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新春伊始，彼山團(tuán)隊(duì)赴歐洲考察商業(yè)項(xiàng)目，帶來(lái)彼山角度的原創(chuàng)分析，第一篇一起剖析百年斗牛場(chǎng)華麗變身的西班牙巴塞羅那Las Arenas商業(yè)中心！
巴塞羅那LAS ARENAS商業(yè)中心是由一座百年歷史的斗牛場(chǎng)改造而成，由英國(guó)高技派建筑大師Richard Rogers操刀設(shè)計(jì)，歷史文化與當(dāng)代生活并置碰撞，儼然成為全歐洲近年的明星商業(yè)項(xiàng)目之一。這里不僅是巴塞羅那市民熱衷的商業(yè)休閑購(gòu)物場(chǎng)所，每天更有大批旅游觀光客慕名前來(lái)，是巴塞羅那名副其實(shí)的文化地標(biāo)和城市名片。
開(kāi)發(fā)者：Compa?ía de la Nueva Plaza de Toros, S.L. / Metrovacesa
建筑面積：105,000sqm（平方米）
建筑師：Richard Rogers+Alonso y Balaguer
建成時(shí)間：2011年
承建商：Dragados
地址：Gran Vía Corts Catalanes, 373 - 385, 08015 Barcelona, Barcelona
城市區(qū)位/Urban
巴塞羅那是歐洲重要的國(guó)際化都市，LAS ARENAS商業(yè)中心位于城市第一主軸線加泰羅尼亞大道西南端的西班牙廣場(chǎng)旁。此處為中心城區(qū)的門(mén)戶，既擁有老城區(qū)的歷史文化、氣息繁華，又輻射了新城區(qū)的宜居便捷，兩條地鐵線路在此交匯，公共交通可達(dá)性優(yōu)良。
西班牙廣場(chǎng)/Plaza de Espana
西班牙廣場(chǎng)是巴塞羅那城市西側(cè)的核心節(jié)點(diǎn)，為六條城市道路交匯處，是旅游觀光客來(lái)到巴塞羅那的必去之所。LAS ARENAS商業(yè)中心南側(cè)為著名的蒙特惠奇山，是巴塞羅那城市文化設(shè)施的聚集地，曾舉辦過(guò)1992年巴塞羅那奧運(yùn)會(huì)，現(xiàn)有包括國(guó)立美術(shù)館、米羅基金會(huì)博物館、巴塞羅那德國(guó)館、蒙特惠奇魔幻噴泉等文化旅游點(diǎn)。北側(cè)為胡安米羅公園，東側(cè)為美麗的巴塞羅那老城。
蒙特惠奇山與西班牙廣場(chǎng)
從蒙特惠奇山上的國(guó)立美術(shù)館看LAS ARENAS
斗牛場(chǎng)/Bull Ring
LAS ARENAS商業(yè)中心的前身為1900年建成使用的環(huán)形斗牛場(chǎng)，由曾設(shè)計(jì)巴塞羅那主教堂的建筑師Augusto Fonti Carreras主持設(shè)計(jì)。建筑屬于新摩爾主義風(fēng)格，采用在西班牙各地常見(jiàn)的連續(xù)磚石拼合馬蹄形拱券為主要元素，主體以紅磚砌筑構(gòu)成。
斗牛場(chǎng)位于高約4米的基座上
斗牛場(chǎng)設(shè)計(jì)建造時(shí)的圖紙
但實(shí)際上斗牛運(yùn)動(dòng)在巴塞羅那并不受歡迎，它被視為卡斯蒂利亞統(tǒng)治者強(qiáng)權(quán)政治的象征，斗牛場(chǎng)于佛朗哥死后一年的1977年關(guān)閉使用。
項(xiàng)目/Project
斗牛場(chǎng)自1989年被徹底廢棄后，就一直處于荒蕪的狀態(tài)，雜草樹(shù)木瘋長(zhǎng)于內(nèi)部，成了一個(gè)滋生城市消極因素的場(chǎng)所。2004年至2011年，前后歷時(shí)8年，Metrovacesa公司著手對(duì)廢棄的斗牛場(chǎng)進(jìn)行改造，試圖將其打造為及商業(yè)、購(gòu)物、觀光等于一體的時(shí)尚商業(yè)綜合體。
想要在巴塞羅那打造出一個(gè)成功的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，且能保證其長(zhǎng)時(shí)間健康運(yùn)營(yíng)。
一是要足夠的獨(dú)特性，能將前來(lái)西班牙廣場(chǎng)和蒙特惠奇山的旅游者吸引過(guò)來(lái)，打造一個(gè)旅游文化景點(diǎn)，這就離不開(kāi)對(duì)它斗獸場(chǎng)前世之身的挖掘利用。
二是要能合理地布局業(yè)態(tài)，抓住本地居民的客戶群，形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的流量導(dǎo)入，既增大了商業(yè)客流量，又平衡了旅游淡旺季波動(dòng)帶來(lái)的的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
設(shè)計(jì)/Design
設(shè)計(jì)由高技派建筑大師Richard Rogers操刀設(shè)計(jì)，并與西班牙本土事務(wù)所 Alonso y Balaguer合作完成。
歷史外墻
雖然建筑立面在世界文化遺產(chǎn)泛濫的西班牙來(lái)說(shuō)并不驚世駭俗，但在那樣一個(gè)重要的城市節(jié)點(diǎn)矗立百年，其形象必然或多或少在每個(gè)巴塞羅那人心中扎下了根，這就形成了一個(gè)拉近客群心理距離的先天優(yōu)勢(shì)，且為斗獸場(chǎng)改造為商業(yè)中心這一噱頭提供了歷史支撐，因此建筑師決定拆除內(nèi)部設(shè)施保留外立面表皮。
原建筑基座比城市平面高出4米，為了增強(qiáng)場(chǎng)所的可達(dá)性，建筑師將基座拆除，外墻面上下兩端通過(guò)預(yù)應(yīng)力混凝土加固后由底部斜鋼柱支撐架空，商業(yè)中心空間在外墻面內(nèi)部由全鋼結(jié)構(gòu)建造完成，歷史的外墻面也就成為了LAS ARENAS商業(yè)中心的第二層表皮。
歷史外墻改造過(guò)程步驟
建筑改造分解示意
底部混凝土加固與斜鋼柱支撐
墻面改造施工過(guò)程中
歷史外墻改造后狀態(tài)
屋頂平臺(tái)
通過(guò)四個(gè)方向的巨構(gòu)組合鋼柱支撐起了商業(yè)中心的頂部平臺(tái)，距離地面27米，平臺(tái)外圈開(kāi)放，形成可以360度漫步俯瞰巴塞羅那城市美景的觀景平臺(tái)，巴塞羅那老城、地中海、蒙特惠奇山、胡安米羅公園等城市風(fēng)光一覽無(wú)余。
觀景平臺(tái)望西班牙廣場(chǎng)和蒙特惠奇山
觀景平臺(tái)望米羅公園
觀光電梯塔
商業(yè)中心內(nèi)有兩部跨層扶梯將人流帶上屋頂，同時(shí)建筑師為了向城市鮮明表達(dá)出觀景平臺(tái)的存在，于街角處設(shè)置了一座觀光電梯塔，人群可搭乘觀光電梯直達(dá)屋頂平臺(tái)，夜晚商業(yè)中心停止?fàn)I業(yè)后，屋頂酒吧餐廳也可通過(guò)此電梯獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。在滿足使用功能需求的同時(shí)，觀光塔同樣起到了城市標(biāo)志物的作用，類似于國(guó)內(nèi)商業(yè)綜合體喜歡使用的精神堡壘，而這個(gè)精神堡壘不僅足夠吸引眼球，還提供了極強(qiáng)的參與性，可謂一舉兩得。
穹頂
平臺(tái)內(nèi)圈由歐洲跨度最大的巨型穹頂覆蓋，該穹頂外圈為景觀酒吧餐廳，內(nèi)圈為一個(gè)穹頂覆蓋的多功能大空間，可以在這里舉行發(fā)布會(huì)、藝術(shù)展、演唱會(huì)等大型活動(dòng)。
新建建筑
商業(yè)中心東側(cè)面向老城區(qū)一側(cè)是建筑唯一一面不具備對(duì)城市開(kāi)敞的空間，建筑師在這里布置了一座新建建筑，為配建的商務(wù)辦公空間。利用這棟新建筑，建筑師將新舊兩塊的室外設(shè)備機(jī)械都置于新樓屋頂，并在新舊建筑之間設(shè)置豎直管道上下貫通，為商業(yè)中心提供設(shè)備支持。這樣就充分解放了老建筑部分的屋頂，可以完全無(wú)顧忌地向人群開(kāi)放漫步觀景。
東側(cè)新建建筑屋頂設(shè)備
新舊建筑間的豎直管道
新與舊
電梯塔、屋頂平臺(tái)、底層斜鋼柱被建筑師特地涂成了鮮艷的紅色，和保留的建筑外墻面形成了強(qiáng)烈對(duì)比，這一個(gè)新與舊之間的關(guān)系強(qiáng)化塑造了LAS ARENAS商業(yè)中心既有歷史文化特色，又兼具時(shí)尚科技的現(xiàn)代氣質(zhì)，建成后屢獲大獎(jiǎng)并成為年輕人時(shí)尚生活的追捧對(duì)象。
中庭
LAS ARENAS商業(yè)中心在中心空間設(shè)置了一個(gè)主通高的中庭空間，在四邊設(shè)置了四個(gè)小中庭空間。中庭空間在商業(yè)綜合體內(nèi)早已習(xí)以為常，但在首層空間的處理上顯露出十足的智慧。通常為了負(fù)一層空間與上部空間通透連貫，通高中庭往往會(huì)一直落到負(fù)一層，但這樣減少寶貴的首層面積所犧牲的經(jīng)濟(jì)利益，也常常讓業(yè)主心中滴血。
LAS ARENAS的建筑師巧妙地在中庭首層平面周?chē)诹艘蝗捈s3米的鏤空槽，并沒(méi)有完全透空。保留下的一層中庭樓板為舉行主題活動(dòng)的中心空間，板下負(fù)一層為一個(gè)主題咖啡館。從負(fù)一層抬頭仰望，空間既尺度宜人，又不感壓抑，這就是適度有效的設(shè)計(jì)，水平高低一招便知。
主中庭與小中庭
一層樓板的3米鏤空槽
負(fù)一層仰視的空間感官
保留出的空間可用作主題活動(dòng)場(chǎng)所
業(yè)態(tài)/Content
在商業(yè)中心負(fù)一層到屋頂層的六層空間內(nèi)共包含了115家商鋪、1個(gè)高端健身房、1家弗拉門(mén)戈舞劇院、1個(gè)影院（含12個(gè)影廳）、1個(gè)多功能廳、25家餐廳和酒吧。地下車(chē)庫(kù)共四層，包含1250個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位和300個(gè)摩托車(chē)停車(chē)位。業(yè)態(tài)的選擇與布局充分結(jié)合了城市資源和建筑設(shè)計(jì)，有效地達(dá)到了鎖定目標(biāo)客群的目的。
旅游客群業(yè)態(tài)/Tourism
屋頂餐吧
360度的屋頂觀景平臺(tái)每天吸引了眾多觀光客前來(lái)一睹美景，坐在平臺(tái)上一邊觀景一邊享用一杯咖啡或者一頓美食一定是很多觀光客的選擇，因此屋頂平臺(tái)上布置了7家各具特色的格調(diào)餐吧，與地面相連的觀光電梯使得平臺(tái)餐吧在深夜也可獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。
屋頂層平面業(yè)態(tài)布局圖
屋頂餐吧室內(nèi)內(nèi)景
零售業(yè)態(tài)
抓住觀光客來(lái)商業(yè)中心買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)的剛需，LAS ARENAS配置了諸多西班牙本土和國(guó)際知名品牌店鋪，包括Mango、Lush、Misako、Pandora、Swarovski、Tous等，多布置于首層或2層。
首層平面業(yè)態(tài)布局圖
弗拉門(mén)戈舞劇院
弗拉門(mén)戈舞蹈是西班牙的文化名片，幾乎是觀光旅游的必選項(xiàng)目。既然會(huì)吸引來(lái)眾多觀光客，LAS ARENAS干脆在4層配置了一個(gè)弗拉門(mén)戈舞劇院，看完城市美景再下樓感受一把弗拉門(mén)戈舞蹈的激情。
居民客群業(yè)態(tài)/Residence
Mercadona超市
Mercadona超市是西班牙本土一家針對(duì)家庭客群的大型連鎖超市，該品牌發(fā)家于瓦倫西亞的一家小型肉店，目前擁有1588家連鎖店，占有西班牙食品零售市場(chǎng)13.5%的份額。Mercadona超市在巴塞羅那本地因其物美價(jià)廉的產(chǎn)品，頗受家庭消費(fèi)群體青睞，LAS ARENAS配置了一家Mercadona超市就為自身帶來(lái)了穩(wěn)定的居民客群客流供應(yīng)，是一個(gè)非常務(wù)實(shí)且明智的選擇。
負(fù)一層平面業(yè)態(tài)布局圖
Cines Balana影院+FNAC書(shū)店咖啡+Metropolitan健身房
影院位于LAS ARENAS的三層，擁有12個(gè)影廳，單廳座位數(shù)量在175-230不等，皆為較細(xì)長(zhǎng)的影廳空間。
FNAC為巴塞羅那本地一家頗受歡迎的書(shū)店品牌，位于LAS ARENAS負(fù)一層，其附帶一家咖啡館位于中庭一層平臺(tái)之下，可輻射整個(gè)負(fù)一層空間，形成舒適放松的商業(yè)場(chǎng)所氛圍。
Metropolitan健身房是一家極具時(shí)尚感的健身場(chǎng)所品牌，其位于LAS ARENAS的四層，借助高樓層良好的景觀視野，健身房打造了高品質(zhì)的健身、游泳、瑜伽練習(xí)空間，這樣有魅力的運(yùn)動(dòng)環(huán)境使得這家健身房成為本地年輕人爭(zhēng)相前往之處。
這一套影院+書(shū)店咖啡+健身房的組合拳，穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)貙AS ARENAS打造成了本地居民品質(zhì)消費(fèi)休閑的有趣之處。
地下停車(chē)
LAS ARENAS總共設(shè)置了四層地下車(chē)庫(kù)，包含1250個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位和300個(gè)摩托車(chē)停車(chē)位，充足的停車(chē)位數(shù)量使得開(kāi)車(chē)前來(lái)消費(fèi)的人群毫無(wú)停車(chē)壓力，也為未來(lái)發(fā)展提供了充足的空間。
結(jié)語(yǔ)/Conclusion
當(dāng)下中國(guó)的商業(yè)中心們?yōu)榱宋腿嚎芍^八仙過(guò)海各顯神通，各種主題挖掘、空間打造，考察完巴塞羅那的LAS ARENAS中心之后，我不由覺(jué)得是否我們?cè)谧非髨?chǎng)所獨(dú)特性的時(shí)候，忽略了最基礎(chǔ)的本身因素，或許充分解讀自身屬性后合理地鎖定客群，有針對(duì)性的設(shè)計(jì)與招商，這種適度且理性的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)恰恰是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需要學(xué)習(xí)借鑒的。
尤其對(duì)于舊建筑改造成商業(yè)綜合體的項(xiàng)目，至今尚沒(méi)有一個(gè)有影響力的項(xiàng)目走入國(guó)人視線。當(dāng)然可以簡(jiǎn)單歸咎于國(guó)內(nèi)建筑規(guī)范的嚴(yán)苛導(dǎo)致舊改難以成形，但是否也應(yīng)該反思開(kāi)發(fā)者對(duì)舊建筑價(jià)值高低的判斷和改造投入成本負(fù)擔(dān)的付出程度。
在西班牙天主教光復(fù)運(yùn)動(dòng)時(shí)，天主教將伊斯蘭教趕出了科爾多瓦城并要求執(zhí)政官拆除城內(nèi)所有伊斯蘭教建筑，改為新建的天主教建筑，執(zhí)政官反駁到：“你所新建的建筑并不稀罕，別處也可見(jiàn)到，但每一個(gè)你拆除的建筑在世界上都是獨(dú)一無(wú)二。”
確實(shí)，新建商業(yè)無(wú)非是在相似的設(shè)計(jì)對(duì)標(biāo)項(xiàng)目基礎(chǔ)上優(yōu)化修改，希望獲取一些獨(dú)特的亮點(diǎn)，老建筑卻糅合了歷史變遷、文化印記，且在人的心里都具有一個(gè)自己解讀出的形象，不僅對(duì)于城市建設(shè)發(fā)展來(lái)說(shuō)是延續(xù)傳承，對(duì)商業(yè)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)亦是事半功倍，從某種層面來(lái)說(shuō)也降低了項(xiàng)目創(chuàng)新中的難度與壓力，值得國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目借鑒。
從LAS ARENAS的改造設(shè)計(jì)和建成成果來(lái)看，基于對(duì)使用功能、商業(yè)價(jià)值理解的前提下，對(duì)新與舊的大膽嘗試無(wú)疑是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵之處，保留的歷史外墻與新建的屋頂平臺(tái)使得人文與技術(shù)交合產(chǎn)生出歷史的時(shí)尚感，這種氣質(zhì)也延續(xù)到了業(yè)態(tài)的調(diào)配處理中，時(shí)尚潮牌與弗拉門(mén)戈攜手，家庭超市與景觀餐吧并肩。
同時(shí)通過(guò)對(duì)消費(fèi)行為的揣摩，在設(shè)計(jì)中觀景平臺(tái)的置入與景觀餐吧的配合一氣呵成，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃時(shí)就早已明確了招商對(duì)象的屬性標(biāo)準(zhǔn)，必然能營(yíng)造出優(yōu)質(zhì)的商業(yè)場(chǎng)所品質(zhì)，從這里也就看出彼山設(shè)計(jì)一再在原創(chuàng)分析與項(xiàng)目實(shí)踐中強(qiáng)調(diào)的業(yè)態(tài)策劃前置的重要性，拿著空間圖紙去做業(yè)態(tài)落位的模式早已被淘汰，商業(yè)場(chǎng)所的設(shè)計(jì)應(yīng)是以內(nèi)容為主導(dǎo)的理性策劃與設(shè)計(jì)。
在存量消化升級(jí)的商業(yè)時(shí)代中，怎樣處理擺在眼前的一座老建筑，LAS ARENAS為眾多國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)者提供了一個(gè)優(yōu)秀的成功案例，值得仔細(xì)研究思考。
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