總要費(fèi)盡心思勸住身邊的朋友“不要提前還貸”，話說(shuō)還貸真的是個(gè)技術(shù)活，不管你現(xiàn)在是不是房奴一族，都有必要了解，到底怎么還房貸更劃算。
還房貸一般就兩種方法，等額本金和等額本息。再有就是你手上有富余的錢，想提前還貸。先說(shuō)說(shuō)等額本金和等額本息：
等額本金，是一種“前緊后松”的還款法，每月還款額都會(huì)下降。這是因?yàn)槊吭滦枰€的本金一樣，往后由于本金逐漸減少，利息也會(huì)逐漸減少，但一開(kāi)始?jí)毫?huì)比較大。
等額本息，是一種“平均分配”的還款法，每月的還款額都一樣，月供里的一部分拿去還利息，一部分拿去還本金，前期本金比重小，利息比重大；后期反過(guò)來(lái)。
假設(shè)貸款100萬(wàn)，20年期，按照當(dāng)前商貸利率4.9%來(lái)計(jì)算，用圖表達(dá)就如下圖所示：
還款總額上看，等額本金<等額本息，總額相減一算，等額本金比等額本息少78624.05元，主要是因?yàn)榈阮~本金，前期本金還的多，所以最后利息反而付得更少。
既然等額本金更劃算，為什么還有那么多人選擇等額本息呢？
因?yàn)榈阮~本金在還款初期的壓力太大了，還是看上面那張圖，等額本金法的前幾個(gè)月的月供都是8000+元，而等額本息法只要6500元，這就高出了20%多。對(duì)于剛交完首付，元?dú)獯髠男』锇閬?lái)說(shuō)，實(shí)在是沒(méi)法感受到這種先緊后松的好。
如此看來(lái)，等額本息還款，其實(shí)是用多一點(diǎn)的利息來(lái)減輕最初的還款壓力。除此之外，如果你有好的投資去處，也適合用等額本息法給自己多留出一些投資本金。
舉例來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在商貸利率是年化4.9%，攢錢助手一年期產(chǎn)品是8.8%，如果你選擇等額本息來(lái)貸100萬(wàn)，在開(kāi)始的幾個(gè)月，你每月就能多出約2000元的閑置資金，一年大概就是2萬(wàn)，這2萬(wàn)就能幫你賺(8.8%-4.9%)=3.9%的年化收益。
這也是為什么不著急提前還貸的原因：因?yàn)楝F(xiàn)在貸款利率低，你的投資回報(bào)>貸款成本，干嘛那么著急把錢還給銀行呢。
提前還貸也不是一無(wú)是處，如果發(fā)生以下情況，當(dāng)然也是可以考慮提前還款的：
你患有欠錢焦慮癥；
or突然暴富不差錢；
or想趕緊還清，然后繼續(xù)用公積金貸款買下一套。
