在當(dāng)今社會，由于二手房是現(xiàn)房，有的已經(jīng)投入使用，能夠使購房人對其外觀質(zhì)量、配套設(shè)施、周邊環(huán)境、交通出行等作直觀的了解判斷，且雙方可以討價還價。所以，二手房已經(jīng)成為許多購房者的選擇。為了幫助購買二手房時降低風(fēng)險，確保交易安全和順利，本文就購買二手房中應(yīng)注意的事項和風(fēng)險進(jìn)行分析和解讀，希望對讀者有所幫助。
一、購房前應(yīng)對如下方面進(jìn)行了解和掌握
1、了解核實房屋狀況
購房人應(yīng)對擬買的房屋的基本情況進(jìn)行必要的了解，包括并不限于房屋面積、結(jié)構(gòu)、戶型、是否裝飾、樓層（是頂層或底層）、修建年代等。
2、實地查看房屋及周邊情況
購房人除了對房屋的上述情況有了一個大致了解外，還必須親自到訪問所在地方實地察看，察看內(nèi)容：看訪問的具體位置、朝向，是否存在漏水，結(jié)構(gòu)是否滿意，周邊出行交通狀況，生活配套，有無嚴(yán)重噪聲和污染，（白天晚上各去一次），小區(qū)安全性如何，物業(yè)服務(wù)是否規(guī)范，電梯是否快捷順暢等情況。
3、了解并核實房屋的產(chǎn)權(quán)情況
購房人必須清楚地了解掌握該房屋的產(chǎn)權(quán)人是誰，與賣房人是否一致，該房有無共有人，是否經(jīng)共有人同意。
房屋的性質(zhì)：是商品房或是房改房或是經(jīng)濟(jì)適用房或者是其他性質(zhì)的房屋，是否設(shè)定了抵押，是否被司法機(jī)關(guān)凍結(jié)，必要時應(yīng)到房交所進(jìn)行查詢核實，該房是否處于出租狀態(tài)（是否通知了承租人，承租人是否放棄了優(yōu)先購買權(quán)，尤其是商業(yè)用房尤其重要）。是否已經(jīng)擁有產(chǎn)權(quán)證，如果沒有產(chǎn)權(quán)證，是什么原因，何時能取得產(chǎn)權(quán)證。
4、了解該房的土地方面情況
要了解出售房屋所涉及的土地是出讓地或是劃撥地（劃撥地需繳納一定的費(fèi)才能變?yōu)槌鲎專?，是否屬于集體土地，目前集體土地上的房屋轉(zhuǎn)讓是有限制的。
5、了解該房的歷史
走訪鄰居、物業(yè)管理人員等，了解該房是否存在其他影響生活居住的重大情形，如是否發(fā)生過兇案。
二、簽訂合同時注意事項
1、注意條款要明細(xì)
合同條款要盡量詳細(xì)、規(guī)范，不產(chǎn)生歧義。
2、付款方式
購房款不宜一次性支付，至少應(yīng)分三次支付：
第一次在簽訂合同時支付一部分，約占總房款的10－20％；
第二次在交付房屋時再支付一部分，大致付至總房款的40％；
第三次應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時再支付另外的50％。
因為辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)是購買二手房中最重要的一環(huán)，產(chǎn)權(quán)一天沒有辦在自己的名下，這房子的物權(quán)一天都不是你的。
3、約定交房時間
交房時間一定要十分明確，同時應(yīng)約定逾期交房的違約責(zé)任。逾期交房的違約責(zé)任可適當(dāng)參考同地段的房屋租金。
4、明確產(chǎn)權(quán)過戶時間和責(zé)任
要明確約定產(chǎn)權(quán)過戶時間，以及逾期過戶的違約責(zé)任。要防止因房價上升賣方毀約的情形，要在合同中加大賣方拒絕過戶的違約賠償成本。
5、明確貸款不成的約定
如果購買方是通過銀行貸款購房，還要考慮銀行貸款不能時怎么辦，可在合同中約定如貸款不能買方可解除合同。
6、稅費(fèi)問題
稅費(fèi)如何承擔(dān)，也要予以明確。是買方或者賣方承擔(dān)。
7、預(yù)告登記
為了確保在簽定合同后到辦理產(chǎn)權(quán)過戶之間不被違約，降低購房人的風(fēng)險，可考慮進(jìn)行預(yù)告登記，在預(yù)告期間，訪問不能轉(zhuǎn)移給第三人。
8、共有人證明
如果賣方是已婚人員，盡管產(chǎn)權(quán)證人只有夫或妻一人的名字，但最好是夫妻能共同作為賣房人，在合同上一并簽字，從而減少糾紛。若賣方配偶離世，購買人應(yīng)要求賣方出示《繼承權(quán)公證書》，該公證書上顯示的具有房屋繼承權(quán)的人必須簽署同意出售聲明。
9、約定戶口遷出時間
如果該出賣房有戶口在上面，必須約定戶口何時遷出，而且最好留出3－5％的房款待戶口遷出后再予以支付，否則可能影響買方上戶。
三、房屋交接即注意事項
1、在辦理房屋交接時，要審查賣房人的水電氣、有線電視、物業(yè)管理費(fèi)是否已經(jīng)結(jié)清，并移交水電氣，閉路電視等的相關(guān)資料和證件。
2、如果是帶家電銷售，應(yīng)審查加點是否與所簽合同一致，其數(shù)量、品牌是否一致。
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