大家好，我是在旅途當中用手機寫文章的老李。
關(guān)于高層住宅樓會不會變成貧民窟，我們大概是可以參考先進國家的案例。從中看到未來的走向。
首先，美國也是有高層住宅樓的。一般來說，這些高層住宅都是屬于coop的。這里我們要提一下，美國的公寓大致分為兩種：condo（康斗）和coop（合作公寓）。
這二者的區(qū)別主要是關(guān)于所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)），合作公寓是所有參與者出資組成一個公司，由這個公司來持有房子的產(chǎn)權(quán)，參與者按照出資比例來持有公司的股份；康斗是一種比較松散的形式，屋主是有產(chǎn)權(quán)的。康斗的售價一般來說比合作公寓高，租售更為靈活，每個月的稅費相對比較低；合作公寓價格比康斗低，轉(zhuǎn)租或者轉(zhuǎn)讓一般需要管理委員會的批準，每個月的稅費相對更高。
先說結(jié)論吧，經(jīng)濟繁榮的社區(qū)的公寓往往會得到很好的維護，并且租金很高，完全不用我們擔心；經(jīng)濟衰敗的社區(qū)的公寓，以及政府用來安置窮人的公寓（美國華人稱之為政府樓）一般維護得很差，設(shè)施老舊甚至是破敗，而且不安全。也就是說高層住宅樓的命運取決于當?shù)氐慕?jīng)濟和人口。
結(jié)論說完了，我們來看一些真實案例。
我曾經(jīng)去過紐約長島的一個政府樓，那里安置了大量貧困的黑人。居民長期拖欠水電費，大部分家里都沒有水沒有電。當?shù)卣诠矃^(qū)域設(shè)置了一個免費的水龍頭，給這些勉強生活的人民留下了一點尊嚴。
Huron Place Apartments
俄亥俄州東北部坐落在美國著名的鐵銹帶。鐵銹帶是美國曾經(jīng)的經(jīng)濟引擎，以重工業(yè)創(chuàng)造了巨量的工業(yè)產(chǎn)值和大量的工作崗位。隨著美國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，此地的傳統(tǒng)重工業(yè)逐漸沒落了。想走而且走得掉的人都離開了，落下的是那些弱勢群體。我曾經(jīng)在鐵銹帶住過1年多，自己在貧民區(qū)走訪過，體驗到了這里和美國其它繁華都市的巨大差異，仿佛如第三世界一般。
上面這棟公寓樓有254個單位，就坐落在俄亥俄州東北部。在優(yōu)質(zhì)雇主和勞動力流失的歷史背景下，當?shù)氐姆慨a(chǎn)公司使用一種復雜的公司組織方式持有了這個高層公寓樓，作為公租房（政府樓）對外出租。由于能夠付房租的房客越來越少，該公寓的管理公司也隨之放棄了管理。
房子的問題越來越多，漏水，玻璃破損，斷電等等，進一步加速了本就不多的租客的搬離。后來流浪漢們住了進來，占據(jù)了這里?，F(xiàn)在這棟樓只剩下一個空殼，里面的所有設(shè)備、家具都被搬空，玻璃全部被砸，大門也被拆掉。附近的人來這里非法傾倒垃圾，焚燒汽車等等，令附近居民頭疼萬分。
由于房東公司的組織方式很復雜，當?shù)卣矝]有辦法追討他欠下的100多萬美元地稅。從當?shù)刂伟驳慕嵌葋砜紤]，當?shù)乇緛砭筒桓辉５牡胤截斦赡苓€需要花費大約190萬美元來拆除這棟廢樓。
如果你有機會去鐵銹帶看看的話，你會發(fā)現(xiàn)有很多空置且破敗的大樓，無人居住，經(jīng)濟拮據(jù)的當?shù)卣矡o力管理。算了，我并不建議你去鐵銹帶，因為那邊的治安普遍很差。
其實不光是高層住宅，經(jīng)濟衰退的城市的基礎(chǔ)設(shè)施破敗是普遍的，就算是財力雄厚的美國也無力承擔。
紐約州Troy市的Taylor Apartments（政府樓）長期空置，拖到2022年才確定會被拆除重建。
一處廢棄的火車站，位于紐約州布法羅市。
最值得注意的一個案例放在最后，那就是底特律的Lee Plaza。這棟17層的巨大建筑于1927年盛大開業(yè)，是一個集酒店、豪華公寓、美容院、托兒所等等于一體的高端地產(chǎn)項目。
1900年底特律還沒進入美國大城市的前10名，但是1910年1920年該市重工業(yè)崛起，人口翻了一番。很多人轉(zhuǎn)行做了房地產(chǎn)，以應對該市龐大的住房需求。其中就包括這個項目的創(chuàng)始人Ralph T. Lee，他改行之前是一個雕刻師。在20年間，他積累了大量的財富，蓋了超過30棟公寓樓，而且這些公寓樓都能很快租磬。
Lee Plaza是他的巔峰之作，對標的是紐約第五大道的雄偉建筑。要知道，第五大道那些建筑都已經(jīng)歷經(jīng)百年但依舊如新，由于當?shù)亟?jīng)濟經(jīng)久不衰，因此這些建筑依然處于很好的狀態(tài)之下。Lee Plaza就沒有這么好命了，隨著創(chuàng)始人的資金鏈斷裂以及一系列的纏訟迅速走向了衰落。
當一個城市的經(jīng)濟往下走的時候，人們都忙于爭搶剩下的那一點價值，不會去在乎那些曾經(jīng)輝煌的建筑。Lee Plaza一次又一次被破壞，逐漸破敗不堪，隨著底特律的衰落一起沉淪了。
或許事情就是這樣，當喧囂結(jié)束之后，一切都會回歸本源。房地產(chǎn)需要經(jīng)濟和人口作為支撐，失去支撐就會走下坡路。
Refs:
https://www.ideastream.org/programs/ideas/abandoned-apartment-tower-in-east-cleveland-could-cost-2-million-to-demolish
https://www.troyrecord.com/2022/06/27/city-of-troy-and-troy-housing-authority-to-demolish-vacant-taylor-apartment-buildings/
https://www.abandonedamerica.us/lee-plaza-hotel
https://www.islandernews.com/lee-plaza-hotel-detroit-michigan-usa/image_2d80edb6-e8a5-11eb-ab02-0b158d057266.html
