目錄
一、企業(yè)房屋出租
二、個人房屋出租
三、企業(yè)二手房交易
四、個人二手房交易
一、企業(yè)房屋出租
（一）增值稅
1.適用稅率9%（一般納稅人）/征收率5%（簡易計(jì)稅或者小規(guī)模）。
2.一般納稅人簡易計(jì)稅
（1）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。
其中取得的不動產(chǎn)時間判斷：
——以直接購買、接受捐贈、接受投資入股或抵債方式取得，以不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天為取得的時間。
——納稅人出租或轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)，以建筑工程許可證注明的開工日期為不動產(chǎn)取得的時間，無建筑工程施工許可證的，按合同注明的開工日期為不動產(chǎn)取得的時間。
（2）關(guān)于轉(zhuǎn)租不動產(chǎn)如何納稅的問題，總局明確按照納稅人出租不動產(chǎn)來確定。一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易辦法征稅。
3.預(yù)繳增值稅
（1）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。
應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1 5%）×5%
（2）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照3％的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。
應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1 9%）×3%
（3）小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)（不含個人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。
應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1 5%）×5%
（4）個體工商戶出租住房（適用簡易計(jì)稅），按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：
應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1 5%）×1.5%
（5）按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)當(dāng)預(yù)繳增值稅稅款的小規(guī)模納稅人，凡在預(yù)繳地實(shí)現(xiàn)的月銷售額未超過10萬元（以1個季度為1個納稅期的，季度銷售額未超過30萬元）的，當(dāng)期無需預(yù)繳稅款。
（6）納稅人出租不動產(chǎn)，按規(guī)定需要預(yù)繳稅款的，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報期或不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。
（7）向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。
2018年12月31日前，公共租賃住房經(jīng)營管理單位出租公共租賃住房，免征增值稅。
軍隊(duì)空余房產(chǎn)租賃收入，免征增值稅。
4.發(fā)票開具
出租不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在備注欄注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址。
發(fā)票開具業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)：【點(diǎn)擊藍(lán)字查看】
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5.納稅義務(wù)發(fā)生時間
（1）納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
（2）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。
（二）企業(yè)所得稅
1.《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條：租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。
3.《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）：企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（三）房產(chǎn)稅
1.房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12％。房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。
無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。
對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅。
2016年1月1日至2018年12月31日，對公共租賃住房免征房產(chǎn)稅。
2.《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號）規(guī)定：房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。
3.《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號）規(guī)定：對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
（四）印花稅
1.財(cái)產(chǎn)租賃合同，按照租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的按一元貼花。
2.對與高校學(xué)生簽訂的高校學(xué)生公寓租賃合同、公租房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅
3.房屋租賃合同一經(jīng)簽訂，印花稅就要全額繳納，比如公司簽訂10年的房租合同，合同約定10年的租金，則應(yīng)一次性繳納10年租金金額的全部印花稅。
4.2019年1月1日至2021年12月31日：小規(guī)模納稅人50%減征印花稅。（財(cái)稅〔2019〕13號）
5.房屋合同中所載金額和增值稅分開注明的，按不含增值稅的合同金額確定計(jì)稅依據(jù)，未分開注明的，以合同所載金額為計(jì)稅依據(jù)。
（五）其他稅種
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕139號）的規(guī)定，自2016年1月1日至2018年12月31日：
1.對公共租賃住房建設(shè)期間用地及公共租賃住房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公共租賃住房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。
2.對公共租賃住房經(jīng)營管理單位免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的印花稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公共租賃住房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的印花稅。
3.對公共租賃住房經(jīng)營管理單位購買住房作為公共租賃住房，免征契稅、印花稅;對公共租賃住房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅。
4.對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源、且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。
5.企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織捐贈住房作為公共租賃住房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對其公益性捐贈支出在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。
6.對符合地方政府規(guī)定條件的低收入住房保障家庭從地方政府領(lǐng)取的住房租賃補(bǔ)貼，免征個人所得稅，
7.對公共租賃住房免征房產(chǎn)稅。公共租賃住房經(jīng)營管理單位應(yīng)單獨(dú)核算公共租賃住房租金收入，未單獨(dú)核算的，不得享受免征房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。
1.由自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)（成本模式）時：
借：投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換時原賬面余額）
累計(jì)折舊（攤銷）
固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備
貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
【補(bǔ)充1】在下列情況下，當(dāng)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：
（1）投資性房地產(chǎn)開始自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。比如原來出租的房地產(chǎn)現(xiàn)改為自用房地產(chǎn)；
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其存貨以經(jīng)營租賃方式租出，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；
（3）自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)；
（4）自用建筑物停止自用，改為出租，相應(yīng)地由固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地；
（5）房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。
【補(bǔ)充2】由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨時：
借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（轉(zhuǎn)換時原賬面余額）
或開發(fā)產(chǎn)品（轉(zhuǎn)換時原賬面價值）
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）
固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備
2.一次性收到房屋租金
借：銀行存款
貸：預(yù)收賬款/合同負(fù)債（執(zhí)行收入新準(zhǔn)則，下同）
應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）/應(yīng)交稅費(fèi)-簡易計(jì)稅
3.如果房屋所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣市，需在房屋所在地預(yù)繳增值稅
借：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交增值稅/應(yīng)交稅費(fèi)-簡易計(jì)稅
貸：銀行存款
按出租期間分期結(jié)轉(zhuǎn)收入
借：預(yù)收賬款/合同負(fù)債
貸：主營業(yè)務(wù)收入（以房屋出租為主業(yè)，下同）/其他業(yè)務(wù)收入
4.如果房屋所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣市，直接就不動產(chǎn)出租進(jìn)行納稅申報
借：預(yù)收賬款/合同負(fù)債
貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）/應(yīng)交稅費(fèi)-簡易計(jì)稅
按出租期間分期結(jié)轉(zhuǎn)收入
借：預(yù)收賬款/合同負(fù)債
貸：主營業(yè)務(wù)收入/其他業(yè)務(wù)收入
5.不是一次性預(yù)收租金按合同約定收取租金
（1）先收租金
收取租金
借：銀行存款
貸：預(yù)收賬款/合同負(fù)債（執(zhí)行收入新準(zhǔn)則，下同）
應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）/應(yīng)交稅費(fèi)-簡易計(jì)稅
按出租期間分期結(jié)轉(zhuǎn)收入
借：預(yù)收賬款/合同負(fù)債
貸：主營業(yè)務(wù)收入（以房屋出租為主業(yè)，下同）/其他業(yè)務(wù)收入
（2）后收租金（如每半年收取一次租金）
按出租期間分期結(jié)轉(zhuǎn)收入
借：應(yīng)收賬款
貸：主營業(yè)務(wù)收入（以房屋出租為主業(yè)，下同）/其他業(yè)務(wù)收入
應(yīng)交稅費(fèi)——待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額
收到租金或者合同約定收租金日期
借：應(yīng)交稅費(fèi)——待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額
貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）/應(yīng)交稅費(fèi)-簡易計(jì)稅
收到租金
借：銀行存款
貸：應(yīng)收賬款
6.按出租期間分期結(jié)轉(zhuǎn)成本（公允價值模式不計(jì)提）
借：主營業(yè)務(wù)成本/其他業(yè)務(wù)成本
貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊
【附公允價值模式】
（1）期末公允價值大于賬面價值時
借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動
貸：公允價值變動損益
（2）期末公允價值小于賬面價值時
借：公允價值變動損益
貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動
7.房產(chǎn)稅會計(jì)分錄（計(jì)提 繳納）
（1）企業(yè)按照稅法規(guī)定計(jì)算應(yīng)交房產(chǎn)稅的賬務(wù)處理：
借：稅金及附加
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交房產(chǎn)稅
（2）企業(yè)繳納當(dāng)期應(yīng)交房產(chǎn)稅的賬務(wù)處理：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交房產(chǎn)稅
貸：銀行存款
8.印花稅會計(jì)分錄（計(jì)提 繳納）
（1）企業(yè)按照稅法規(guī)定計(jì)算應(yīng)交印花稅的賬務(wù)處理：
借：稅金及附加
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交印花稅
（2）企業(yè)繳納當(dāng)期應(yīng)交印花稅的賬務(wù)處理：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交印花稅
貸：銀行存款
9.城建稅及附加會計(jì)分錄（計(jì)提 繳納）
（1）企業(yè)按照稅法規(guī)定計(jì)算應(yīng)交城建稅及附加的賬務(wù)處理：
借：稅金及附加
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城建稅及附加
（2）企業(yè)繳納當(dāng)期應(yīng)交城建稅及附加的賬務(wù)處理：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城建稅及附加
貸：銀行存款
二、個人房屋出租
一、增值稅
(一)自然人出租房屋
1.自然人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。
應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1 5%)×1.5%
2.自然人出租不動產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1 5%)×5%
(二)個體工商戶出租房屋
1.個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納增值稅稅額。
應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1 5%)×1.5%
2.個體工商戶出租不動產(chǎn)(不含住房)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，稅率為9%;個體工商戶出租不動產(chǎn)(不含住房)適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，征收率為5%。
二、房產(chǎn)稅
個人出租房屋，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
三、城鎮(zhèn)土地使用稅
對個人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
非住房類：按實(shí)征收土地使用稅。
四、印花稅
對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。
非住房類：按實(shí)征收。
對個人出租住房、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；出租非住房在雙方簽訂合同時，由雙方按合同規(guī)定租金金額的千分之一繳納，不足一元的，按一元繳納。
計(jì)算公式=合同租金金額×稅率
五、個人所得稅
個人出租房屋取得的租金收入應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個人所得稅，稅率為20%。
對個人按市場價格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暫減按10%的稅率征收個人所得稅。財(cái)產(chǎn)租賃所得個人所得稅前可以扣除的次序?yàn)椋?/p>
(一)財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)。納稅義務(wù)人在出租財(cái)產(chǎn)過程中繳納的稅金和國家能源交通重點(diǎn)建設(shè)基金、國家預(yù)算調(diào)節(jié)基金、教育費(fèi)附加，可持完稅(繳款)憑證，從其財(cái)產(chǎn)租賃收入中扣除。
(二)向出租方支付的租金。
(三)由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。允許扣除的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。
(四)稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費(fèi)用八百元;四千元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用。
個人將其所得對教育事業(yè)和其他公益事業(yè)捐贈的部分，按照國務(wù)院有關(guān)規(guī)定從應(yīng)納稅所得中扣除。
當(dāng)私房出租個人所得稅采用核定征收方式時：
納稅人不能提供合法、準(zhǔn)確的成本費(fèi)用憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算房產(chǎn)租賃成本費(fèi)用的，按租金收入的5%核定應(yīng)納稅所得額。
政策依據(jù)：(《廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于自然人出租房產(chǎn)個人所得稅征收管理的公告》(廈門市地方稅務(wù)局公告2018年第1號)、《國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布繼續(xù)執(zhí)行的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》(國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局公告2018年第2號)）
自然人出租住房，暫減按10%的稅率征收個人所得稅；自然人出租非住房，按20%的稅率征收個人所得稅。
說明：
當(dāng)私房出租個人所得稅采用據(jù)實(shí)征收方式時：
1、（增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)（不含增值稅）-修繕費(fèi)）小于等于4000元的（修繕費(fèi)必須<=800元）：
應(yīng)納個人所得稅＝【增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)(不含增值稅)-修繕費(fèi)-800元】×稅率×人次；
2、（增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)（不含增值稅）-修繕費(fèi)）大于4000元的（修繕費(fèi)必須<=800元）：
應(yīng)納個人所得稅＝【增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)(不含增值稅)-修繕費(fèi)】×（1-20%）×稅率。
說明：
（1）修繕費(fèi)每月最高可扣除800元，不足800的按實(shí)際修繕費(fèi)用扣除，超過800的余下部分于次月按本原則繼續(xù)抵扣。
（2）當(dāng)按據(jù)實(shí)征收方式申報轉(zhuǎn)租收入（仍為增值稅不含稅收入）時，允許增加扣除轉(zhuǎn)租人向一手出租人支付的租金（憑發(fā)票扣除，允許扣除的租金費(fèi)用為增值稅含稅額）。
（3）“城建稅 教育附加 地方教育附加 房產(chǎn)稅 土地使用稅 印花稅”，統(tǒng)稱相關(guān)稅費(fèi)。
（4）如果各項(xiàng)稅費(fèi)由租賃方承擔(dān)的，則出租方實(shí)際取得的出租所得為“租金收入 各項(xiàng)稅費(fèi)”，應(yīng)以此作為計(jì)算依據(jù)。
（5）公式中的個人所得稅稅率根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號）第二條第（一）款規(guī)定判斷，具體為：對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅，對個人出租其他房屋按照20%稅率征收個人所得稅。
（6）房產(chǎn)租賃所得以一個月內(nèi)取得的收入為一次，納稅人同一個月多次取得房產(chǎn)租賃所得應(yīng)合并計(jì)算納稅。
當(dāng)納稅人提供的租賃合同中所載租金金額不實(shí)或明顯偏低，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可采用核定計(jì)稅租金征收的方式，納入定稅管理。
采用此方式征收，其中以核定的最低月租金為月租金收入，各稅種的計(jì)算方式與按實(shí)征收一致。
由于私房出租計(jì)算較為復(fù)雜，為便于納稅人自助計(jì)算稅收，網(wǎng)站有提供私房出租稅收計(jì)算器功能（適用住房類型）。
附：私房出租稅收計(jì)算器【點(diǎn)擊文末閱讀原文查看】
六、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加
城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等稅費(fèi)，分別按應(yīng)繳增值稅稅額的7%（5%、1%）、3%、2%等稅（費(fèi)）率征收。
計(jì)算公式=應(yīng)繳增值稅×稅（費(fèi)）率
溫馨提醒：
對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。
政策依據(jù)：財(cái)稅[2019]13號
三、企業(yè)二手房交易
一、稅收政策
1.增值稅
【納稅義務(wù)人】銷售方
【稅率】9%
【計(jì)稅依據(jù)】增值額（合同金額-取得成本金額）
2.城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加
【納稅義務(wù)人】銷售方
【稅率】城建稅：7%（市區(qū)）、5%（縣城、鎮(zhèn)）、1%（其他）
教育費(fèi)附加：3%
地方教育附加：2%
【計(jì)稅依據(jù)】增值稅稅額
3.企業(yè)所得稅
【納稅義務(wù)人】銷售方
匯總繳納
4.土地增值稅
【納稅義務(wù)人】銷售方
（1）計(jì)算征收
【稅率】30%-60%（超率累進(jìn)稅率）
【計(jì)稅依據(jù)】增值額（合同金額-扣除項(xiàng)目金額）
（2）核定征收
【稅率】5%（普通住房、車位）、7%（非普通住房）、8%（其他類型）
【計(jì)稅依據(jù)】合同金額
5.印花稅
（1）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)
【納稅義務(wù)人】銷售方、購買方
【稅率】0.05%
【計(jì)稅依據(jù)】合同金額
（2）權(quán)利、許可證照
【納稅義務(wù)人】購買方
【稅率】5元/件
6.契稅
【納稅義務(wù)人】購買方
【稅率】3%
【計(jì)稅依據(jù)】合同金額
二、優(yōu)惠政策
對增值稅小規(guī)模納稅人按照50%減征印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加
三、辦理資料
1.不動產(chǎn)權(quán)證（房屋產(chǎn)權(quán)證）
2.交易雙方身份證件（營業(yè)執(zhí)照等）
3.不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同（房產(chǎn)買賣合同）
4.銷售不動產(chǎn)發(fā)票（銷售方自開或現(xiàn)場申請稅務(wù)機(jī)關(guān)代開）
5.增值稅扣除憑證（進(jìn)項(xiàng)發(fā)票等憑證）
6.土地增值稅扣除憑證（房地產(chǎn)評估報告或發(fā)票等憑證，核定征收的無需提供）
四、辦理地點(diǎn)
房屋所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)
五、辦理時限
資料齊全、符合法定形式、填寫內(nèi)容完整的，稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后即時辦結(jié)
六、政策依據(jù)
1. 《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號）
2.《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》
3.《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》（國發(fā)〔1986〕50號）
4.《四川省地方教育附加征收使用管理辦法》川府函〔2011〕68號
5.《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》
6.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》
7.《成都市地方稅務(wù)局 成都市財(cái)政局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的公告》（成都市地方稅務(wù)局 成都市財(cái)政局公告2016年第3號）
8.《中華人民共和國印花稅暫行條例》
9.《四川省財(cái)政廳 四川省地方稅務(wù)局關(guān)于對成都市契稅適用稅率的函》（川財(cái)稅政函〔1999〕2號）
10.《四川省財(cái)政廳 國家稅務(wù)總局四川省稅務(wù)局關(guān)于增值稅小規(guī)模納稅人減征相關(guān)稅費(fèi)的通知》（川財(cái)規(guī)〔2019〕1號）
四、個人二手房交易
一、稅收政策
（1）增值稅
【納稅義務(wù)人】銷售方
【稅率】5%
【計(jì)稅依據(jù)】住房：合同金額（住房）
非住房：增值額（合同金額-取得成本金額）
1.個人銷售其取得的不動產(chǎn)(不含其購買的住房)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
2.個人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)(不含其自建自用住房)，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
3.個人銷售自建自用住房免征增值稅。
4.個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
5.個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。（溫馨提示：深圳市由兩年調(diào)整為五年。依據(jù)：深建字[2020]137號）
6.涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)免征增值稅。家庭財(cái)產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。
（2）城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加
【納稅義務(wù)人】銷售方
【稅率】城建稅：7%（市區(qū)）、5%（縣城、鎮(zhèn)）、1%（其他）
教育費(fèi)附加：3%
地方教育附加：2%
【計(jì)稅依據(jù)】增值稅稅額
（3）個人所得稅
【納稅義務(wù)人】銷售方
（1）計(jì)算征收
【稅率】20%
【計(jì)稅依據(jù)】所得額（合同金額-取得成本金額）
（2）核定征收
【稅率】1%-3%
【計(jì)稅依據(jù)】合同金額
1.個人轉(zhuǎn)讓二手房取得的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個人所得稅。對轉(zhuǎn)讓二手房收入計(jì)算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）第三條規(guī)定：“納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額?！?/p>
2.個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。
3.以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：
(一)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;
(二)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;
(三)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
4.通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財(cái)產(chǎn)的處置，個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個人所得稅。
（4）土地增值稅
【納稅義務(wù)人】銷售方
（1）計(jì)算征收
【稅率】30%-60%（超率累進(jìn)稅率）
【計(jì)稅依據(jù)】增值額（合同金額-扣除項(xiàng)目金額）
（2）核定征收
【稅率】5%（車位）、8%（其他類型，不含住宅）
【計(jì)稅依據(jù)】合同金額
1.對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
2.以下繼承及贈與房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅：
(一)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。
(二)房產(chǎn)所有人、土地作用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。上述社會團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進(jìn)會以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。
（5）印花稅
（1）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)
【納稅義務(wù)人】銷售方、購買方
【稅率】0.05%
【計(jì)稅依據(jù)】合同金額
（2）權(quán)利、許可證照
【納稅義務(wù)人】購買方
【稅率】5元/件
對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。
（6）契稅
【納稅義務(wù)人】購買方
【稅率】3%—5%
【計(jì)稅依據(jù)】合同金額
1.契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案。
對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
2.自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
3.自2016年2月22日起，對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。(北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施)
4.對于個人無償贈與不動產(chǎn)的行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅，但并不包括法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬的情況。
5.在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。
二、優(yōu)惠政策
1.個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅
2.個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅
3.個人銷售住房暫免征收土地增值稅
4.個人銷售、購買住房暫免征收印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）
5.個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅
6.對增值稅小規(guī)模納稅人按照50%減征印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加
三、辦理資料
1.不動產(chǎn)權(quán)證（房屋產(chǎn)權(quán)證）
2.交易雙方身份證件
3.不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同（房產(chǎn)買賣合同）
4.土地增值稅扣除憑證（房地產(chǎn)評估報告或發(fā)票等憑證，核定征收的無需提供）
5.享受個人所得稅、契稅優(yōu)惠政策的還需提交：
（1）本人戶口本
（2）家庭成員（配偶、未成年子女）身份證、戶口本
（3）結(jié)（離）婚證、配偶死亡證明等婚姻情況證明材料
四、辦理地點(diǎn)
高新區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)個人銷售房屋，辦理地點(diǎn)為國家稅務(wù)總局成都市稅務(wù)局第二稅務(wù)分局（西華門街32號、錦城大道999號、匯泉北路323號）。其他區(qū)域個人銷售房屋，辦理地點(diǎn)為房屋所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)。
購買房屋，辦理地點(diǎn)與銷售方辦理地址（企業(yè)銷售房屋辦理地址為房屋所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)）保持一致。
五、辦理時限
資料齊全、符合法定形式、填寫內(nèi)容完整的，稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后即時辦結(jié)；
與不動產(chǎn)登記部門聯(lián)合辦理的，辦理時限另行規(guī)定。
六、政策依據(jù)
1.《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號）
2.《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號）
3.《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》
4.《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》（國發(fā)〔1986〕50號）
5.《四川省地方教育附加征收使用管理辦法》（川府函〔2011〕68號）
6.《中華人民共和國個人所得稅法》
7.《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕33號）
8.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》
9.《成都市地方稅務(wù)局成都市財(cái)政局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的公告》（成都市地方稅務(wù)局成都市財(cái)政局公告2016年第3號）
10.《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》（財(cái)稅〔2008〕137號 ）
11.《中華人民共和國印花稅暫行條例》
12.《四川省財(cái)政廳四川省地方稅務(wù)局關(guān)于對成都市契稅適用稅率的函》（川財(cái)稅政函〔1999〕2號）
13.《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號）
14.《四川省財(cái)政廳國家稅務(wù)總局四川省稅務(wù)局關(guān)于增值稅小規(guī)模納稅人減征相關(guān)稅費(fèi)的通知》（川財(cái)規(guī)〔2019〕1號）
來源：小陳稅務(wù) 金穗源編輯整理
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