FX168財經(jīng)報社(香港)訊 7月1日-7月3日，作為極具影響力的房地產(chǎn)經(jīng)濟國際研討會——世界華人不動產(chǎn)學(xué)會2016年會在杭州西溪喜來登度假酒店如期舉行，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會劉志峰會長作主旨演講，他指出，面對房地產(chǎn)行業(yè)的矛盾和問題時，關(guān)鍵要發(fā)揮好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的作用。
劉志峰表示，當前，中國新經(jīng)濟、新技術(shù)快速發(fā)展。房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展和升級換代的同時，長期積累的問題和矛盾也日益顯現(xiàn)。主要表現(xiàn)為四點：
第一，城市分化嚴重，庫存壓力大，由于城市人口流動和資源配置的差別，不同城市房地產(chǎn)分化嚴重，一線城市和部分二線城市面臨房價上漲的壓力。三級城市庫存壓力大，已連續(xù)3個多月下降，但商品房的面積仍是高的。去庫存成為當前的一項重要任務(wù)。
第二，房地產(chǎn)杠桿帶來風(fēng)險。08年的金融危機中國出臺了一系列政策，大量社會資金流向房地產(chǎn)，去年底以來去庫存等政策，全國商品房銷售面積和銷售金額均有較快增加，“十三五”釋放了部分剛需和改善性需求，也帶了不少投資性需求。如果反復(fù)降杠桿有可能引發(fā)系統(tǒng)型和區(qū)域型風(fēng)險。
第三，房地產(chǎn)成本不斷上升。一是土地成本增加，二是材料成本增加，三是勞動力和管理成本也在增加。房地產(chǎn)是高度依賴土地和資金的行業(yè)，但土地不能無限供應(yīng)，企業(yè)拿地的成本不斷提高，引起社會的關(guān)注。
第四，房地產(chǎn)短板日益顯現(xiàn)。新經(jīng)濟為房地產(chǎn)注入了新動力，一是產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，二是產(chǎn)品質(zhì)量較低，是產(chǎn)業(yè)化推進不快，三是配套設(shè)施和服務(wù)沒有提高，四是資源能源浪費嚴重。
劉志峰在談及如何解決這樣一些矛盾和問題時指出，關(guān)鍵要發(fā)揮好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的作用，在房地產(chǎn)領(lǐng)域創(chuàng)機制、調(diào)結(jié)構(gòu)、補短板、上水平，他把它概括為明確一項任務(wù)，補住四個短板。
一、明確一項任務(wù)
保持房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展，首先要化解房地產(chǎn)庫存。庫存無法在合理時間內(nèi)去化，就會變成城市“負資產(chǎn)”，甚至引發(fā)金融風(fēng)險或社會問題。但化解房地產(chǎn)庫存，又與鋼鐵、煤炭、化工等領(lǐng)域不同，房地產(chǎn)不是普通產(chǎn)能，無法像工業(yè)那樣“關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)”。既要立足當前，也要看到長遠，因城施策做到“四個結(jié)合”：一是結(jié)合所在城市未來人口和住宅需求進行科學(xué)測算，按照待建、在建、已建待售分類，摸清庫存的成因和底數(shù)，各地也應(yīng)根據(jù)實際情況去庫存。二是加快三四線城市基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，擴大有效需求，結(jié)合大城市人口疏解計劃，加強城市副中心的配套服務(wù)，在產(chǎn)業(yè)搬遷過程中實現(xiàn)人口的遷移居住，逐步盤活庫存。三是在中小城市提供更多就業(yè)創(chuàng)業(yè)機會，吸引更多農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動力和大學(xué)畢業(yè)生到這些城市工作居住。從長遠看，還要加大保障性住房的貨幣化安置，用促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展和增加配套服務(wù)去庫存，實現(xiàn)供需平衡。
二、建立兩個體系
（一）以需求為導(dǎo)向的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)體系。
當前，中國的住房消費已經(jīng)從“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)不是需求過剩，而是需求變了，供給沒有變，質(zhì)量、服務(wù)跟不上。杭州臨安有個別墅項目，庫存占項目總量的50%。為什么近在杭州咫尺的項目得不到消費者認同？浙江藍城集團接手后，從供給側(cè)入手，重新規(guī)劃設(shè)計，把原來500平方米左右的大面積、毛坯房別墅進行重新設(shè)計，改為83平方米的精裝修+中式小別墅，增加了一系列配套服務(wù)。通過“一減一增”，讓一個滯銷產(chǎn)品變成暢銷產(chǎn)品。
（二）租售并舉的住房供應(yīng)體系。
從供給側(cè)看，去庫存和改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)是“表”，建立一個租售并舉的住房市場才是“本”。改善供應(yīng)形態(tài)，首先要改變“重售輕租”的觀念，把一次性的住房購買，變成分時期、分時段、分年齡的合理投資。國外租賃市場都很活躍，一些國家50%左右的居民是靠租房解決居住的，而且租售比價合理。其次，要支持房地產(chǎn)企業(yè)從商品房銷售向售租并舉模式轉(zhuǎn)變，鼓勵投資者購買庫存的空置房用于租賃，盤活更多沉淀的庫存。三是培育發(fā)展房屋置換市場。一個家庭在不同階段住房需求不同，可能需要置換好幾次房。目前，大連在全國創(chuàng)建“先買后賣”的房屋置換辦法，置換戶在二手房或新房市場選中房源后，由置換機構(gòu)聯(lián)合銀行提供“賣方信用”，以原住房評估價的60%貸款給置換戶。該辦法實行15年來，大連已置換房屋2.1萬套。
三、創(chuàng)新三項機制
我認為，現(xiàn)階段房地產(chǎn)供給側(cè)、需求端有三項機制值得創(chuàng)新。
（一）土地供應(yīng)機制。
從供給側(cè)看，土地制度創(chuàng)新是關(guān)鍵。當前，對去化周期長的地區(qū)要減少供地或停止供地，從供給側(cè)抑制低端和無效供應(yīng)，如江蘇常州市今年已是停止供地第三個年頭，現(xiàn)在去化周期已減為9個月，到年底去化周期可實現(xiàn)6個月。同時嚴格控制商業(yè)地產(chǎn)等非住宅的用地供應(yīng)，發(fā)展優(yōu)客工場、長租公寓等新業(yè)態(tài)。
（二）高品質(zhì)新型住宅激勵機制。
供給側(cè)改革也要有抑有揚。抑的，是低端和無效的供應(yīng)；揚的，是高品質(zhì)住宅。對用產(chǎn)業(yè)化、集成化、信息化手段和新型建造方式生產(chǎn)的高品質(zhì)新型住宅，要給予信貸、稅收優(yōu)惠政策，降低高品質(zhì)新型住宅初期發(fā)展的建設(shè)成本，支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。
（三）新市民需求支持機制。
從需求端看，要支持有一定經(jīng)濟收入的農(nóng)民進城買房，推動農(nóng)民工市民化，使新市民的住房需求落到實處。這里面有兩點需要抓緊：一是簡化收入證明和擔保手續(xù)，切實解決農(nóng)民購房貸款準入難、條件高、費用多、辦理慢的問題，為他們掃清政策障礙；二是通過解決戶籍、居住證、子女教育等手段，讓新市民買房后顧無憂。
四、補足四個短板
加快供給側(cè)改革，要將制約房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵性短板補齊。補短板的過程，也是房地產(chǎn)業(yè)與新經(jīng)濟、新技術(shù)融合的過程。
（一）補設(shè)計短板。分析一些城市庫存大的原因，設(shè)計單一是先天性短板，但如果設(shè)計好了，就能將普通的住宅產(chǎn)品變成城市的經(jīng)典作品。首先要將建筑設(shè)計與城市設(shè)計融合；其次，建筑設(shè)計要兼顧室內(nèi)裝修設(shè)計，二者合一，同步完成；三是在大力推廣裝配式建筑中要特別重視預(yù)制構(gòu)配件設(shè)計，完善設(shè)計體系。如江蘇龍信集團，在設(shè)計中有效融入裝配式技術(shù)，既提高了住宅品質(zhì)和城市形象，也降低了開發(fā)成本，企業(yè)從中獲得經(jīng)濟社會效益。
（二）補產(chǎn)品短板。要有效利用新技術(shù)促進住宅的升級換代。一要大力發(fā)展綠色建筑、產(chǎn)業(yè)化建筑，建立智能舒適、健康愉悅的居住和生活環(huán)境。二要依托互聯(lián)網(wǎng)和智能技術(shù)整合產(chǎn)業(yè)鏈，推動跨界合作，促進房地產(chǎn)與健康醫(yī)療、休閑娛樂、服務(wù)業(yè)融合，滿足群眾對不同業(yè)態(tài)的需求，使住宅服務(wù)和價值得到拓展。
（三）補住區(qū)配套短板。首先完善住區(qū)規(guī)劃，合理布局。要按“加密路網(wǎng)、劃小住區(qū)、開放公區(qū)、組團封閉”的原則，補足住區(qū)規(guī)劃，讓小區(qū)居民享受敞開式的居住文明。早在15年前，萬科就吸收國外經(jīng)驗，在住區(qū)規(guī)劃上打破常規(guī)，運用街坊式的設(shè)計規(guī)劃項目，建成后的住區(qū)尺度適宜、配套完善、安全便捷，至今還保持著良好的環(huán)境和服務(wù)。其次要落實配套，商業(yè)、公共服務(wù)配套設(shè)施要與小區(qū)同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步使用，實現(xiàn)城市與房地產(chǎn)的和諧發(fā)展。
（四）補技術(shù)短板?！笆濉笔强萍紕?chuàng)新在房地產(chǎn)行業(yè)突破的關(guān)鍵期，要推進住宅產(chǎn)業(yè)化和新型建造，為老百姓建造長壽命、好性能、綠色低碳的百年住宅；要大力發(fā)展支撐體和填充體分離的SI住宅體系，利用集成化技術(shù)擴大全裝修住宅供應(yīng)比例。一些先進技術(shù)如果再不應(yīng)用推廣，造成的短板，將讓我們終生遺憾！
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