【摘要】隨著社會主義市場經濟的不斷完善發(fā)展和發(fā)展完善，以及國家對城鎮(zhèn)化建設的重視，并積極的推動相關房地產行業(yè)的迅速發(fā)展。而房地產行業(yè)的主要稅種包括土地增值稅收，實施的是為四級百分之三十至百分之六十的超率累進稅率。征收土地增值稅此種行為在某些程度上確實是有效的扼制了囤地炒地的惡性行為，驅動房地產企業(yè)根據(jù)國家的意愿醫(yī)院以及市場的需求去發(fā)展，能較有效率的規(guī)范房地產之間的交易秩序，較為科學合理的調配動房地產行業(yè)的土地增值收益。本文就從房地產企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的意義出發(fā)，對房地產企業(yè)土地增值稅納稅籌劃進行深入的研究。
一、房地產企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的意義
近些年，我國經濟的快速發(fā)展帶動房地產企業(yè)在規(guī)模以及增速上都處于一個前所未有的水平。對于整個國家的經濟有又非常顯著的影響和帶動。土地增值稅的籌劃對于房地產企業(yè)來說有著非常重大的意義。土地增值稅實施的稅率是百分之三十至百分之六十的四級超率累進稅率。房地產業(yè)銷售的增值額越來越高，所需要交納的土地增值稅額也會變得越來越多。
由于這種趨勢會在一定程度上約束房地產企業(yè)囤地以及炒地，代售等行為，有效的推動房地產企業(yè)往良性發(fā)展的道路上前行，科學合理的配置土地所得的增值收益，進一步帶動水泥、鋼鐵、建筑以及裝修等等關聯(lián)性較高的企業(yè)投資減少，促進我國經濟的穩(wěn)定和健康發(fā)展。房地產企業(yè)是土地增值稅最為主要的納稅人，其在土地項目上的開發(fā)和日常的經營管理中，而對于稅收，特別需要對土地增值稅收進行統(tǒng)籌規(guī)劃，合理的制定價格，并且多開發(fā)部分剛性需求的普通標準住宅，價格制定要合理，便可以免于繳納土地增值稅，減少沒有必要的稅收支出。除此之外，還能夠滿足普通市民的剛性需求，也可為房地產企業(yè)取得更多的經濟效益，對于房地產行業(yè)的推進有著巨大的作用。
二、房地產企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法
(一)合理的利用稅收政策
(1)普通的住宅稅收優(yōu)惠政策。因為土地增值稅適合于四級超率累進的稅率，存在著極其明顯的稅率跳躍限制點，并且還具備有普通標準的住宅增值率，其還有低于百分之二十免于征收土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策。而想要開發(fā)產品就要有符合地區(qū)所規(guī)定的普通住宅，企業(yè)可以通過某些相關的定價策略，讓該項產業(yè)增值率逼近但是少于百分之二十。以此來實現(xiàn)房地產業(yè)的利潤最大化。除此之外，在銷售價格已經確認的情景下，可以進行測試計算，能否通過合理的成本測算或者是分攤的方式，在合理的范圍內通過部分的開發(fā)成本往普通的住宅傾斜，通過將普通的住宅增值率控制在百分之二十之內，可以在很大的程度上保證其所享有的免稅政策。這是房地產企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法之一。
(2)學會合理利用清算時間籌劃。我國的土地增值稅實行預先繳費后清算的方式。因此，房地產業(yè)要學會尋找到征收金額以及清算后應該繳納的稅收金額相對等的平衡點，當土地增值率比平衡點高時，就代表著預征金額很快就會低于清算金額。房地產業(yè)應該盡快的進行清算，并加快資金的回籠，減少財務危機。其次，在運用此方法時，最好要依據(jù)真實的情況進行調整和完善，并且對數(shù)據(jù)進行測算，對方案進行評估，以此來保證方案的切實可信，。才能夠真正的為企業(yè)帶來有效的經濟效益。于此同時，房地產企業(yè)在計算稅收成本時需要最為完整，并且要求其成本的結算要能夠進行全部的完成，而且還需要獲取到全部的發(fā)票。只有這樣才能夠保障測算扣除的完整，并切實的保障土地增值稅稅額的最低化。企業(yè)要通過對土地增值稅收清算以及稅款支付的時間在清算對象結算全部完成時，在發(fā)票取得下一季度之前，房地產業(yè)要能夠將所得稅匯算清繳。
(二)通過費用的轉移來籌劃
依照當前的會計準則，房地產開發(fā)商在企業(yè)管理的過程當中所產生的“管理費用”以及“銷售費用”和開發(fā)項目間接費用，尚且還不能進行較嚴格的劃分。而在真正的工作上同樣存在著交叉難以區(qū)分的情況，這就在一定程度上為企業(yè)成本的開發(fā)給予了相應的空間。在進行相應的會計核算過程中，房地產企業(yè)能夠將這些相互交織又難以區(qū)分的費用列入項目開發(fā)的支出當中。
比如，可以通過總部或者是區(qū)域的某些費用作為咨詢的服務費用分配于各個項目當中，以此來增加項目所需要的開發(fā)成本金額。或者，通過會議或者是制度等形式，科學有效的對公司的內部管理框架進行調整。不過值得注意的是，對于轉移費用來說，一定要有依據(jù)，要合理并合乎法規(guī)，不能僅僅是為了取得減稅和虛假增加開發(fā)費用的目的，就給房地產企業(yè)帶來不必要的涉稅風險。這是房地產企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法之一。
(三)合理的增加扣除項目資金進行籌劃
據(jù)法律規(guī)定，在計算土地增值稅項目相關的扣減資金時，需要根據(jù)有關法律憑證，對于那些不能夠提供相關的有效憑證的項目不能允許其扣除。并且還特別的制定了房地產業(yè)的預期提取費用。除了特殊規(guī)定之外，不能進行扣減。
因此，房地產業(yè)需要明白，在消費者所能承擔的范圍之內，必須要提高公共設備的質量，還要提高商品房的規(guī)格，并完善商品房的環(huán)境，合理利用成本效果，加強項目資金的扣除量。
此外，尤其需要注意的是房地產業(yè)所獲得的建安發(fā)票。對于發(fā)票的備注欄倘若沒有特別的標記為建筑服務所發(fā)生的地縣鎮(zhèn)等的名稱和項目名稱。不能夠允許歸入土地增值稅扣除的項目資金中。
除此之外，在土地增值稅的清算方面，倘若沒有辦法及時的獲得有效合法的憑證，那么納稅人可能會面對著可扣除風險的情景，也就是說相應會需要交納更多的稅款，并且在以后及時是獲得了成本的費用的相關有效的依據(jù)，在當前的文件上來看，也很難進行相關的土地增值稅的第二次清算扣除。
所以，倘若在清算的時候還留有大量的，還未曾真正付款的成本或是已經付款但是由于某種原因沒能獲取到正當發(fā)票的部分，需要盡快的結算并且于此同時盡量努力爭取到提前開回發(fā)票，以此來保障相關的稅收機構在出示清算交換的建議書之前，讓項目的成本能夠得到足夠的扣除。這是房地產企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法之一。
(四)利用合作建房的稅收政策進行籌劃
合作建房時某方提供了相應的土地使用權，而另一合作方提供所需要的大量資金。這個項目以雙方的名義進行開發(fā)，合作開發(fā)房地產的開發(fā)形式要求雙方之中必須要存在有一方具有開發(fā)房地產的資質，要根據(jù)相應的法律法規(guī)，通過合法的途徑，獲取到合法的辦理手續(xù)。
下面兩種方式不適合合作建房:第一種是提供土地使用權，只能收取固定數(shù)額的房屋以及資金，而不承擔相應的經營管理風險，應該認為是轉讓土地使用權的合同;給予資金的相應一方不承擔經營管理的風險只是用于分配固定數(shù)額的房屋或者是收取相關固定的資金，理應認為是房屋買賣合同或者是借款的合同。
對于以上的兩種情景是必須要按照規(guī)定繳納相應土地增值稅收的。這是房地產企業(yè)土地增值稅籌劃的方法之一。
(五)關于拆遷補償?shù)幕I劃
房地產業(yè)在項目開發(fā)的進程中在很大的概率上都會接觸到拆遷補償?shù)膯栴}。而拆遷補償往往有三種方式，第一種便是就地安置回遷戶，第二種為異地安置回遷戶，第三種則是支付給拆遷戶相應的貨幣金額補償，讓拆遷戶自行安排安置地。
對于那些用房產來補償拆遷戶的，補償?shù)姆课輵撘凑帐袌龅膱髢r來計算。同時還需要將該項資金記入到拆遷補償費用的開發(fā)成本之內。在計算和估計土地增值稅的增值額時，必須要將拆遷補償費用作為是開發(fā)成本，作為加計扣除基數(shù)房地產業(yè)記入百分之二十扣除的基本數(shù)額。
拆遷補償費支出要重點關注拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應，保管好支付相關憑證普遍具有比較多的資金，房地產企業(yè)在和拆遷戶簽訂相關的拆遷補償合同時必須要想房地產企業(yè)討要相關的收據(jù)和字據(jù)，否則不能在土地增值稅前扣除。不然不能夠記入開發(fā)的成本。這是房地產企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法之一。
(六)會計核算方法的選擇籌劃
房地產業(yè)在開發(fā)成本以及費用上的確認和會計核算方法相互結合并加以使用。比如，對于所發(fā)出的存貨成本的計算方法，固定資產的計算方法等等，企業(yè)需要增加其相應的扣除金額的方法。
房地產企業(yè)可以通過加速折舊法來計提折舊，其是根據(jù)稅收法的規(guī)定由房地產企業(yè)自行選擇，此可以增加相應的開發(fā)成本并且還能將自發(fā)的費用減少到增值數(shù)額，以此來達到降低增值率的目的。
總而言之，因為土地增值稅在房地產開發(fā)企業(yè)的稅費中占有較大的比重，它稅率高、稅負重，對土地增值稅的籌劃就顯得更加重要，在這樣的市場大背景下，對于房地產企業(yè)來說做好執(zhí)行土地增值稅的籌劃具有極其深遠的意義，能夠在一定程度上減輕土地增值稅不必要的支出，也能相應的減輕房地產企業(yè)的收支負擔。以此來為企業(yè)獲得更大的經濟效益，進一步推動房地產企業(yè)健康穩(wěn)健的發(fā)展。
孫權，作者單位： 招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司，本文發(fā)表于期刊《商業(yè)研究》
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