因房屋漏水引發(fā)糾紛看似屬于比較簡(jiǎn)單的相鄰權(quán)糾紛，但背后依然有許多值得研究的地方，如責(zé)任主體如何確定？到底以樓上業(yè)主為被告？還是可以將開發(fā)商、物業(yè)、供水或供暖等公司列為共同被告？損失如何確定？筆者將通過檢索案例進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，談?wù)劥祟愊噜彊?quán)糾紛案件的處理思路。
一、確定漏水的原因
樓上漏水引起的相鄰權(quán)糾紛，首先需要確定漏水原因，根據(jù)檢索相關(guān)案例總結(jié)樓上漏水的原因一般包括以下三種：樓上業(yè)主原因、開發(fā)商原因、物業(yè)公司原因。
（一）樓上業(yè)主原因
1、樓上住戶裝修房屋、改造管道、不當(dāng)用水等行為，破壞了地面的防水設(shè)施；
2、樓上住戶地板、水管等防水材料使用年限過長(zhǎng)導(dǎo)致自然老化，超過質(zhì)量保質(zhì)期，在正常情況下的用水造成的房屋漏水。
（二）開發(fā)商原因
房屋漏水是因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題，如房屋在防水保修期內(nèi)或房屋本身設(shè)計(jì)不合理造成的漏水。
（三）物業(yè)公司原因
因房屋主體結(jié)構(gòu)、公共部位以及公共設(shè)施設(shè)備損壞而漏水需要大中修及公共改造工程才能修復(fù)的，可向物業(yè)申請(qǐng)房屋維修基金予以修復(fù)。
（四）漏水原因需要鑒定
對(duì)于漏水原因往往會(huì)有爭(zhēng)議，根據(jù)檢索相關(guān)案例，絕大多數(shù)案件都會(huì)在訴訟過程中由專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)漏水原因進(jìn)行了鑒定。部分案例中原告委托所在小區(qū)的物業(yè)對(duì)漏水原因進(jìn)行鑒定，但基本不會(huì)被支持，所以建議原告在在訴訟過程中由專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)漏水原因進(jìn)行了鑒定。當(dāng)事人在申請(qǐng)人民法院對(duì)房屋漏水的原因進(jìn)行鑒定時(shí)的鑒定事項(xiàng)包括漏水原因及持續(xù)時(shí)間；對(duì)于因漏水造成的房屋裝修損失或其他家具的浸泡等損失應(yīng)委托資產(chǎn)評(píng)估公司進(jìn)行鑒定。
二、責(zé)任主體
在確定了漏水原因之后，才能進(jìn)一步確定責(zé)任主體。在以上鑒定結(jié)果出現(xiàn)之前難以確定漏水原因，所以難以確定被告。因樓上漏水引起的相鄰權(quán)糾紛，被告身份比較復(fù)雜，有相鄰權(quán)人、房地產(chǎn)開發(fā)商，有時(shí)候物業(yè)公司、供水公司、供熱公司也會(huì)成為被告，這些被告是否應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任應(yīng)依情況而定。但就漏水糾紛系相鄰關(guān)系糾紛特點(diǎn)而言，一般原告多將因房屋漏水引起相鄰方權(quán)益損害的被告初步確定為相鄰房屋的所有權(quán)人和使用權(quán)人。最終承擔(dān)責(zé)任的主體則在鑒定報(bào)告出來之后確定。
若鑒定結(jié)果為房屋漏水是因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題，如房屋在防水保修期內(nèi)或房屋本身設(shè)計(jì)不合理造成的漏水，由開發(fā)商對(duì)漏水房屋進(jìn)行維修，并賠償業(yè)主因此造成的損失；若鑒定結(jié)果為樓上業(yè)主裝修或鋪設(shè)水管造成樓下住戶受損，則樓上住戶應(yīng)進(jìn)行維修，還應(yīng)當(dāng)就其不當(dāng)行為給樓下住戶造成的損害承擔(dān)賠償責(zé)任；若因房屋主體結(jié)構(gòu)、公共部位以及公共設(shè)施設(shè)備損壞而漏水需要大中修及公共改造工程才能修復(fù)的，可向物業(yè)申請(qǐng)房屋維修基金予以修復(fù)。
許多案例中原告申請(qǐng)將開發(fā)商追加為共同被告，但大多數(shù)案例中法院均不同意追加開發(fā)商為共同被告。不同意的理由有二：
1、申請(qǐng)人未提供證據(jù)證明房屋漏水與開發(fā)商有關(guān)；
2、原告因房屋漏水受損起訴不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)人屬侵權(quán)法律關(guān)系，而被告與房產(chǎn)開發(fā)商間商品房買賣標(biāo)的物（含附屬設(shè)施）質(zhì)量是否合格應(yīng)屬合同法律關(guān)系，二者不屬于同一法律關(guān)系，不應(yīng)在一案中一并處理，故對(duì)被告提出的追加開發(fā)商為被告的申請(qǐng)不予準(zhǔn)許。
三、損失如何確定
確定房屋被淹受損金額，比較有說服力的方法是向法院申請(qǐng)對(duì)損失進(jìn)行評(píng)估或者鑒定，法院會(huì)根據(jù)評(píng)估結(jié)果和被告過錯(cuò)程度確定賠償金額。如果被告對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，可以重新申請(qǐng)鑒定或者評(píng)估。不論鑒定申請(qǐng)是哪一方提出的，法院通常會(huì)判決侵權(quán)責(zé)任人承擔(dān)鑒定費(fèi)用。
一般而言，利益受損的業(yè)主可以向侵權(quán)責(zé)任主體主張因漏水所造成的直接經(jīng)濟(jì)損失以及間接經(jīng)濟(jì)損失，直接經(jīng)濟(jì)損失包括：修復(fù)漏水部位所需要的費(fèi)用、因漏水所損毀的物品的價(jià)值損失；間接經(jīng)濟(jì)損失包括房屋因漏水暫時(shí)不具備居住條件，因此產(chǎn)生的合理的租房費(fèi)用等。具體而言，因漏水引發(fā)的糾紛，若在起訴時(shí)，漏水問題尚未解決，訴訟請(qǐng)求一般應(yīng)當(dāng)包括以下幾個(gè)內(nèi)容：
第一，排除妨礙，將漏水原因進(jìn)行修復(fù)、且達(dá)到不再滲水的目標(biāo)；
第二，賠償原告因此造成的經(jīng)濟(jì)損失；
第三，賠償漏水的修復(fù)費(fèi)用；第四，賠償原告的租金損失。
綜上，樓上漏水的相鄰權(quán)糾紛案件，相關(guān)當(dāng)事人對(duì)漏水原因往往會(huì)相互推諉，且對(duì)受害方的損失不予認(rèn)可，具體漏水原因、遭受的損失需要在訴訟中申請(qǐng)鑒定。受損方在起訴時(shí)可以將被告初步確定為相鄰房屋的所有權(quán)人和使用權(quán)人，如沒有證據(jù)證明房屋漏水與開發(fā)商有關(guān)則不能將開發(fā)商追加為被告，最終承擔(dān)責(zé)任的主體則在鑒定報(bào)告出來之后確定。關(guān)于損害賠償部分，受損業(yè)主可以向侵權(quán)責(zé)任主體主張因漏水所造成的直接經(jīng)濟(jì)損失以及間接經(jīng)濟(jì)損失。
【相關(guān)法律依據(jù)】
《中華人民共和國物權(quán)法》第八十四條 【處理相鄰關(guān)系的原則】不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。
第九十二條 【使用相鄰不動(dòng)產(chǎn)時(shí)避免造成損害】不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。
房屋質(zhì)量保修期規(guī)定：建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算”。
關(guān)于保修期的長(zhǎng)短：《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》（指《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》）中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限”。
國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：
（一） 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；
（二） 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為５年；
（三） 供熱與供冷系統(tǒng)，為２個(gè)采暖期、供冷期；
（四） 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為２年。
其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。
建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。
聯(lián)系客服
