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1.契稅

企業(yè)取得抵債房產(chǎn)按照抵債金額計算繳納契稅，稅率為3%至5%。

金融機(jī)構(gòu)一般依據(jù)法院執(zhí)行裁定書的裁定，取得抵債房產(chǎn)所有權(quán)，持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報。

2.印花稅

企業(yè)取得抵債房產(chǎn)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，合同金額萬分之五，繳納印花稅。

1.房產(chǎn)稅

企業(yè)取得抵債房產(chǎn)所有權(quán)，無論是否辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，均應(yīng)申報繳納房產(chǎn)稅。對于未出租的房產(chǎn)從取得的次月依照房產(chǎn)的原值減除一定比例后的余值，稅率為1.2%，計算繳納房產(chǎn)稅；對于已出租的房產(chǎn)，按照房產(chǎn)租金收入，稅率為12%，計算繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的次月停止繳納房產(chǎn)稅。

2.城鎮(zhèn)土地使用納稅

企業(yè)取得抵債房產(chǎn)，擁有對應(yīng)的土地使用權(quán)，依據(jù)不動產(chǎn)權(quán)證書上注明的土地面積或?qū)嶋H占用土地面積，申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的次月起停止繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

3.增值稅

在未出售前，抵債資產(chǎn)用于出租取得的租金收入，按出租不動產(chǎn)繳納增值稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。

4.印花稅

將抵債資產(chǎn)出租時，應(yīng)按租賃合同金額千分之一，繳納印花稅。

1.增值稅及附加稅費(fèi)（此處按一般納稅人分析）

一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日以前取得的抵債房產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年5月1日以后取得的抵債資產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計算應(yīng)納稅額。通過法院判決取得抵債房產(chǎn)無法取得增值稅專用發(fā)票，造成處置抵債資產(chǎn)時不能抵扣進(jìn)項稅額。

按實(shí)際繳納的增值稅計算繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及地方教育附加。

2.印花稅

轉(zhuǎn)讓抵債房產(chǎn)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，合同金額萬分之五計算繳納印花稅。

3.土地增值稅

土地增值稅根據(jù)被處置資產(chǎn)增值情況按超率累進(jìn)稅率計算征收，扣除項目金額的確定，區(qū)分以下三種情況：

（1）能提供舊房及建筑物評估價格的情況

轉(zhuǎn)讓抵債房產(chǎn)（二手房）的應(yīng)按抵債房產(chǎn)的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用（契稅）以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅）作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。其中，抵債房產(chǎn)的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

（2）不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的情況

不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除，作為地價和評估價?？鄢痤~=發(fā)票價(1 5%×年數(shù))。

（3）既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的情況

對于轉(zhuǎn)讓抵債房產(chǎn)，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。

4.企業(yè)所得稅

根據(jù)抵債資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入大于取得成本的差額，作為資產(chǎn)處置收益，申報繳納企業(yè)所得稅；若抵債資產(chǎn)處置時為損失，則按《企業(yè)財產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》的規(guī)定進(jìn)行申報扣除。

5.案例

例如企業(yè)轉(zhuǎn)讓2016年5月1日以后取得的抵債房產(chǎn)，未取得增值稅專用發(fā)票，轉(zhuǎn)讓價格1000萬元,評估價為800萬元，不涉及取得土地使用權(quán)所支付的地價款。稅費(fèi)測算如下：

（1）增值稅

適用一般計稅方法，按9%計算繳納增值稅

1000萬元÷(1 9%)×9%=825,688.07元

（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加

825,688.07元×（7% 3% 2%）=99,082.57元

（3）印花稅

應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，合同金額萬分之五計算繳納印花稅

1000萬元×0.05%=5,000.00元

（4）土地增值稅

①轉(zhuǎn)讓抵債房產(chǎn)一般計稅不含稅收入為9,174,311.93元。

②轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)扣除項目合計8,104,082.57元：

A.房屋建筑物的評估價格測算扣除：8,000,000.00元

B.取得土地使用權(quán)所支付的地價款（土地出讓金、契稅、印花稅、土地交易手續(xù)費(fèi)等）：無。

C.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的城建稅、附加費(fèi)、印花稅合計104,082.57元

③土地增值額1,070,229.36元、增值率13.21%、適用稅率30.00%，速算扣除系數(shù)0.00%、應(yīng)納土地增值稅額321,068.81元。

以上稅費(fèi)合計1,250,839.45元。

1.抵債房產(chǎn)未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記前，未繳納取得及持有環(huán)節(jié)的稅款，存在稅務(wù)風(fēng)險

從涉及稅費(fèi)情況看，取得抵債資產(chǎn)時，資產(chǎn)權(quán)屬和風(fēng)險發(fā)生轉(zhuǎn)移，需要按規(guī)定繳納取得和持有抵債房產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。通過司法程序取得的抵債房產(chǎn)物權(quán)，自法律文書生效時發(fā)生效力，不應(yīng)以未取得產(chǎn)權(quán)證書為由拒絕繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

契稅、土地增值稅相關(guān)行政法規(guī)中均有“先稅后證”要求，在交易過程中，稅務(wù)部門的職責(zé)是在不動產(chǎn)的買賣中依法征收納稅人應(yīng)當(dāng)繳納的各項稅費(fèi)，并在納稅人繳納稅費(fèi)后出具完稅證明；不動產(chǎn)登記部門的職責(zé)是收到納稅人完稅信息后，依法辦理相關(guān)不動產(chǎn)登記。

2.處置抵債房產(chǎn)稅負(fù)較高問題

總體來看，債務(wù)人處置抵債房產(chǎn)稅負(fù)較高，其主要原因是個別債務(wù)人作為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅義務(wù)人，取得的被處置不動產(chǎn)時付出的成本較低，處置不動產(chǎn)時因不動產(chǎn)價格大幅上漲收入較高，導(dǎo)致不動產(chǎn)處置增值較大，所繳納的稅費(fèi)相應(yīng)增長，但這恰恰體現(xiàn)了稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用。

實(shí)際交易中有的債權(quán)人稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重。其主要原因是雖然稅法對交易雙方的納稅義務(wù)有明確的規(guī)定，但在實(shí)踐中，處置資產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)實(shí)際由誰負(fù)擔(dān)往往由債權(quán)債務(wù)雙方協(xié)商決定。很多情況下，債權(quán)人為確保相關(guān)資產(chǎn)過戶、減少自身損失，實(shí)際負(fù)擔(dān)了所有的交易稅費(fèi)；加之債權(quán)人在相關(guān)交易之前調(diào)查不夠充分或?qū)Χ惙ú粔蛄私?，在繳稅過戶時才發(fā)現(xiàn)稅費(fèi)較高，超出了心理預(yù)期。

在轉(zhuǎn)讓抵債房產(chǎn)環(huán)節(jié)，最終由買受方負(fù)擔(dān)稅款，有時合同約定抵債房產(chǎn)交割、提取、過戶等過程中所發(fā)生的全部稅費(fèi)（包括應(yīng)由債權(quán)人承擔(dān)的稅費(fèi)）均由買受人承擔(dān)，可能需要經(jīng)兩次過戶（即依照法院裁定過戶到債權(quán)人，再由債權(quán)人過戶到買受人）。

3.抵債資產(chǎn)處置的稅收優(yōu)惠

國家出臺的一系列普惠性減稅降費(fèi)政策措施也涵蓋了抵債資產(chǎn)等相關(guān)事項。比如針對特殊性債務(wù)重組，考慮到債務(wù)人債務(wù)重組所得一次性計征企業(yè)所得稅的實(shí)際財務(wù)負(fù)擔(dān)，企業(yè)所得稅可就債務(wù)重組所得5年分期遞延納稅。企業(yè)依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定實(shí)施破產(chǎn)，債權(quán)人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）承受破產(chǎn)企業(yè)抵償債務(wù)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。此外，對于涉及抵債特殊業(yè)務(wù)，在現(xiàn)行稅制下，納稅人可以依法根據(jù)業(yè)務(wù)特點(diǎn)適用相關(guān)政策，合理降低自身稅負(fù)。如依據(jù)資產(chǎn)重組的增值稅相關(guān)規(guī)定，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，不征收增值稅政策。

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