中國樓市經(jīng)過了40年的發(fā)展歷程，從最開始的國家分房，農(nóng)村人自己建房。到現(xiàn)在，城里人買商品房，農(nóng)村人不能自建房，年輕人只能通過拆遷分房或者去城里買房。房子已經(jīng)徹底從“安身之所”，演變成了“吸錢石”。個(gè)人炒房、企業(yè)炒房、地方政府賣地，大家都各得其所。在人們的心中，已經(jīng)認(rèn)定房子是不斷增值的產(chǎn)品，即使短期下降，也會更大幅度地漲回來，所以，還是買買買！
過去已經(jīng)證明了這一點(diǎn)，老的炒房客收手后，新的炒房客迎上來。炒房的人一茬接一茬，房子拆了蓋、蓋了拆。其實(shí)回頭想想，和小孩過家家差不多吧。好像有某種力量在推動著大家去炒房。
幾十年前，北京的房價(jià)從幾百元一平，上漲到現(xiàn)在的均價(jià)7萬元，甚至有的10幾萬元一平，房價(jià)漲了近百倍。現(xiàn)在還時(shí)不時(shí)的有些想上漲的意思。世間萬物，皆有規(guī)律可循。商品房歷史上沒有過，如果從人類的整個(gè)發(fā)展史來看，商品房還是個(gè)新鮮事物。同樣，它也有自身的發(fā)展規(guī)律，只是目前第一個(gè)周期還沒有走完，很多人還不知道在周期的盡頭，房地產(chǎn)會是怎樣的結(jié)果。但是商品房的產(chǎn)權(quán)期限和人的生命周期接近，除了早期的商品房，現(xiàn)在基本都是70年土地使用權(quán)限。既然總的周期時(shí)間已經(jīng)知道了，按照人的生命周期拆分開來看，人在40歲之間，是人生中最好的時(shí)間段，無論生活、事業(yè)、身體健康程度都是好的。中國的房地產(chǎn)剛剛步入40歲，從目前的各種現(xiàn)象來看，有衰退推動跡象。
值得注意的是，有3個(gè)無法避免的大問題，困擾著我們，截止今天，都沒有想出怎么去解決和應(yīng)對，還處在探索階段。10年后，這3個(gè)問題將會更加突出，關(guān)系到所有人。
1、新生人口下降
數(shù)據(jù)顯示，歷年出生人口數(shù)量呈現(xiàn)下降趨勢：
年份 1949 1959 1969 1979 1989 1999 2009 2018
生人口數(shù)量（萬）1275 1635 2690 1715 2396 1827 1587 1523
據(jù)2020年6月6日國家衛(wèi)健委發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2019年出生人口1465萬人，二孩及以上孩次占比為59.5%。這么一算，比去年少出生58萬人，下降3.8%。從歷史上看，出現(xiàn)了2次人口生育高峰，分別是1969年和1989年，之后便開始下降。2016年，我國首次實(shí)行開放二胎政策，出生人口達(dá)到1786萬人，是近年來的一個(gè)頂峰，但是2018年只有1523萬，2019年繼續(xù)下降。
值得注意的是，從6號公布的出生人口數(shù)據(jù)看，二胎比例高達(dá)59.5%。大家不要以為愿意生二胎的人生增多了，反過來看，一胎占比下降之大，足以引起特別關(guān)注。要知道，生二胎的多數(shù)還是受到之前計(jì)劃生育的影響，一些80后、90后為主力軍。再過5年，80后就不能生了，10年90后也不能生了。預(yù)計(jì)新生人口會下降到幾百萬。
近日，日本厚生勞動省5日公布的人口動態(tài)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年，在日本國內(nèi)新出生的嬰兒僅86萬5234人，較上年減少53166人，下降5.8%，創(chuàng)1899年有統(tǒng)計(jì)以來新低。而日本東京出生率在日本國內(nèi)城市中是最低的。由此看來，大城市的生育意愿并不大。
中國和日本在人口和房地產(chǎn)上的走勢有幾分相似，隨著人口持續(xù)下降，房子會過剩，價(jià)值必然縮減。等到人口下降到觸發(fā)房價(jià)的節(jié)點(diǎn)，房價(jià)不可避免會出現(xiàn)較大幅度下跌。市場規(guī)律所致。
2、人口老齡化。
10年后，人口老齡化問題非常嚴(yán)重，我們不得不警惕。最近幾年也在著手應(yīng)對這個(gè)現(xiàn)象。
據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2018年末60歲以上老人24949萬人，比2017年增加859萬人，占全國總?cè)丝诘?7.9% 。社科院發(fā)布的預(yù)測，2050年我國60歲以上老年人將達(dá)到4.8億，80歲以上的老年人將達(dá)到1.08億。但是隨著科技的發(fā)展，即使老人比例增多，對生產(chǎn)力的影響可能很小?，F(xiàn)在5G網(wǎng)絡(luò)正在普及，人工智能正在蓬勃發(fā)展，10年后，6G網(wǎng)絡(luò)會成熟，機(jī)器人可能會廣泛采用，替代年輕人照顧老人。解放年輕人的雙手，好去發(fā)展經(jīng)濟(jì)、科技。因?yàn)閷?，一對夫妻要照?個(gè)老人，都去照顧老人了，社會發(fā)展怎么辦？
如今，每位中老年人名下都有房子，有些不止一套。因?yàn)檫@些人基本都是70、80后，都是喜歡買房子的人，這些房子怎么辦？就算兒女能繼承，繼承之后干嘛呢？租給誰？房產(chǎn)稅能不能交得起？這些問題很快就要到來。當(dāng)時(shí)候，房價(jià)可想而知。
3、房子老齡化。
隨著人口老齡化的到來，老人名下的房子也跟著變老了。
據(jù)網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在的房子已經(jīng)夠40億人居住了，那么10年后，這些“老年房”子女們還想繼承嗎？不繼承又能賣給誰？其實(shí)現(xiàn)在有些早年的房子已經(jīng)產(chǎn)權(quán)到期，房子破爛不堪，估計(jì)沒有哪個(gè)年輕人用這種房子結(jié)婚吧？10~30年后，我們現(xiàn)在住的房子，也會這樣。當(dāng)年的優(yōu)質(zhì)地段、學(xué)區(qū)房、配套完善統(tǒng)統(tǒng)不復(fù)存在，可能變成無人區(qū)了。平房拆遷可以賠償高層樓房，高層拆遷難道賠償“通天樓房”？每天得坐火箭上下樓吧？另外拆遷費(fèi)肯定很貴，誰來承擔(dān)？建筑垃圾怎么處理？現(xiàn)在的生活垃圾還搞不明白呢。我們把有限的土地資源都蓋成房子了，幾十年后，留給后代的只有破磚爛瓦。
所以，我們現(xiàn)在就要著手去思考這些問題，將來怎么辦？等來時(shí)再考慮就晚了。不要以為房子是永遠(yuǎn)升值的產(chǎn)品。日本的房子都是永久產(chǎn)權(quán)，且人多地少，建筑質(zhì)量和我們比，大家都明白，最終房價(jià)泡沫破裂。當(dāng)然，東京、大阪房價(jià)還是挺高，但是其他城市很多房子沒人要也是事實(shí)。
總結(jié)，人口下降、人口老齡化、房子老齡化，這3大無法避免的問題，慢慢突顯，和每個(gè)人都息息相關(guān)。國家為什么投資4萬億實(shí)施“舊城改造”項(xiàng)目？都是有原因的。如果你還用過去的眼光審視現(xiàn)在的房地產(chǎn)，把平生積蓄都壓在房子上，幾十年后，那個(gè)老破房子里住的人，可能就有你。
現(xiàn)在看著投資房子挺高，等到你賣的時(shí)候，不一定好。2年前房價(jià)高漲的時(shí)候，都搶著買房，此時(shí)有賣房子的，大家都說他是傻子，現(xiàn)在來看呢？我們要學(xué)會優(yōu)化自己的資產(chǎn)，不同時(shí)期投資不同的產(chǎn)品，更新?lián)Q代，讓資金永葆青春！10年后，有些城市會出現(xiàn)房子沒人要，更不要說價(jià)格了。當(dāng)然，二三四線城市居多。
另外我們還要意識到，3個(gè)問題，同時(shí)也是3個(gè)機(jī)遇，看你怎么把握。
馬云說過，10年后，人類面臨最大的社會問題就是“健康、養(yǎng)老”。誰能解決社會問題，誰就是成功者。
