眾所周知，買房這件事對多數(shù)家庭來說都不太容易，對于普通家庭來講這是一筆較大的生活支出。
所以今天，我們來說說哪些房子不能碰，一旦掉坑，幾年甚至更久難以脫身，只能眼睜睜錯過大行情，哭天喊地都是沒有用的，所以避免踩坑比賺錢更重要。
接下來給大家總結(jié)這5類房產(chǎn)，千萬要小心，購房者們在買房的時候如果遇到了這樣的房子，最好可以避開，還不知道這種房子的人一起來了解一下吧。
武漢二手房市場上有個產(chǎn)品叫老大樓，或者老破小、老破大。一直以來，購房者都對老破小有爭議，選擇“老破小”的人，多半都是為了孩子上學(xué)或是其它因為地段好、總價低，門檻相對較低，壓力小，符合一些人的需求。
但接下來要說一種產(chǎn)品，叫做老破大。購房者們在買房的時候如果遇到了這樣的房子，最好可以避開。
老破大，顧名思義房齡又老戶型偏大，一般指的是2000年以前，面積超過140的那種戶型偏大，但不太好的老公房產(chǎn)品。
相對于老破小來說，這種更需要謹(jǐn)慎。沒有小區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)可言，處于房產(chǎn)價值鏈的最底層，大家都漲的時候它漲不動，大家都跌的時候它跌的最多。價格完全看市場行情怎么樣。
而且由于戶型大，總價也相對較高，屬于窮人買不起、富人看不上的類型，所以購買這種房產(chǎn)的時候要非常慎重了。
就拿最吃香的對口重點學(xué)區(qū)的老破大和老破小就可以看出，戶型小的房子掛一套賣一套，而且成交價格要高出大戶型非常多。
下面來看看這個對口武漢小學(xué)的老破大和老破小。
104平的掛牌均價為41917元/平；
155平的掛牌均價為32897元/平；
69平的掛牌均價為50696元/平；
大戶型和小戶型的單價相差高達(dá)18000萬/平！同樣一個小區(qū)，只是因為戶型大小，價格相差如此之大。
曾經(jīng)我們做過“掛牌1天就被秒”的榜單，我們發(fā)現(xiàn)成交均價最高的是，來自武昌區(qū)中南丁字橋湖北省城市規(guī)劃設(shè)計研究院的一套老破小，64.33㎡房源，成交價314萬，單價48811元/平。
其余的小戶型也都是掛牌兩三天就成交，可見其搶手程度。而即使是擁有重點學(xué)區(qū)資源的老破大出手也是相當(dāng)困難，價格一降再降也難以成交。
所以如果是為了看學(xué)區(qū)，“老破大”跟“老破小”雖然二者的面積可能存在一些差距，但是大家要明白，作為一個房子來說，并不會因為80平比180平小，就限制80平“老破小”的學(xué)區(qū)名額。
而且未來如果房子升值，“老破大”跟“老破小”的升值空間也不一樣，畢竟本身的起點就不同。所以購買老破大還是三思而后行吧。
為什么每次這種類型的選題都要拿這個出來說呢？因為真的很多人抱著不正確的態(tài)度來買公寓。
買公寓的痛，非親身經(jīng)歷不懂。但是我今天還是想勸一勸，挽救一個是一個。
曾經(jīng)在2018年，我寫過一篇文章：為什么我不建議你在武漢買公寓？在里面我詳細(xì)的解釋了為什么不能買，什么人能買。其中有多過來人留言，大家可以去看看。
公寓一般來說地段、配套都不錯，戶型30——50平之間，總價低，大部分還都是精裝拎包入住，還有的打著返祖的旗號，一切都很美好。
尤其是剛步入社會的小白領(lǐng)，伸伸手就能夠到，買了一套房子倍兒有面子，結(jié)婚后，還可以出租收租金，簡直完美，真好！
但事實上。公寓卻是這樣的：
①首付高，無法加杠桿，資金利用率低
②居住體驗差，水、電、煤氣（有的沒有）
③物業(yè)費高，持有成本高
④后續(xù)賣出稅費極高，流通性差
⑤漲幅慢，單靠租金僅僅收回成本都需要很多年
但也不是公寓不能買，舉個例子。
我鄰居MM，去年剛生了一個可愛的女寶寶。公婆由于是北方外地人，所以來帶娃需要長期有個居所，但無奈家里是個兩居室，再加上MM也并不想和公婆一起住，所以就考慮再買套房子。
小區(qū)最小戶型也都是70多平，但由于是二套房首付5成，壓力太大，遂考慮小區(qū)內(nèi)的公寓。全款40多萬。總價還在預(yù)算當(dāng)中。
不過當(dāng)我知道手續(xù)費將近20來萬的時候還是相當(dāng)心痛的，MM說自己也非常無奈，沒有更好的選擇了，而且自己想清楚了這個公寓未來出租也不打算賣了。
這種有明確需求也知道怎么后續(xù)處理的，屬于冷靜理智的購買行為，我是贊同的，但是對于那種貪圖公寓便宜、門檻低買來投資的，我希望你能夠慎重。
過去有句老話，叫做“一鋪養(yǎng)三代”，意思是買一個商鋪，無論是自己做生意還是租出去，賺來的收益可以養(yǎng)上下三代人。
之前有個朋友父母給她買了一個商鋪，和租戶簽了一個租約，租期10年，每年10%的租金遞增，每個月的租金是多少我不太記得了。當(dāng)時只記得非常羨慕，租金收益穩(wěn)定，10年的租期無后顧之憂。
不巧的是，這兩年實體經(jīng)濟受到重大沖擊，個體戶生意難做，別說漲租了，維持原來的租金都很難。尤其是疫情的打擊，原本的租戶更是雪上加霜，無法續(xù)租了。
今年我們也做過幾期商業(yè)體的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)武漢很多老牌的商業(yè)體掉鋪掉的很厲害。像江漢路步行街、循禮門M+都是武漢非常熱鬧、人流量比較高的商業(yè)了，如今也受到影響。
而且對于每天不一樣、大修大建大武漢來說，商鋪太容易受到?jīng)_擊了，門口修個馬路加個欄桿，人流過不來，租金立刻下降，若門口修地鐵，那這五年更是苦不堪言。
拿我家樓下小舉例來說，小區(qū)和配合市政綠化工程，2年了商鋪全部空置，這個損失只能業(yè)主自己承擔(dān)。
今時不同往日，商鋪順利出租都很困難更別說漲租金，回本更是長達(dá)十幾二十年。
尤其是本次疫情對實體的打擊很大，所以會有一段時間的低迷期。
商鋪現(xiàn)在的價值在于實體出租，目前武漢的商圈除了知名的幾個，其他的商圈人氣都不太足夠的。如果是想房屋本身的溢價，那樣不可能達(dá)到預(yù)期。所以，基本上不建議投資商鋪。如果是城市核心的知名商圈，可以考慮，不過也需要在價格上有所度量。
如果后期想轉(zhuǎn)手，交易稅費比公寓還離譜。
商鋪的交易稅費差不多占整體房價的20%～30%，比商住公寓還離譜?；旧贤淌闪松啼佋鲋邓鶐淼氖找妫氤鍪趾芾щy，只適合賺租子。所謂的“一鋪坑三代”。
通貨膨脹為7.5%左右，所以商鋪的投資回報率必須保持在7%以上，接近或者超越通貨膨脹才是勉強及格的，租金回報率應(yīng)該是在7%～8%以上，并且每個月的租金能夠覆蓋掉50%首付所需要的每月貸款，這樣的商鋪才有投資價值。
但如果有大筆資金，選一個比較靠譜的理財方式，8%左右也比較簡單吧。
此外，買寫字樓和買商鋪有“異曲同工之妙”。
寫字樓存在于大中型城市市中心核心位置，一般是租給公司辦公用的。還有的人就是為了自己開公司，去買一套寫字樓。
寫字樓回報可以參考商鋪，也是只能靠租金，升值幅度非常有限，賣出稅費很高，流通性差，變現(xiàn)困難。
小產(chǎn)權(quán)房，我們可以簡單地理解為沒有房產(chǎn)證的房子。
比如部分拆遷房，農(nóng)民房，安置房等。這部分房子好處就是不限購、明顯低于市場價。
但缺點也是非常清晰明了。沒有房產(chǎn)證因此一般不能貸款，所以賣家大多都會要求買家全款。
不能貸款也就意味著該套房沒有金融屬性，為什么銀行不好做貸款？因為銀行也認(rèn)為物業(yè)有無法清償?shù)娘L(fēng)險，不認(rèn)可其價值。
房子本身是有金融屬性的，比如說加按揭，二抵、對敲，裝修貸，以房產(chǎn)進(jìn)件辦大額信用卡，分期卡等（負(fù)債也是資產(chǎn)，兌現(xiàn)資金可用于再生產(chǎn)，創(chuàng)造財富）。這些都是小產(chǎn)權(quán)房無法給予的。
后期漲幅也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于正常的商品房，至于僅有的租金收益，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法彌補房價漲幅差額的。
還有一個重要原因，沒有房產(chǎn)證意味著不好落戶，在學(xué)區(qū)房政策嚴(yán)苛的區(qū)域，實行戶證一致，那么孩子上學(xué)也會成問題。
不僅如此，還會存在隱患。無法過戶，即使做了公證，后期一旦有巨額利益（拆遷等），原房東是潛在的隱患。
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