中介經(jīng)紀(jì)人普遍“搶單” 以炒作房?jī)r(jià)來(lái)攪動(dòng)市場(chǎng)

　　剛需不斷釋放也許是北京二手房漲價(jià)的主要原因，但房?jī)r(jià)暴漲背后還有一個(gè)神秘的推手——房產(chǎn)中介。

　　2013年2月19日，王小舟終于從北京市豐臺(tái)區(qū)房產(chǎn)交易中心的工作人員手中拿到了嶄新的房產(chǎn)證。

　　為了這個(gè)房產(chǎn)證，王小舟用了大半年時(shí)間，看了不下300套二手房，但最終，他是在一片搶房聲中用了不到一個(gè)小時(shí)就決定了買進(jìn)。原因是北京二手房房?jī)r(jià)在近幾個(gè)月中越漲越高，越漲越快。

　　此后一天(2月20日)，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的五項(xiàng)措施緊跟出臺(tái)。這個(gè)被譽(yù)為“新國(guó)五條”的政策劍指二手房市場(chǎng)。

　　“這無(wú)疑會(huì)轉(zhuǎn)嫁到買方頭上。”王小舟暗自慶幸。不過(guò)，對(duì)于自己買房的全過(guò)程，他至今回憶起來(lái)仍心有余悸。

　　搶房與惜房

　　2013年1月10日一大早，王小舟就被一個(gè)中介公司經(jīng)紀(jì)人的電話催醒。為了看房，他這半年來(lái)改變了以往每晚睡前手機(jī)關(guān)機(jī)的習(xí)慣。

　　“今天是星期四，但經(jīng)紀(jì)人在電話中說(shuō)在南三環(huán)成壽寺附近有一套很不錯(cuò)的二手房，昨晚已經(jīng)有五撥人預(yù)約了今天上午看房。”無(wú)奈，王小舟只能向公司請(qǐng)假。“最近房子出得快，賣得也快，要想拿到一套中意的房子，必須馬上去看，看中了馬上就定。”

　　但現(xiàn)實(shí)很殘酷，等王小舟10點(diǎn)應(yīng)約趕到中介公司時(shí)，得到的是昨夜已經(jīng)有人交了定金的消息。

　　事實(shí)上，王小舟和他愛(ài)人在2012年11月底已經(jīng)看中了成壽寺附近一套兩居室，三層、南北通透、58平方米，報(bào)價(jià)145萬(wàn)元。中介在看房當(dāng)天就催促王小舟先交1萬(wàn)元意向金，剛開(kāi)始王小舟還說(shuō)：“我不見(jiàn)業(yè)主不交任何費(fèi)用?！钡罱K扛不住中介“一小時(shí)后有人要交意向金了”的說(shuō)法，交了意向金。

　　“中介說(shuō)交了意向金可以第一個(gè)優(yōu)先和業(yè)主談判。但20多天過(guò)去了，業(yè)主本人卻遲遲未露面?！蓖跣≈壅f(shuō)。后來(lái)得知，業(yè)主在另一家(與前述中介公司不屬于同一公司)中介也登記了房源，而且也有人交了意向金。

　　意向金又叫誠(chéng)意保證金，一般要和中介公司簽個(gè)協(xié)議，協(xié)議規(guī)定買方委托中介可直接將意向金轉(zhuǎn)為定金。但這背后陷阱多多，比如，定金交了，業(yè)主房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)卻不明晰，或者業(yè)主的配偶不同意賣房但業(yè)主謊稱配偶不方便見(jiàn)面，這都可能給購(gòu)房者帶來(lái)無(wú)窮無(wú)盡的麻煩。

　　王小舟決定聯(lián)系第二家中介，至少看看在那里是否可以見(jiàn)到成壽寺那套房的業(yè)主。

　　下午4點(diǎn)，王小舟接到第二家中介的電話，說(shuō)業(yè)主漲價(jià)了，要賣150萬(wàn)元，晚上7點(diǎn)業(yè)主到他們門店，先要和已經(jīng)交了意向金的其他人談，但只要他們談不成，保證王小舟和業(yè)主見(jiàn)面。

　　晚7點(diǎn)之前，王小舟和愛(ài)人去南三環(huán)大紅門附近的一個(gè)小區(qū)先看了一套一居室，由于在一層，對(duì)方要價(jià)136萬(wàn)元。一起去了四撥人看房。中介告訴王小舟，你要看中了馬上定。

　　怎么辦？成壽寺那套房子比較好，而且已經(jīng)交了意向金，問(wèn)題是已經(jīng)漲了價(jià)，價(jià)格比大紅門那套整整貴了14萬(wàn)?！凹词官F15萬(wàn)也劃算，離十號(hào)線二期地鐵口近，地鐵剛剛開(kāi)通，這房子還要漲。”王小舟盤算著，就決定讓愛(ài)人和136萬(wàn)那套房的業(yè)主談判，自己直奔第二家中介公司。

　　但令王小舟意外的是，業(yè)主說(shuō)155萬(wàn)才能賣——又漲價(jià)了。無(wú)奈，王小舟返回136萬(wàn)的談判現(xiàn)場(chǎng)。談判也是失敗的，對(duì)方一元錢不降，王小舟考慮到最近價(jià)格瘋漲的現(xiàn)實(shí)，不得不決定簽下這套房子。

　　還有誰(shuí)在搶？

　　購(gòu)房者搶房只是階段性的，而中介公司則常年上演著搶房的“活劇”。

　　據(jù)王小舟夫婦回憶，2012年10月的一天，他們?nèi)|五環(huán)外管莊附近一小區(qū)看房，結(jié)果看完房的當(dāng)晚，王小舟就接到“我愛(ài)我家”中介公司經(jīng)紀(jì)人的電話，讓王小舟馬上去中介公司，說(shuō)業(yè)主被“鏈家”地產(chǎn)公司的經(jīng)紀(jì)人叫走了，可能晚上談判。

　　“人家在‘鏈家’談，我們?nèi)チ擞猩队?？”王小舟?wèn)經(jīng)紀(jì)人。

　　“我愛(ài)我家”的這位姓吳的經(jīng)紀(jì)人告訴王小舟，他們?cè)凇版溂摇庇芯€人，可能的話可以把業(yè)主叫出來(lái)，只要王小舟出價(jià)165萬(wàn)元買這個(gè)房，因?yàn)樗麄円呀?jīng)從線人處得知找“鏈家”的那個(gè)買主出的價(jià)是162萬(wàn)元。

　　王小舟打車迅速趕到“我愛(ài)我家”門店，快晚上9點(diǎn)了，店里燈火通明，幾乎所有的經(jīng)紀(jì)人都在忙著打電話或者和顧客談話。他跟著吳姓經(jīng)紀(jì)人上了二樓，進(jìn)了一個(gè)房間后坐下，卻發(fā)現(xiàn)手機(jī)沒(méi)了信號(hào)。向經(jīng)紀(jì)人詢問(wèn)，他說(shuō)這是談判室，談判室一般都裝有手機(jī)信號(hào)屏蔽設(shè)備，一來(lái)顧客就開(kāi)啟，目的是不讓其他經(jīng)紀(jì)人“搶單”。

　　事實(shí)上，今晚他們就是在“搶單”。王小舟同意出價(jià)165萬(wàn)元，但不幸的是，吳姓經(jīng)紀(jì)人的助手沒(méi)有成功，原因不僅是業(yè)主的手機(jī)也被“鏈家”屏蔽了，而且“鏈家”不知采用了什么手段，業(yè)主始終沒(méi)有出來(lái)，直到簽了那單購(gòu)房合同。

　　媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中介為了防止出現(xiàn)業(yè)主到多個(gè)公司掛牌的局面，還經(jīng)常采用與業(yè)主簽獨(dú)家代理合同的辦法，而恰恰是一個(gè)又一個(gè)獨(dú)家代理合同，起到了催漲房?jī)r(jià)的作用。中介經(jīng)紀(jì)人為了與業(yè)主簽訂獨(dú)家代理合同，一般要交給業(yè)主2000元到10000元不等的保證金，并會(huì)給房主承諾，在一定的期限內(nèi)將房子以高價(jià)賣出，否則業(yè)主有權(quán)扣留保證金。

　　另外，一些中介經(jīng)紀(jì)人還以優(yōu)惠中介費(fèi)(居間服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的總稱)的辦法“搶單”。筆者跟隨王小舟在看房過(guò)程中，一家中介公司的經(jīng)紀(jì)人就直言不諱地說(shuō)：“他們還有項(xiàng)特殊服務(wù)，比如你在別的中介那里看過(guò)房子，你只要記住門牌號(hào)，回來(lái)告訴他，他可以上門跟業(yè)主談，成交后你付的中介費(fèi)可以打七折甚至更少?！?/p>

　　兩次毀約背后

　　王小舟的看房起點(diǎn)是去年“7·21”，就是北京雨災(zāi)那天。他告訴記者，之所以買房用了近半年時(shí)間，不只是因?yàn)樽约嘿Y金不足或挑房過(guò)于仔細(xì)，而是上過(guò)兩次當(dāng)。這兩次上當(dāng)?shù)谋澈螅癸@了中介公司惡性競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)營(yíng)生態(tài)。

　　去年8月底的一天，王小舟和妻子看中了東三環(huán)潘家園附近的一套兩居室，由于是頂層且裝修簡(jiǎn)單，業(yè)主出價(jià)145萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)討價(jià)還價(jià)，雙方以142萬(wàn)元成交，連夜在中介公司簽了合同，并交了3萬(wàn)元定金。但五天后，業(yè)主提出毀約，不賣了，退賠雙倍定金和中介費(fèi)。一開(kāi)始王小舟還挺高興——白得了3萬(wàn)元，沒(méi)想到過(guò)了不到一周，原來(lái)的中介公司經(jīng)紀(jì)人就告訴他，對(duì)方是被另一家中介公司撬走的，那家公司承諾業(yè)主多賣18萬(wàn)元，不過(guò)實(shí)際上賣了155萬(wàn)元。

　　不久之后，王小舟再次遭遇了類似的事情。

　　據(jù)王小舟講，當(dāng)時(shí)在朝陽(yáng)路中段某小區(qū)看了一套兩居室，由于不是很中意，王小舟有點(diǎn)不想買，但中介公司的經(jīng)紀(jì)人把王小舟和他愛(ài)人分開(kāi)采用車輪戰(zhàn)術(shù)做思想工作，之后又把業(yè)主叫過(guò)來(lái)，同樣采用背靠背的辦法，最終讓雙方簽了字，并交了3萬(wàn)元定金。但第二天王小舟就發(fā)現(xiàn)了房屋的質(zhì)量問(wèn)題。最終王小舟主動(dòng)毀了約?！奥┯?，而且物業(yè)說(shuō)他們管不了?！蓖跣≈壅f(shuō)，看房最好白天看，夜晚有些問(wèn)題很容易忽略。

　　收費(fèi)之亂

　　根據(jù)北京市發(fā)改委和住建委2011年8月聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于降低本市住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》規(guī)定，自當(dāng)年8月31日起，本市住宅買賣經(jīng)濟(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一分為四檔：住宅成交總額在500萬(wàn)元及以下、500萬(wàn)元以上至2000萬(wàn)元及以下、2000萬(wàn)元以上至5000萬(wàn)元及以下、5000萬(wàn)元以上，經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分別為成交總額的2%、1.5%、1%和0.5%。《通知》規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以下浮，少數(shù)特別復(fù)雜的住宅買賣經(jīng)濟(jì)服務(wù)，經(jīng)交易各方協(xié)商同意，可在規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超過(guò)10%，也就是成交總額在500萬(wàn)元及以下的最多收2.2%，但“我愛(ài)我家”和“鏈家”地產(chǎn)等公司都以其他名義多收0.5%，即2.7%。

　　另外，北京市政府還規(guī)定，房產(chǎn)中介代辦房地產(chǎn)登記、代辦貸款、辦理房屋入住有關(guān)手續(xù)最高服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，分別為500元/宗、300元/宗、200元/宗。但事實(shí)上，大多數(shù)公司都以貸款額的一定比例收取貸款服務(wù)費(fèi)或評(píng)估費(fèi)，100萬(wàn)元以上的貸款收費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出政府的規(guī)定。

　　針對(duì)房產(chǎn)中介收費(fèi)不規(guī)范現(xiàn)象，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，中介行業(yè)流動(dòng)性過(guò)大，從業(yè)人員專業(yè)水平參差不齊，個(gè)別人不守規(guī)矩，通過(guò)炒作價(jià)錢來(lái)操縱區(qū)域市場(chǎng)是由來(lái)已久的問(wèn)題，只不過(guò)隨著近期市場(chǎng)驟然升溫被放大了?！皩?duì)中介來(lái)說(shuō)，最后的成交價(jià)格和他們的收入直接掛鉤，越是高價(jià)成交中介就越掙錢，越是頻繁交易就對(duì)自己最有利，這種原始的利益屬性驅(qū)動(dòng)他們主動(dòng)攪動(dòng)市場(chǎng)。”

　　但鏈家地產(chǎn)董事長(zhǎng)左暉認(rèn)為，目前不排除少數(shù)經(jīng)紀(jì)人在誤導(dǎo)消費(fèi)者，但從根本上來(lái)說(shuō)，經(jīng)紀(jì)人只是提供市場(chǎng)價(jià)格參考和反映業(yè)主的真實(shí)意向，很難起到價(jià)格的主導(dǎo)作用。左暉還通過(guò)其表示，目前二手房?jī)r(jià)格確實(shí)漲了一些，但沒(méi)有傳聞得那么夸張，暴漲是個(gè)別情況。

　　(文中王小舟為化名)(民主與法制時(shí)報(bào))