廣東粵灣律師事務(wù)所 主任
關(guān)注
1、解除權(quán)行使期限為除斥期間，期滿不行使，解除權(quán)喪失，喪失后對方構(gòu)成“新的根本違約”的，重新獲得；
2、重獲的前提是違約方繼續(xù)違約，經(jīng)催告仍不履行合同，并構(gòu)成“新的根本違約”，否則無法重獲！
案例：韋其豪、清遠(yuǎn)市清新區(qū)偉美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書
審理法院：廣東省高級人民法院
案號：（2017）粵民申6811號
裁判時間：2018年12月28日
基本案情：
2014年11月4日，被告韋其豪與原告清遠(yuǎn)市清新區(qū)偉美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱偉美公司）簽訂《廣東省商品房買賣合同》購買涉案房產(chǎn)。合同約定：總金額331190元，簽約日前支付首期款151190元，30日內(nèi)貸款支付余款18萬元，如因買受人原因貸款不成須在10天內(nèi)付清余款或者與出賣人另定付款方式，逾期超過60日后，偉美公司有權(quán)解除合同。
合同簽訂后韋其豪僅支付首期款151190元；2016年7月5日，偉美公司發(fā)律師函催告支付余款18萬元，韋其豪未予支付；同年年7月13日，偉美公司起訴請求解除《商品房買賣合同》。
期限梳理：
韋其豪支付余款最后日：2014年12月14日（ 2014年11月4日+30日+10日）；
偉美公司解除權(quán)發(fā)生日：2015年2月12日（2014年12月14日+60日）；
偉美公司解除權(quán)屆滿日：2016年2月12日（1年）；
偉美公司催告支付余款日：2016年7月5日；
偉美公司起訴解除日：2016年7月13日（間隔催告8日）。
一審判決：超過解除期，喪失解除權(quán)
廣東省清遠(yuǎn)市清新區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：按合同約定，韋其豪應(yīng)在2014年12月14日前付清購房余款，逾期超過60日后，出賣人有權(quán)解除合同。但按《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條，“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅”的規(guī)定。偉美公司于2016年7月13日才起訴要求解除合同，已超過一年期限，解除權(quán)消滅。為此，對偉美公司要求判令解除與韋其豪簽訂的《商品房買賣合同》請求不予支持。
2016年09月29日（2016）粵1803民初1979號一審判決：駁回原告?zhèn)ッ拦镜脑V訟請求。
二審判決：未過解除期，享有解除權(quán)
廣東省清遠(yuǎn)市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：偉美公司2016年7月5日發(fā)函催告韋其豪支付余款18萬元，涉案合同解除權(quán)的除斥期間應(yīng)從2016年7月5日起算，原審法院認(rèn)定涉案合同解除權(quán)已過除斥期間，屬于認(rèn)定事實錯誤，本院依法予以糾正。經(jīng)催告后韋其豪在合理期限內(nèi)仍然不履行合同主要義務(wù)，根據(jù)《合同法》第九十四條第三項之規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人可以解除合同。
2017年05月05日（2017）粵18民終690號二審判決：1、撤銷一審判決；2、解除偉美公司與韋其豪簽訂的《廣東省商品房買賣合同》（其他判項略）。
再審判決：前有超期，喪失解除權(quán)，后經(jīng)催告，重獲解除權(quán)
廣東省高級人民法院再審認(rèn)為：根據(jù)涉案合同約定，韋其豪應(yīng)于2014年12月14日前付清購房余款，逾期超過60日后，出賣人有權(quán)解除合同。韋其豪一直未能付清購房余款，2015年2月12日（60天+1年）合同約定的解除權(quán)除斥期間開始起算，偉美公司于2016年7月13日起訴要求解除合同，已超過合同約定解除權(quán)一年的除斥期間，合同約定的解除權(quán)已經(jīng)消滅，涉案合同繼續(xù)履行。
但是，此后韋其豪仍未繳納購房余款，并已構(gòu)成法定的根本性違約，偉美公司在韋其豪逾期支付購房款一年半后，發(fā)函給韋其豪，在主張余款而不得后提起本案訴訟，請求解除合同并獲支持，符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第一款的規(guī)定。
2018年12月28日（2017）粵民申6811號再審判決：駁回韋其豪的再審申請。
信榮說：解除權(quán)行使期限為除斥期間，期滿不行使，解除權(quán)喪失，喪失后對方構(gòu)成新的根本違約的，重新獲得
1、法律不保護處于睡眠狀態(tài)的權(quán)利。解除權(quán)屬于形成權(quán)，不適用訴訟時效，行使期限屬除斥期間，期滿不行使解除權(quán)喪失，請及時行使權(quán)利（推薦閱讀《新房合同｜解除權(quán)法定有效期：3個月或1年！》；
2、解除權(quán)喪失后，負(fù)有繼續(xù)履行合同的義務(wù)。如本案：再審認(rèn)為，2015年2月12日偉美公司解除權(quán)行使期限屆滿，喪失解除權(quán)，其于2016年7月13日起訴要求解除合同時，因解除權(quán)已經(jīng)消滅，涉案合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行；
3、解除權(quán)喪失或者放棄后，如違約方繼續(xù)違約，經(jīng)催告仍不履行合同，并構(gòu)成新的根本違約的，解除權(quán)重新獲得（注意：重獲的前提是違約方繼續(xù)違約，經(jīng)催告仍不履行合同，并構(gòu)成“新的根本違約”，否則無法重獲！）。解除權(quán)喪失后雙方都負(fù)有繼續(xù)履行合同的義務(wù)，如違約方仍不履行，守約方可依據(jù)《合同法》第94條第（三）款規(guī)定催告其履行，違約方仍不履行并構(gòu)成“新的根本違約”的，守約方獲得“新的解除權(quán)”。如本案：再審認(rèn)為偉美公司喪失解除權(quán)后，2016年7月5日催告韋其豪繼續(xù)履行合同，韋其豪仍不履行構(gòu)成法定根本違約，2016年7月13日偉美公司起訴請求解除合同予以支持；
4、一手商品房合同解除權(quán)喪失后催告違約方履約，是否需要再按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條第1款，給予不低于三個月的合理期限，沒有法律規(guī)定。本案偉美公司解除權(quán)喪失后，2016年7月5日催告，2016年7月13日起訴解約，間隔只有8日，再審法院認(rèn)定韋其豪構(gòu)成法定根本性違約，據(jù)此判斷，實踐中重新催告履行無需再給足三個月的期限；
5、解除權(quán)喪失規(guī)定：《合同法》第95條：法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。
6、解除權(quán)重獲規(guī)定：《廣東省高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第43條：合同解除權(quán)行使期限屆滿或者解除權(quán)放棄后，對方當(dāng)事人經(jīng)催告仍然不履行合同，守約方主張依照合同約定或者法律規(guī)定解除合同的，應(yīng)予支持。
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