在剛剛結束的“兩會”期間，近半數(shù)提案聚焦中國房價，使得中國房地產(chǎn)的政策和發(fā)展趨勢成為老百姓關注的焦點。而就在前幾天，國資委宣布，在以往頻頻制造“地王”的央企中，將有78家完成自由土地開發(fā)和已實施項目后退出房地產(chǎn)業(yè)。一石激起千層浪。當下的中國房產(chǎn)行業(yè)是個什么局面？一系列調控政策究竟能夠給房地產(chǎn)行業(yè)帶來什么變化？未來房價的走勢究竟如何？
就2010年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢問題，從網(wǎng)絡和各大媒體都能獲得很多專家和業(yè)內人士的很多言論，其中不乏論述的非常深刻的，因此能夠參加這樣的集中討論和聆聽各位專家和業(yè)內人士的見解，我感到非常的榮幸。作為房地產(chǎn)業(yè)內人士，就2010年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢問題，我談幾點個人的淺見，供大家參考：
1、2010年兩會中再次重申的農村政策決定了房地產(chǎn)市場發(fā)展空間在2010年還要進一步放大。
兩會中，農村集約化生產(chǎn)和基礎設施建設，農村經(jīng)濟改革成了熱門話題，也是黨中央最重視的問題，農村土地集約化、生產(chǎn)規(guī)?；焖偻七M，涌向城市的農民慢慢的被定格，要不回到農村做農場主，要不留在城市做市民，成為城市生活的一部分，因此，當前的農村政策無疑加速了中國的城市化進程，從農村到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，從鄉(xiāng)鎮(zhèn)到縣市，中國將迎來前所未有的城市化進程。巨大的需求和有限的供應給房地產(chǎn)發(fā)展帶來非常大的空間，這樣的空間越是三線城市越明顯。面對如此巨大的需求空間，加之土地資源的有限，而且近期還推出了限制土地出讓的新政，2010年的房地產(chǎn)市場肯定會再續(xù)新高，除非政府刻意控制，況且這樣的可能性非常小。
2、不解決土地機制，2010年房價仍將快速上漲。
這兩個月在一線城市及熱點城市均出現(xiàn)了上市房企高價拿地的現(xiàn)象。回顧以往，地王現(xiàn)象總是伴隨房地產(chǎn)周期高速攀升而出現(xiàn)。但是當上一個周期尚未完全結束，下一個周期尚未清晰開始，地王卻重現(xiàn)江湖，的確匪夷所思。無論如何分析其原因，有一個事實毋庸置疑：由高地價推動的高房價時代從未結束過！傳遞給市場的信號是如此直接而明確，無怪乎北京個別樓盤在報紙廣告甚至樓體懸掛橫幅標出均價后，不到一個月又改口了，調高30%均價才正式銷售。流動性過剩的資本因素（日益富有的老百姓缺乏相匹配的安全高效的投資渠道和產(chǎn)品），通脹預期的心理因素，加之上述地王重現(xiàn)的生產(chǎn)資料因素，直接導致當前房價高企。從09年春節(jié)前后樓市慘淡低迷，到不足半年樓市迅速高熱，當前又遇全球金融危機，中國經(jīng)濟高位運行和房地產(chǎn)再次坐上過山車進入冒險之旅可能是別無選擇。
3、從房地產(chǎn)對當前國民經(jīng)濟的影響來看，我認為2010年的房地產(chǎn)市場肯定是好的。
當前房地產(chǎn)市場占國民生產(chǎn)總值的五分之一，可以講是不折不扣的支柱產(chǎn)業(yè)，中國經(jīng)濟剛剛經(jīng)歷了全球金融危機有所好轉，就好比全村的人都生病了，本人也被感染了，好在醫(yī)治及時有所好轉了，這個時候使得身體勉強好轉的藥物斷了，那會怎樣，很不舒服或者要出問題。溫家寶總理在危機初期提出“信心比黃金還重要”，那中國利用國內的強大需求順利度過難關的重要載體房地產(chǎn)在經(jīng)濟剛剛得到好轉的時候絕不會快速推出舞臺，在后期的全民信心建立和經(jīng)濟進一步復蘇和長足發(fā)展中，房地產(chǎn)還要扮演這一重要角色而且必須扮演好這個角色。當前全球唯一的保持房地產(chǎn)基本十年不漲的國家就是德國，德國的做法就是放棄房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的支撐作用，這一點在中國暫時肯定做不到。我國房地產(chǎn)業(yè)的交易額對于“信心 GDP”的提高起到了非常大的作用，“ 信心GDP”反過來又推動全民對經(jīng)濟發(fā)展的美好預期，同時虛增的 GDP使得全民同時產(chǎn)生通脹預期的恐慌，進而將導致房地產(chǎn)更加快速的發(fā)展。因此，2010年房地產(chǎn)還會有長足發(fā)展以維持中國經(jīng)濟快速高速穩(wěn)定發(fā)展。
4、從房地產(chǎn)調控的目標、目的來看，我認為2010年的房地產(chǎn)發(fā)展肯定不會差。
眾所周之，調控房地產(chǎn)最強有力的手段就是信貸，投資建設和消費都依賴信貸，沒有信貸，房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模和速度可能要下降很多。因此，控制房地產(chǎn)發(fā)展很容易，只要控制信貸即可。在我國過往的房地產(chǎn)調控政策中，斷斷續(xù)續(xù)的有利用信貸調控的情形，也發(fā)揮了立竿見影的作用，那么為了經(jīng)濟發(fā)展又放松了信貸調控，取而代之的是很多看似合理有效實質不起任何作用甚至起反作用的調控政策，暴露出來的是政府的正真目的并不想控死房地產(chǎn)（實際想控死的方法很多，也很容易），出于民生民意的政治考慮才有調控出臺。今年的房地產(chǎn)調控也不例外，政府還是希望房地產(chǎn)好，調控和大量建設保障性住房的目的是實現(xiàn)民生，順應民意。本來這些低端需求也已經(jīng)不是當前房地產(chǎn)市場的有效需求，政府所要達到的目的就是象香港和新加坡一樣，實現(xiàn)居者有其屋，商者也有其屋，就是說為了生存居住的人有房子可住，為了投資牟利的人也有高檔商品住宅給他炒作，市場實現(xiàn)清晰的細分，這樣實現(xiàn)社會穩(wěn)定和市場活躍的雙重目的。當前的中國房地產(chǎn)調控的目標和目的就是形成類似香港和新加坡的房地產(chǎn)市場格局，歷史證明香港和新加坡房地產(chǎn)在實現(xiàn)兩極分化格局時肯定沒有出現(xiàn)大的滑坡，而且是越發(fā)展越好。這個就足以說明中國房地產(chǎn)的調控調整目的和目標很明顯，商品住宅市場肯定不會受到大的影響，只要沒有經(jīng)濟危機和國民經(jīng)濟發(fā)展的大滑坡，房地產(chǎn)依然會快速高速的發(fā)展。房地產(chǎn)當前制定的調控計劃——建設大量的保障性住房，將加速房地產(chǎn)市場消費者的兩級分化，沒有錢的實現(xiàn)基本居住就可以了，有錢的便進入高檔商品住宅市場，有利于推進高檔商品住宅的進一步市場化、生產(chǎn)品質提升和價格的更快速提升，當前的香港房地產(chǎn)市場再次暴漲就是最好的例子，作為開發(fā)商我們應該提高房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)和運營能力，迎接房地產(chǎn)市場發(fā)展更好的歷史機遇。
5、從中國經(jīng)濟的發(fā)展趨勢可以看出，2010年房地產(chǎn)市場還會有較大幅度的提升。
房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展是經(jīng)濟快速發(fā)展的必然產(chǎn)物，從日本、香港和新加坡的經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場發(fā)展的關系不難看出這一點，房地產(chǎn)市場的發(fā)展對經(jīng)濟的發(fā)展依賴性很大，因為他對信貸和經(jīng)濟預期（經(jīng)濟發(fā)展前景和未來的收入預期）的依賴性相當?shù)拇?，?jīng)濟的快速上升發(fā)展是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎。當前的我國經(jīng)濟發(fā)展處在快速上升期，無論是國內自身發(fā)展還是對外經(jīng)濟和國際影響力，近幾年發(fā)展將會非常迅速，通過和日本等國家的經(jīng)濟起步到高速發(fā)展到成熟期分析，中國經(jīng)濟至少還有10年的高速發(fā)展期，根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)市場的影響效應分析，中國房地產(chǎn)發(fā)展至少還有10年的快速發(fā)展期。10年后，中國經(jīng)濟處于高位運行狀態(tài)，如果這時候東南亞再出現(xiàn)金融危機，首當其沖受到影響的可能就是我國經(jīng)濟，首當其沖受影響最大的可能就是房地產(chǎn)市場，這個日本和香港房地產(chǎn)市場就是鮮活的例子。所以，2010的中國房地產(chǎn)市場沒有任何可以引起擔心的問題，除非你對當前的政府領導班子處理經(jīng)濟外交和內部經(jīng)濟協(xié)調穩(wěn)定發(fā)展沒有信心。
綜上所述，2010年中國房地產(chǎn)市場還將有進一步的快速發(fā)展和品質、價格提升，無論是房地產(chǎn)業(yè)內人士還是社會大眾都還會繼續(xù)對房地產(chǎn)的抗風險和投資價值保持非常積極地正面的態(tài)度。
就我們所處的城市南通而言，這次兩會可以看出南通迎來了前所未有的發(fā)展機遇，經(jīng)濟和社會發(fā)展在2010年將步入快車道，發(fā)展速度走在全國的前例，在這樣的大趨勢下，南通房地產(chǎn)市場價格、產(chǎn)品品質和銷售量的突破式發(fā)展應該成為必然。
以上是本營銷部對2010年的房地產(chǎn)市場的拙見，論述總體比較簡單，請各位見諒！
軍山半島營銷部
2010-03-26
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