文/圖 記者 何偉杰 劉寶霞
從2017年開(kāi)始，廣州市各區(qū)掀起舊樓加裝電梯浪潮，在政府補(bǔ)貼的刺激下，越來(lái)越多舊樓開(kāi)始醞釀電梯加裝。然而，有部分舊樓的高低層矛盾卻依然難以調(diào)和。近日，家住海珠區(qū)江南中街貴德東的市民李阿姨就向本報(bào)反映，她所居住的舊樓要加裝電梯，但由于補(bǔ)償未能達(dá)成共識(shí)，電梯工程一度停滯。記者觀察發(fā)現(xiàn)，目前舊樓電梯加裝電梯爭(zhēng)議的焦點(diǎn)主要集中在補(bǔ)償方面。高層是否應(yīng)該補(bǔ)償給低層？該補(bǔ)多少？不同樓宇的居民對(duì)此判斷有相當(dāng)大的差異。
案例：多年拉鋸，舊樓電梯一直未能加裝
記者了解到，早在2012年，海珠區(qū)江南中街貴德東34號(hào)大樓的住戶(hù)就開(kāi)始計(jì)劃為老樓加裝電梯，經(jīng)過(guò)了多年的拉鋸，規(guī)劃部門(mén)于2017年10月終于批下了建設(shè)工程規(guī)劃許可證。然而電梯仍未能順利加裝，盡管因?yàn)榫游瘯?huì)和規(guī)劃部門(mén)多次介入?yún)f(xié)商，但該大樓一樓仍有3戶(hù)表示堅(jiān)決反對(duì)。
“我們不是不同意加裝電梯，我們只是覺(jué)得還沒(méi)有達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)就強(qiáng)行施工比較不合理。”家住一樓的李阿姨告訴記者，今年1月份，有施工隊(duì)突然在現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)始施工，甚至還沒(méi)跟他們打過(guò)半聲招呼。她和其他反對(duì)戶(hù)多次阻止，后來(lái)在居委會(huì)的介入下，施工隊(duì)才停下來(lái)。
讓李阿姨不滿的是，高層方面認(rèn)為只要大樓“雙三分之二”業(yè)主同意，反對(duì)的業(yè)主便無(wú)權(quán)干涉?！按蠹叶际且粭潣堑淖?hù)，為什么我就不能提出異議？”此外，二樓的一位阿伯也非常困惑，說(shuō)只知道電梯加裝的大方向是同意的，電梯加裝其中很多細(xì)節(jié)卻不了解，需要進(jìn)一步協(xié)商。
原來(lái)是補(bǔ)償未能談攏
對(duì)于李阿姨所說(shuō)的籌備小組從未與他們溝通協(xié)商，籌備小組表示不認(rèn)同?！澳玫浇ㄔO(shè)許可證之前，我們籌備組5個(gè)人輪流上門(mén)跟她們聊，要不就不開(kāi)門(mén)，要不就不聊，因?yàn)樗麄兊膽B(tài)度，根本沒(méi)法聊?！倍鴮?duì)于有住戶(hù)不清楚電梯加裝具體事宜，籌備小組則表示已經(jīng)找施工隊(duì)與反對(duì)戶(hù)聊過(guò)詳情。
籌備小組成員告訴記者，在籌備電梯加裝期間，為了協(xié)調(diào)高低層的意見(jiàn)，籌備小組除了私下溝通，還與三戶(hù)反對(duì)戶(hù)參加過(guò)一次規(guī)劃局聽(tīng)證會(huì)和兩次貴德東居委會(huì)的聽(tīng)證會(huì)。然而雙方依然未能達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)。
記者了解發(fā)現(xiàn)，雙方目前的分歧是出在賠償上。
據(jù)了解，目前，貴德東34號(hào)大樓一層有5戶(hù)，籌備小組決定由高層出資給低層補(bǔ)貼10萬(wàn)，其中受影響較大的兩戶(hù)各補(bǔ)貼3萬(wàn)，受影響較小的兩戶(hù)各補(bǔ)貼2萬(wàn)，不受影響的一戶(hù)則不補(bǔ)貼。電梯籌備小組認(rèn)為這已經(jīng)是比周邊的平均水平偏高的范圍了，“附近像他們這樣不是嚴(yán)重遮擋的，一般補(bǔ)償1萬(wàn)到2萬(wàn)，我們給2萬(wàn)到3萬(wàn)已經(jīng)是比周邊的高了?！币幻娞莼I備小組成員對(duì)記者說(shuō)，他們想要再多籌備小組也給不了。
對(duì)此，李阿姨則表示不同意見(jiàn)。她認(rèn)為加裝電梯會(huì)影響房屋的公攤、通風(fēng)、光線，還會(huì)帶來(lái)噪音，導(dǎo)致房?jī)r(jià)貶值。目前高層給到他們2-3萬(wàn)塊的補(bǔ)償太低了，他們希望能拿到4萬(wàn)的補(bǔ)償款。此外，還有反對(duì)戶(hù)希望電梯加裝過(guò)程中，能夠相應(yīng)提升一樓的環(huán)境，建隔音墻和重新裝修地板墻面。
熱議焦點(diǎn)：高層是否應(yīng)該補(bǔ)償給低層？補(bǔ)多少？
從2017年開(kāi)始，廣州市各區(qū)掀起舊樓加裝電梯浪潮，在政府補(bǔ)貼的刺激下，越來(lái)越多舊樓開(kāi)始醞釀電梯加裝。然而，有部分舊樓的高低層矛盾卻依然難以調(diào)和。記者觀察發(fā)現(xiàn)，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)主要集中在補(bǔ)償方面。
根據(jù)《廣州市既有住宅增設(shè)電梯辦法》，電梯加裝批前公示期間，對(duì)增設(shè)電梯事項(xiàng)有異議的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商。業(yè)主經(jīng)過(guò)協(xié)商仍無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)的，可以請(qǐng)求居民委員會(huì)、原房改售房單位、業(yè)主委員會(huì)或者增設(shè)電梯咨詢(xún)服務(wù)機(jī)構(gòu)等第三方組織協(xié)商或者調(diào)解。但《辦法》中并未提及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
為此，高層是否應(yīng)該補(bǔ)償給低層？該補(bǔ)多少？不同樓宇的居民對(duì)此判斷有相當(dāng)大的差異。
荔灣區(qū)周門(mén)一帶一舊樓宇成功加裝電梯的牽頭人告訴記者，他們加裝電梯，就給了低層一些“飲茶錢(qián)”，再溝通一下就沒(méi)問(wèn)題了。逢源街一加裝舊樓成功加裝電梯的牽頭人潘先生則坦言，電梯加裝，低層業(yè)主確實(shí)需要得到一定的補(bǔ)償。他認(rèn)為，每戶(hù)補(bǔ)償幾萬(wàn)塊錢(qián)是一個(gè)比較合理的標(biāo)準(zhǔn)。
但家住海珠區(qū)的低層住戶(hù)張先生則表示，電梯加裝后，高層升值低層貶值，如果按照供求關(guān)系這個(gè)角度去思考，低層損失的從長(zhǎng)遠(yuǎn)而言其實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止幾萬(wàn)元。記者走訪海珠區(qū)貴德東大院的房地產(chǎn)中介，工作人員告訴記者，目前，貴德東大院附近的樓梯房中，1樓價(jià)格最低，3.2萬(wàn)，2樓與8、9樓房?jī)r(jià)相當(dāng)，均在3.4萬(wàn)左右，中間層則在3.5-3.6萬(wàn)。但加裝電梯后，樓層越高漲幅越大，一般來(lái)說(shuō)是每平方米漲2000-3000塊，8、9層加裝電梯升值潛力最大。“而且，加裝電梯后，高層就更容易推銷(xiāo)出去了?！敝劣诘蛯?，吸引力則會(huì)大大降低。有房地產(chǎn)中介還告訴記者，一些保養(yǎng)比較好的商品房樓梯樓，低層的價(jià)格甚至?xí)雀邔右卟簧?，但電梯加裝后，房屋價(jià)格則會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，這也讓不少低層住戶(hù)難以接受。
專(zhuān)家：
面對(duì)時(shí)下越來(lái)越熱的舊樓加裝電梯，一直持續(xù)關(guān)注此問(wèn)題的資深媒體評(píng)論員彭曉蕓提出自己的“冷思考”。她表示，舊樓加裝電梯不能簡(jiǎn)單遵循“雙三分之二”原則。
《廣州市既有住宅增設(shè)電梯辦法》中提到，舊樓加裝電梯需要“雙三分之二”業(yè)主同意；此外，批前公示期間，業(yè)主提出增設(shè)電梯直接影響通風(fēng)、采光或者通行的，應(yīng)當(dāng)要求申請(qǐng)人取得受影響業(yè)主的書(shū)面同意意見(jiàn)或者修改建筑設(shè)計(jì)方案才可進(jìn)行加裝。
但彭曉蕓認(rèn)為，除了通風(fēng)、采光等直觀影響之外，舊樓加裝電梯有可能導(dǎo)致低層住戶(hù)房?jī)r(jià)貶值的因素也應(yīng)該考慮在內(nèi)。她表示，業(yè)主們購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，產(chǎn)權(quán)確認(rèn)之時(shí)，沒(méi)有電梯是一個(gè)既定事實(shí)，無(wú)論成交價(jià)還是居住預(yù)期，都沒(méi)有包括電梯對(duì)不同樓層的不同價(jià)值，因此，加裝電梯相當(dāng)于變更游戲規(guī)則，電梯作為一個(gè)重大變量，引起住戶(hù)強(qiáng)烈的反應(yīng)完全正常。
因此，她認(rèn)為，在電梯加裝時(shí)，需要對(duì)大樓不同住戶(hù)的相鄰權(quán)進(jìn)行認(rèn)定和處置?！霸谌毡?、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，相鄰關(guān)系的相關(guān)法律條款已經(jīng)較為完善?！彼f(shuō)，譬如德國(guó)有“特別犧牲補(bǔ)償金制度”，該制度認(rèn)為相鄰關(guān)系中不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)受限制的一方付出私法上的“強(qiáng)制犧牲”，為了補(bǔ)償這種為“優(yōu)勢(shì)利益”（諸如加裝電梯可能被認(rèn)定為是“優(yōu)勢(shì)利益”）作出妥協(xié)的“犧牲”，法律上要求相鄰關(guān)系中一方當(dāng)事人向另一方當(dāng)事人支付補(bǔ)償金。再如日本的“日照妨害”制度，“日照妨害”指由于土地利用的先后關(guān)系、后加建筑可能對(duì)既有物產(chǎn)及其所有者造成日照權(quán)（采光權(quán)）的侵害，日本的法律主張對(duì)“日照妨害”進(jìn)行程度的評(píng)估，并形成事前救濟(jì)和事后救濟(jì)兩種相關(guān)處理方式，具體包括請(qǐng)求除去侵害、請(qǐng)求禁止侵害以及請(qǐng)求損害賠償三種。
回到廣州的舊樓電梯加裝，彭曉蕓覺(jué)得，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并不應(yīng)該由政府來(lái)制定，畢竟每棟樓的實(shí)際情況不一樣，很難有一個(gè)統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，“有的舊樓電梯加裝后，低層基本是廢掉；但有的舊樓低層也許影響并不大?！彼J(rèn)為，每棟大樓的居民應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況自行協(xié)商，在所有住戶(hù)達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)后才宜動(dòng)工。
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