房貸不是什么新鮮事物了。雖然在現(xiàn)在，仍然有不少人選擇全款買房，但是所有人對房貸都已經有所了解。
幼兒園水平：
房貸嗎，就是買了房子，找銀行貸款，然后每個月都要還錢，幾十年的房奴，為銀行打工。
沒錯。幼兒園水平理解的房貸，一般都是等額本息法的房貸。簡單地說，就是每個月還的錢都一樣多。
以100萬的房貸為例子（本文一下都是以100萬、30年的房貸為例），等額本息的還款是這樣的：
………………
每個月還款5307.27元，連續(xù)30年，不能中斷。
30年，還的本金當然是100萬，因為借了100萬嗎。利息呢？91萬多。
什么？100萬的房貸，換了191萬？接近翻番了？利息太多了吧！
嫌利息多？那要多學習。
小學生水平：
房貸還有等額本金的算法。簡單地說，就是每個月還的錢不一樣多，前面多，后面少。等額本金的算法是這樣的：
………………
上面的表格里可以看出來，等額本金的算法，30年總計的利息是73.7萬了，比等額本息的少了很多。
所有有些所謂的專家，就會建議采用這種方法來還房貸，理由是省利息。
那這樣是不是就省了17萬多的利息呢？
要想少上當，還要多讀書。
中學生水平：
等額本金雖然比等額本息，總體來說利息少了很多，但是你前面還的多??？第一個月就多還了1553.84元。
注意：錢是和時間相關的。10年前的1000塊錢，比現(xiàn)在的1000塊錢，要值錢得多！同理，今年的1000塊錢，比明年的1000塊錢要值錢，比30年后的1000塊錢，肯定價值高了很多很多。
看起來總體省了利息，但是早早地還錢，損失了時間價值。最后算起來，其實都一樣。
那這么高的利息，是不是應該等到攢夠了錢再買房子呢？是不是應該多付首付比例，少貸款呢？
少年啊，還是太年輕太幼稚了。很傻很天真??！
大學生水平：
貨幣是貶值的，通貨膨脹是長期存在的。
除去利息的因素之外，還要考慮通貨膨脹。如果每年的通貨膨脹是3%，而房貸的年化利率是4.9%，那么實際利率就低了一大半了?。?/p>
因此，100萬的房貸，30年的利息就有91萬，但是考慮到貨幣不斷貶值（相對應的，收入也不斷提高），實際上壓力并沒有那么大。
更不要說，房價是不斷上漲的，等你攢夠了錢，還買得起嗎？
研究生水平：
之前分析過消費貸款，表面上，每期的手續(xù)費只有1.2%，但是實際上的年化利率高達15%，甚至于20%。
房貸的真實年化利率是多少呢？
告訴你一個驚人的秘密：房貸真的是良心貸款，標明的4.9%的利率，真實的利率就是4.9%
事實上，沒有銀行、企業(yè)，敢于標注虛假的實際利率（不敢寫錯的，但是可以不寫）。
仔細觀察一下，你就會發(fā)現(xiàn)，信用卡分析、花唄、白條，標明的都是“手續(xù)費”、“服務費”，從未出現(xiàn)利率。事實上只是一種障眼法，看似手續(xù)費很低，其實對應的利率很高。不寫出來，就不被注意了。
博士水平：
1、等額本金更省錢？
答：無稽之談。兩種都一樣。
2、有計劃提前還款，應選擇等額本息還是等額本金？
答：沒有區(qū)別，中間任何時間點提前還款，兩種算法的利息都一樣。
3、貸款期限越長，利息越多。是否應該貸款年限短一點？
錯！考慮到通貨膨脹因素，越長越好。如果通貨膨脹很低了，那么利率也相應降低。
4、手上有錢了，是否應提前還清貸款？
這個問題嗎，哈哈哈……
我就問你，手上有錢了，你拿錢去干什么？
如果有穩(wěn)健的投資，妥妥滴超過5%，那當然不要提前還房貸了。
如果是炒股嗎，哈哈哈，可能提前還了房貸，不至于血本無歸吧。
還有任何關于房貸的問題，可以在評論里提出。
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