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親愛的朋友，假期愉快！

今年是極為特殊的一年，相信各位也經(jīng)歷了一段非比尋常的時光。

全球大放水，有人趕緊做好資產(chǎn)避險，有人卻讓大水沖走資產(chǎn)，各有冷暖酸甜。

有人選擇買房，但在“房主不炒”基調(diào)下，各地的上車機(jī)會越來越嚴(yán)，樓市也過了閉著眼買的時代，投資需要具備更加專業(yè)的知識。

值此國慶、中秋假期，樓市黃大大將陸續(xù)推送樓市投資邏輯的文章，帶大家一起學(xué)習(xí)。

為什么別人買房賺了錢，而你買虧了？

因為你的投資邏輯需要更新啦。

以下是正文。

買房一時爽，入坑悔斷腸。

這個假期，又有一大波買房客，涌入各大售樓部，在憧憬、焦慮與失落中度過。

每年都有人掉到巨坑，一時沖動買房，交了錢淚兩行。

更何況，現(xiàn)在風(fēng)向變了！全球疫情肆虐，經(jīng)濟(jì)承壓，中央?yún)s牢牢把握“房住不炒”的方向，橫盤時間無限拉長。

現(xiàn)在買房，比以往任何時候都更需要技巧。

以下10條，都是我多年來買房和采訪各種血淚故事，總結(jié)出來的經(jīng)驗。

去售樓部之前打開看看，絕對能夠幫到你。說不定就省下幾十萬。

如果你有朋友想買房，也要發(fā)給TA看一看，助人為樂。

買對房子，比優(yōu)惠和折扣更重要。

五一假期，開發(fā)商的海報滿天飛，各種抵扣、優(yōu)惠，非常吸引人。

換句話說，一定不要因為價格便宜而買房。“便宜沒好貨”，很多時候都是對的。

前段時間，傳出佛山有不到5千的新房出售，還是恒大的樓盤，想都不用想，絕對不值得買。

雖然每個人買房，都有預(yù)算約束，但有一個最基本的判定原則：

不靠地鐵、不靠學(xué)區(qū)、不靠配套，這樣“三不靠”的房子，再便宜也別碰，買了以后絕對站崗。

尤其是對遠(yuǎn)郊樓盤來說，價值嚴(yán)重依賴于地鐵。

哪怕你選擇自駕出行，但房子的增值保值，卻和地鐵直接相關(guān)。

學(xué)區(qū)房更是堅挺的概念支撐。

如果沒有地鐵，也沒有學(xué)區(qū)，至少要有比較完善的配套。否則很難吸引人居住。

沒有了居住屬性和金融屬性的房子，就是一堆磚頭！

有的小白，只喜歡買新房，喜歡漂亮的房子，對真實的居住條件一無所知，就很容易踏進(jìn)坑里。

等到收樓后才發(fā)現(xiàn)，上班無敵遠(yuǎn)，最近的商場在5公里外，孩子讀不了書。

這樣的房子，打折都賣不掉。

到了售樓部，不要輕易相信，保持獨立思考和判斷。

“銷售的嘴，騙人的鬼”。不是每一個銷售都“無良”，但他們一般會有很多“套路”。

比如，售樓部的沙盤，每一個看起來都非常漂亮，距離CBD無敵近，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美。

但其實，距離很多都是變形的，你仔細(xì)觀察一下，基本上都不成比例。

很多樓盤都會把珠江新城、小蠻腰放上去，遙遙相望，其實隔了十萬八千里。

銷售介紹的規(guī)劃，也要經(jīng)過查證。

有些規(guī)劃并沒有最終確定，比如昨天就有新的消息，說增城的廣州第二機(jī)場黃了。

這個規(guī)劃早就被增城的銷售人員用過無數(shù)遍了。

所以，到了每個售樓部，除了聽銷售介紹，已經(jīng)要看看紅線外不利因素提示，還有教育風(fēng)險說明。

最好拍個照，留作存檔和查證。

購買每一套房，都要想清楚：以后賣給誰？

哪怕是你自己住的房，也要想清楚。

因為，這是決定你的房子，未來流動性的根本問題。

由此得出的一個基本原則是：

如果是投資，不要買豪宅和別墅。

豪宅、別墅是身份的象征、財富的標(biāo)志，但相信我，這些絕不是投資的好標(biāo)的。

有點豪宅名聲極大，甚至全國赫赫有名，住著很多明星、名人，但升值卻嚴(yán)重跑輸。為什么？

你想想，買豪宅不差錢的人，有多少會喜歡二手房？

對普通中產(chǎn)來說，買房是奔著保值升值去的，還是老老實實買普通住宅。

不管是出租，還是以后轉(zhuǎn)手，都容易得多。

看房前，重新買個手機(jī)號，作為買房專用。

因為很多樓盤，都要求必須要登記手機(jī)號，作為買房人的憑證。

但是手機(jī)號一旦給了銷售和中介，很難保證不泄露出去，成為他們的“目標(biāo)客戶”。

到最后，房子沒買成，未來5-10年你的手機(jī)都會被輪流轟炸。

各路中介都紛紛給你電話，介紹買房，永無寧日。

我用來買房的手機(jī)，七八年了，還會接到中介電話，問我所在小區(qū)的房子賣不賣，因為這個記錄永遠(yuǎn)留在他們的數(shù)據(jù)庫里。

實在嫌麻煩，至少要記得，盡量給中介留微信號，不留手機(jī)號。

當(dāng)然，一般適用于看二手房。

看新樓盤的話，這一條往往是不允許的。

買房盡量使用貸款，貸款越多越劃算。

全球已經(jīng)進(jìn)入了負(fù)利率時代，中國推進(jìn)LPR改革以后，利率也在持續(xù)下調(diào)。

有人說，30年期的房貸，是全世界最好的東西。

因為這是普通人能夠借到的，最便宜的長期貸款了。

你想想，10年前的100萬，還能在北上廣買套房，到今天連交首付都不夠了。

除了房價在漲，也有貨幣隨CPI貶值的重要原因。

如果是換房的朋友，賣掉舊房買新房，一定要給自己加杠桿。多借點貸款，金額至少要翻倍，才有意義。

多年前，上海丈母娘找女婿都要求“有房無貸”，但現(xiàn)在看來，當(dāng)年的有貸和無貸，現(xiàn)在身價至少相差2-3倍。

普通人從樓市賺的錢，絕大部分都是靠杠桿來的。

另外，和銀行簽貸款合同時，必須選擇每年調(diào)整一次貸款利率，因為房貸利率已經(jīng)進(jìn)入下行通道，未來每個月或者幾個月就會小幅下調(diào)一次。

千萬別在合同期內(nèi)選擇固定利率。

一定要注意現(xiàn)金流的安全。

前面說了，買房要多用貸款，但這也是建立在現(xiàn)金流安全的基礎(chǔ)上。

要確保自己收入沒問題，月供能保證，生活質(zhì)量不要出現(xiàn)明顯的下降。

因為，現(xiàn)在“房住不炒”的大背景下，樓市的周期已經(jīng)被明顯拉長。

過去那種買房后一兩年就暴漲、翻倍的情況，再也不可能出現(xiàn)了。

所以，過度加杠桿，會給自己不必要的壓力，最后影響生活，得不償失。

目前一線城市里還有短線炒房客的只有深圳，北京、上海、廣州只剩下剛需、改善和長持投資者。

沒有5-10年的持有，房子見不到大幅的收益了。

不要想著一夜暴富，買房更多的是安全保值，然后才是博利潤。

不要買商鋪，也不要買公寓。

這個道理已經(jīng)講過很多遍了，但我發(fā)現(xiàn)并不是每個人都聽得進(jìn)去。

有時候頭腦一發(fā)熱，就踩到了巨坑。

這兩種產(chǎn)品，吸引你的最常見理由，就是租金回報率比較高。

但是！

商鋪的租金，不到真正開張的那一天，你永遠(yuǎn)判斷不準(zhǔn)確。

一間商鋪的租金高低，受到太多影響因素，包括人流、商場的業(yè)態(tài)和興旺程度，商鋪的位置等。

有時候隔著100米，或者轉(zhuǎn)個彎，商鋪的價值就一落千丈。

不懂得經(jīng)商，沒做過生意的人，絕對絕對不要買商鋪。

公寓的弊端也很類似，就是持有成本高、交易稅費比較重，更重要的是，很難找到買家。

再次奉勸各位。

盡量不要買頂層。

我相信總有人會買頂層，或是因為便宜，或因為沒得選了。

但作為我的讀者，我真誠建議你不要買。

因為這是一件拼概率的事兒。

有的項目，頂層住宅會出現(xiàn)漏雨和隔熱的問題，而且，這種問題就像房屋的“癌癥”，幾乎不可能修好。

而這種情況的出現(xiàn)，部分是由于產(chǎn)品設(shè)計，部分可能是因為施工質(zhì)量。

所以，不少開發(fā)商會把頂層設(shè)計成復(fù)式，以賣出高價格。

不要跑到小城市去買房。

要選擇一線城市和環(huán)一線城市的都市圈，比如廣州，可以選佛山、東莞，但不要去選清遠(yuǎn)、肇慶。

全國來看，也只有杭州、南京、重慶、天津、成都、武漢等強(qiáng)二線城市值得投資。

在大灣區(qū)，廣州深圳以外，我只推薦佛山、珠海、東莞。

因為他們有堅實的經(jīng)濟(jì)基本面，城市發(fā)展態(tài)勢好，長期才有支撐。

其他小城市的不確定性就大得多。

最后一條：別總想一步到位，不買房就不看房。

很多人總想著攢錢買房，等到攢夠錢，市場早就天差地別了。

買房這樣重要的事，一定要做足準(zhǔn)備。

不要想著一次搞定。人生兩件事要趁早，一是出名，二是買房。

千萬別覺得積蓄不多就一拖再拖。

我有個朋友，掏空了六個錢包，只湊出十幾萬，但是跑來跑去到處找房，最后還真被她看到合適的。

幾年前拿下了，剛好踩對點，現(xiàn)在收益已經(jīng)相當(dāng)可觀。

尤其是在一線城市，一步到位基本上是不可能。

先上車比選車更重要。

千萬記住，買房窮三年，等待毀一生。

現(xiàn)在的樓市，再也不是閉著眼睛賺錢的時代了。

哪怕是在過去十年，樓市黃金時代，也不缺少踏空踩坑，十年不漲價甚至貶值的案例。

老老實實地判斷項目的區(qū)位、地段，客觀看待利好利空因素。

有時候，多打幾個電話，多咨詢幾個朋友，甚至百度查詢一下，就能避開失誤。

敬畏，才有可能不犯錯誤。

◎本文作者 | 黃大大

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