二手房買賣的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)遇到房子貸款還沒還清的情況，這樣的房子能正常交易嗎？融360說房君在這告訴大家，貸款沒還清的房子處于抵押狀態(tài)，只有還清貸款、解除抵押后才能正常買賣。
而對(duì)于買方和賣方，由于立場(chǎng)不一樣，需要考慮的問題及應(yīng)對(duì)措施也不同。
對(duì)于買方來說，如果沒有調(diào)查清楚房子抵押情況就簽合同、交定金，萬一賣家反悔、或者在解除質(zhì)押的過程中遇到其他問題，導(dǎo)致不能解押，買家可能將陷入復(fù)雜的維權(quán)過程。
所以，為了避免產(chǎn)生不必要的麻煩，建議買房人做好以下應(yīng)對(duì)措施：
1、做好查檔工作
最簡(jiǎn)單直接的方法，就是去房屋所在房產(chǎn)登記部門去查詢房屋檔案情況，也就是常說的“查檔”，可以讓中介作為中間人，跟房主一起去查檔，弄清楚房子貸款情況，各地的政策可能會(huì)有差異，具體可以咨詢當(dāng)?shù)胤抗芫帧?/p>
2、在合同中明確違約責(zé)任
除了去查檔，還得在購(gòu)房合同中明確各種違約責(zé)任，比如房子價(jià)格、權(quán)屬、解除抵押過程中可能出現(xiàn)的違約問題、違約責(zé)任等，最好都落實(shí)到合同中去，一旦出現(xiàn)問題，還能有維權(quán)的依據(jù)，不至于有口無憑。
3、做好房屋產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記
還有一種防止賣家一房二賣的方法，叫做預(yù)告登記，所謂的預(yù)告登記，指的是當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。說白了，就是提前向房管部門做好產(chǎn)權(quán)登記備案，把房子“鎖定”，防止被一房二賣。
預(yù)告登記依據(jù)的是《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定：“登記預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。意思就是預(yù)告登記后，賣方不能不經(jīng)過賣房人的同意就隨意處置房產(chǎn)，包括將房子賣給別人、做抵押等，即使是已經(jīng)跟第三方簽了抵押合同，合同也無效。
預(yù)告登記的有效期為三個(gè)月，在這三個(gè)月內(nèi)要完成房屋過戶，否則預(yù)告登記就失去法律效力了。不過，目前還沒有法律明確預(yù)告登記的限制次數(shù)，所以，如果實(shí)在來不及過戶，可以重新申請(qǐng)預(yù)告登記。
說完買房人的應(yīng)對(duì)措施，還得說說賣方需要考慮的問題，房子貸款沒還清，賣家需要先還清房貸才能賣房子，主要方式有以下幾種：
1、用買家的首付或全款還清貸款
如果買家付的首付足以支付剩余貸款、或者直接支付全款，房主可以向貸款銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，解除房子的抵押，這種是最省事的方法。如果買家經(jīng)濟(jì)能力有限，需要籌集首付款，同時(shí)，隨著信貸政策的收緊，還得考慮銀行放款慢的問題，如果房主著急賣房子的話，資金和放款時(shí)間，是買賣雙方都要面對(duì)的問題，這點(diǎn)需要注意。
2、房貸轉(zhuǎn)按揭
這種方法的意思是，賣房人向銀行申請(qǐng)變更借款人、借款期限，將房子剩余貸款轉(zhuǎn)移給買家，前提是需要獲得貸款銀行的同意，另外，買家有可能會(huì)向其他銀行申請(qǐng)貸款，涉及了跨行轉(zhuǎn)按揭，未必所有銀行都能辦理，所以，這種方式有一定的局限性。
3、房主籌錢還清房貸
最后這種方式，是在上面兩種方式都行不通的情況下，不得已的選擇，對(duì)房主的影響是，短期內(nèi)還款的經(jīng)濟(jì)壓力會(huì)變大，如果是改善換房的話，這樣未必行得通。
總之，市面上很多房子的貸款都沒還清，買賣雙方需要就還清貸款、解除抵押達(dá)成一致意見，建議利用好中介、銀行的居間作用，不要把錢打到任何個(gè)人賬戶，而是打到第三方資金監(jiān)管賬戶，防止出現(xiàn)資金被濫用的問題。
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