jià)格。
2、計(jì)算房?jī)r(jià)損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)以承租人得知權(quán)利被侵犯時(shí)、出租人和第三人交易時(shí)為準(zhǔn)。前文已述，計(jì)算房?jī)r(jià)差值的兩個(gè)重要數(shù)據(jù)是房屋的實(shí)際交易價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格。房屋的實(shí)際交易價(jià)格只存在出租人和第三人進(jìn)行交易這一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，自然應(yīng)以這個(gè)時(shí)間點(diǎn)為準(zhǔn)；但房屋的市場(chǎng)價(jià)格在不同時(shí)間段存在浮動(dòng)的情況，應(yīng)以承租人得知權(quán)利被侵犯這個(gè)時(shí)間點(diǎn)為準(zhǔn)。
需要注意的是，租金并不屬于承租人的損失。依據(jù)“買賣不破租賃”原則，即使出租人將房屋出賣給第三人，承租人仍有權(quán)繼續(xù)租用該房屋，不存在另行尋找租賃房屋產(chǎn)生相關(guān)費(fèi)用的問題，亦不存在剩余租期租金損失的問題。
公司治理建議
一、出租人如何履行通知義務(wù)
1、出租人最好以書面形式履行通知義務(wù)。出租人可以通過函件、通知書、告示、郵件等形式進(jìn)行通知。如果是以快遞方式送達(dá)通知函件，則應(yīng)注意留存承租人簽收的快遞單。如果出租人以口頭方式履行通知義務(wù)，則應(yīng)保留相關(guān)的音頻、視頻證據(jù)。
2、出租人要通知以下幾點(diǎn)內(nèi)容：
第一、明確表達(dá)要出售、以房抵債、拍賣房屋的意思表示；
第二、出售房屋的范圍。如果出租人出租的房屋、店鋪數(shù)目較多，則應(yīng)明確出售的范圍；
第三、第三人提出的購(gòu)買條件。包括金額、支付方式（是否分期、是否貸款）等；
第四、明確承租人的回復(fù)期限。出租人可在通知中約定一個(gè)回復(fù)期限，超過該期限，承租人則無權(quán)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
二、承租人的權(quán)利如何救濟(jì)
首先需要明確的是，出租人侵犯承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不影響出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同的效力，因此承租人無權(quán)請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效。
承租人有兩種救濟(jì)途徑：
1、請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是承租人須對(duì)自己遭受的損失承擔(dān)舉證責(zé)任。
2、請(qǐng)求出租人承擔(dān)違約責(zé)任，前提是有合同依據(jù)。建議承租人在簽訂房屋租賃合同時(shí)，明確約定出租人違反優(yōu)先購(gòu)買權(quán)條款所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。如果承租人無法舉證證明自己的損失，至少還可以追究出租人的違約責(zé)任。
法條指引
《中華人民共和國(guó)合同法》
第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》
第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
第二十二條 出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。
第二十三條 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
第二十四條 具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；
（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的；
（四）第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！竞贤ㄑ?6】
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