9月份上海樓市認(rèn)房不認(rèn)貸之后，市場(chǎng)微微一硬，然后開啟以價(jià)換量。
不少地段的各類產(chǎn)品都經(jīng)歷了不同程度的價(jià)格調(diào)整，老破小、老破大、豪宅，甚至次新房都不能幸免。
新房去化變難，倒掛已經(jīng)實(shí)質(zhì)消失，市場(chǎng)情緒墜入谷底。
這樣的形勢(shì)無疑給房東蒙上一層心理陰影。
上海房東，現(xiàn)在壓力很大，不少人心態(tài)都崩了。
焦慮，可能當(dāng)下上海房東的一個(gè)核心情緒。
尤其是對(duì)自己房子還沒賣出，而另一邊已經(jīng)下定的房東來講。
認(rèn)房不認(rèn)貸的政策藥效持續(xù)時(shí)間太短，甚至刺激了短期的掛牌量劇增，而進(jìn)一步動(dòng)搖市場(chǎng)心態(tài)。
9月份成交量多了2000套，掛牌量則是多了2萬套，十倍的增幅。
就拿我們熟悉的陸家嘴老牌豪宅小區(qū)世茂濱江花園為例，貝殼上掛牌已經(jīng)達(dá)到了100多套。
眾多掛牌的二手房，為了出貨必然相互壓價(jià)。
世茂濱江花園最低的掛牌單價(jià)已經(jīng)低于10萬，須知這可是上海最好的地段之一陸家嘴，當(dāng)然產(chǎn)品的老化也是一個(gè)主要原因。
大家期待的藥效更猛的政策尚未到來，也讓觀望的情緒愈發(fā)濃厚。
相當(dāng)一批人開始割肉。
徐匯斜土路板塊的日暉六村，就出現(xiàn)了急賣的筍盤。
市場(chǎng)價(jià)600萬的房子，現(xiàn)在400多萬就賣，但房東要求必須要全款。
這個(gè)房東可能就是另一邊已經(jīng)下定著急置換，或者出于別的原因馬上就要用錢。
甚至有的房東兩頭被割，買在了21年的高點(diǎn)，然后現(xiàn)在要降價(jià)賣出。
觀察發(fā)現(xiàn)，房東著急賣房的，普遍都是置換客。
可能有人“不講武德”降價(jià)跑路，但他們最終還是要置換回來的。
也就是說，他們并沒有離開這個(gè)市場(chǎng)。
這些人很早掛牌，已經(jīng)被市場(chǎng)教育了很久。
他們房子普遍有硬傷，而且周邊有競(jìng)品，降價(jià)盤還是不斷在推。
現(xiàn)在的確不是一個(gè)賣房的好時(shí)機(jī)。
反過來對(duì)于錢票在手的買家來講，當(dāng)下?lián)炻┱娴耐线m的。
當(dāng)然也有人趁機(jī)完成置換，一個(gè)熟人：
一套市區(qū)老破小，一套遠(yuǎn)郊動(dòng)遷房，之前掛牌幾個(gè)月毫無反應(yīng)，然后趁著9月政策的東風(fēng)全部賣出。
置換買入了性價(jià)比更高的市區(qū)次新。
雖然賣出價(jià)格不太理想，但通盤來講，因?yàn)橘I入的房源價(jià)格夠筍（已經(jīng)回到兩年前），性價(jià)比更高，置換依然很實(shí)惠。
觀望和悲觀，是現(xiàn)在市場(chǎng)的主流情緒，但往往這時(shí)候就是市場(chǎng)的底部。
房東的另外一種情緒或者心態(tài)是無感,對(duì)樓市無感。
這也代表了上海房東沉默的大多數(shù)。
他們可能房子也不是很多，自住一套，出租一套；
也沒指望著靠房產(chǎn)買賣賺錢。
因此房?jī)r(jià)數(shù)字的漲漲跌跌，對(duì)他們來說意義不大。
他們經(jīng)歷過房?jī)r(jià)飆漲的年代，也經(jīng)歷過上海樓市17年到19年的漫漫熊市，明白樓市的一切都是周期。
而在大多數(shù)時(shí)候他們都是時(shí)代大潮的一個(gè)旁觀者，只有在買房賣房的時(shí)候才會(huì)真正地關(guān)注一下市場(chǎng)。
因?yàn)樯虾鞘?，任何時(shí)候的參與門檻對(duì)于普通人來說都不低，正是這樣的高門檻才保障了上海買房的賺錢紅利。
沒有門檻的生意賺錢太難。
“房子低價(jià)賣了，如果持有現(xiàn)金，依然是貶值，索性拿著不動(dòng)?！?/p>
在這永恒的通脹時(shí)代，這是不少房東的真實(shí)心理。
就當(dāng)下的行情來講，你的房子現(xiàn)在如果可賣可不賣，也就是說不急賣，也沒降價(jià)的想法，不如就暫時(shí)下架吧。
還是那句話，現(xiàn)在行情確實(shí)不適合賣房。
當(dāng)然，上海還有一批房東，對(duì)未來市場(chǎng)仍十分樂觀。
他們是上海樓市真正的老司機(jī)，完整經(jīng)歷過市場(chǎng)的多輪牛熊，深刻理解現(xiàn)在就是周期底部。
當(dāng)然房產(chǎn)做左側(cè)交易是很難的，所以現(xiàn)在敢于抄底的都是真正的老法師，市場(chǎng)不時(shí)有針刺型房源出現(xiàn)。
其實(shí)對(duì)真正的剛需客來說，現(xiàn)在恰恰是機(jī)會(huì)。
因?yàn)榉績(jī)r(jià)今年以來跌幅已經(jīng)超過了15%，而且現(xiàn)在想要成交依然有10%以上的議價(jià)余地。
放以前，根本沒有這個(gè)可能。
包括二手市場(chǎng)和法拍市場(chǎng)。
比如下面這套楊浦長(zhǎng)白三村的法拍房，面積52.98平方，起拍價(jià)為206萬，評(píng)估價(jià)345萬。
最終227萬成交，單價(jià)只有4.29萬元/平方，起碼便宜市場(chǎng)價(jià)25%。
這套房雖然是樓梯房，但建造于90年代，不算太老，這個(gè)價(jià)格撿漏無敵。
新房方面，今年供應(yīng)量減少，有利于二手房去庫(kù)存。
而且倒掛在消失，市場(chǎng)恢復(fù)理性。
后市如何？
還是要把政策預(yù)期拉滿。
上海在出臺(tái)認(rèn)房不認(rèn)貸政策之前，不少人一口咬定不會(huì)出政策，如今啪啪打臉。
現(xiàn)在確實(shí)應(yīng)該對(duì)政策抱有更大的預(yù)期，五改三很有可能，普宅標(biāo)準(zhǔn)也早就該調(diào)整了。
到市場(chǎng)徹底回暖，還需要時(shí)間，樓市的周期很長(zhǎng)，啟動(dòng)很慢。
政策需要給市場(chǎng)一點(diǎn)時(shí)間，市場(chǎng)不是一天冷下來的，也不會(huì)一天就熱起來。
買房人對(duì)政策的消化，對(duì)市場(chǎng)信心的恢復(fù)，再到最終做出購(gòu)房決策都需要時(shí)間。
2014年一線放開認(rèn)房不認(rèn)貸之后，市場(chǎng)也是等到一年后才完全復(fù)蘇的。
還是那個(gè)觀點(diǎn)，大家要相信，既然開始刺激了，就要刺激到起來為止，這事情開弓沒有回頭箭。
樓市不起，招數(shù)不滅。
雖然這兩年國(guó)內(nèi)樓市整體回調(diào)，但不可否認(rèn)：
大城市的房子，仍然是我們社會(huì)價(jià)值觀中的主流資產(chǎn)。
規(guī)模越大、能級(jí)越高的城市越是如此，房子與婚育，教育，資產(chǎn)，乃至社會(huì)地位掛鉤。
所以，買房子的一個(gè)重要意義，就是加入這個(gè)社會(huì)的主流游戲。
對(duì)中產(chǎn)來講，你沒辦法通過做空自己的祖國(guó)來賺錢，沒那個(gè)路子和實(shí)力。
與社會(huì)大潮，群體精英一起同呼吸共命運(yùn)才是正確的做法。
這個(gè)過程中，你的財(cái)富也許會(huì)漲跌，但你的相對(duì)社會(huì)地位就穩(wěn)了。
一線城市就這么大，好的資源就那么多，永遠(yuǎn)不缺想要沖進(jìn)來的人。
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