賣二手房，如果還有貸款沒有還清，需要把貸款先結(jié)清。
具體流程根據(jù)實(shí)際情況來講
1，如果賣方有錢自己還，在買家申請銀行貸款審批通過了之后，可以去銀行把自己的貸款提前還上，然后拿結(jié)清證明去注銷抵押就可以過戶了。這是二手房交易中最安全成本最低的贖樓操作。
2，當(dāng)然很多賣方是不愿意出錢或者沒有足夠的資金進(jìn)行提前還款，這樣的還就需要找一個擔(dān)保公司做過橋。還款方式也有三種，一種是擔(dān)保公司給賣方做擔(dān)保，讓賣方從銀行借一筆短期資金用于還款，按月收取手續(xù)費(fèi)和利息，第二種擔(dān)保公司給買方做擔(dān)保，然銀行在房子還沒有過戶做抵押的情況下，提前放款，用買方的按揭款去償還賣方的貸款，最后一種是由擔(dān)保公司出借現(xiàn)金給賣方幫賣方償還欠款，等到放款的時候在從賣方收到的樓款中扣除借款，收取一個高額利息。這是目前比較安全也用得比較多的一種方式。但是會產(chǎn)生很多贖樓費(fèi)用，大體上成交價格的2~5%不等，這個成本還是很高的。
3，如果買賣雙方都不想增加額外的費(fèi)用，賣方又不愿意自己出錢贖樓，那么就只有用買方的首付去幫助賣方贖樓，這個操作的風(fēng)險比較高，因?yàn)橘I賣雙方包括中介可能都只是因?yàn)橘I賣房屋第一次見面，對于賣方的信用債務(wù)情況無法完全有一個準(zhǔn)確的了解。錢付給賣方后可能會出現(xiàn)借出用于贖樓的首付款被挪用，或者贖完樓房屋被再次抵押查封等等情況，買方面臨錢房兩空的局面。正常是不會建議這樣操作的
4，最新的一種方法，也是最近國家正在嘗試的一種方法，帶押過戶，政府牽頭組織了幾家銀行在做試點(diǎn)，過戶前賣方不需要結(jié)清貸款，由銀行和擔(dān)保公司接入，買賣雙方可以先過戶，然后用買方抵押的貸款直接轉(zhuǎn)移償還賣方原來的貸款，目前青島可以操作，廣州也在做試點(diǎn)。到時費(fèi)用和流程都會簡化很多。
買二手房，還有貸款沒有還清，基本上就是上面的幾種操作方式。帶有貸款的二手房買賣流程比較復(fù)雜，最好找一個專業(yè)的中介進(jìn)行操作。
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