“中國(guó)式”父母，“兒女心”自古皆有之，自子女出生到受教育、成家，父母可是操碎了心，不僅在世時(shí)為子女撐起一片天，老了離開(kāi)這個(gè)世界還在為子女的生活謀劃。房產(chǎn)，作為當(dāng)前很多普通老百姓最大宗資產(chǎn)。父母?jìng)冃列量嗫鄤诼狄惠呑?label>至匠場(chǎng)刑揚(yáng)扣百芝共存，努力置辦上一兩套房，不僅是為自己過(guò)上好日子，還希望老來(lái)將這筆財(cái)富傳承給服侍自己的子女，這也是中國(guó)幾千年下來(lái)的傳統(tǒng)。
由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大家的收入水平大幅提高，當(dāng)前的房產(chǎn)相比過(guò)去價(jià)值更大，一個(gè)家庭的主要財(cái)富大都集中在房產(chǎn)上，無(wú)論是在買(mǎi)房，還是賣(mài)房，都需要家庭集中決策。而在現(xiàn)實(shí)的房產(chǎn)分割時(shí)就更讓人傷腦筋，如何把房產(chǎn)合理的傳承給子女是重中之重，一些子女較多的家庭往往因房產(chǎn)分割鬧得不可開(kāi)交，甚至“對(duì)簿公堂”。究其原因，主要還是因我們國(guó)人受傳統(tǒng)思想影響，不能提前做好“遺產(chǎn)”分割。
事實(shí)上，針對(duì)房產(chǎn)的傳承在國(guó)外許多發(fā)達(dá)國(guó)家就要順暢得多，主要就在于思想開(kāi)明，他們認(rèn)為這都屬于正常自然現(xiàn)象，不存在難以啟齒之說(shuō)，他們也會(huì)提前立好“遺囑”，確立好房產(chǎn)等財(cái)富的分配，大幅減少了糾紛。不過(guò)，隨著我們開(kāi)放程度越來(lái)越高，國(guó)人的觀念改變較快，一些家庭的老人能夠提前安排房產(chǎn)分割，不僅避免了日后子女間的糾紛，而且還在房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給子女時(shí)（新版）合理降低稅費(fèi)提供了重要選項(xiàng)。
與發(fā)達(dá)國(guó)家不同的是，我國(guó)還沒(méi)有真正的遺產(chǎn)稅，僅有的《草案》也并未有推動(dòng)落地，眼下也不是我們考慮的重點(diǎn)。所以，本文主要從國(guó)家最新的相關(guān)制度規(guī)定分析各種房產(chǎn)過(guò)戶(hù)方式，哪種方式最適合自己？網(wǎng)上版本很多，我們通過(guò)總結(jié)比較發(fā)現(xiàn)，不同的過(guò)戶(hù)方式，其產(chǎn)生的費(fèi)用差別巨大。無(wú)論是老人、父母，還是子女，都有必要提前了解知道。我們一起來(lái)比較一下“買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與和繼承”三種過(guò)戶(hù)方式，到底哪種最簡(jiǎn)單、省錢(qián)？
第1種房產(chǎn)過(guò)戶(hù)方式：在世買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)
這種過(guò)戶(hù)方式就是我們?nèi)粘ＹI(mǎi)賣(mài)房一樣交易操作即可。按照目前通行的交易制度，買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)過(guò)戶(hù)產(chǎn)生的交易稅費(fèi)受到房產(chǎn)面積、價(jià)格、套數(shù)以及取得房產(chǎn)證時(shí)間等主要因素影響。就稅費(fèi)的種類(lèi)來(lái)說(shuō)，主要為契稅、增值稅、個(gè)稅三個(gè)稅種。分別如下：
契稅：滿(mǎn)五唯一，面積低于90平方米，契稅為交易總價(jià)1%，面積高于90平方米，契稅為交易總價(jià)1.5%，非唯一房產(chǎn)，契稅為3%；增值稅：房產(chǎn)證不滿(mǎn)兩年，增值稅為房產(chǎn)交易總價(jià)5.6%，滿(mǎn)兩年為免交；個(gè)稅：非普通住宅為房產(chǎn)交易總價(jià)2%，普通住宅為房產(chǎn)交易總價(jià)1%。另外，還有80元登記費(fèi)。
例如：通過(guò)買(mǎi)房的方式過(guò)戶(hù)一套價(jià)值400萬(wàn)的普通住宅，該房產(chǎn)已滿(mǎn)五年，面積為100平方米，交易時(shí)產(chǎn)生契稅6萬(wàn)，個(gè)稅4萬(wàn)，增值稅免交，買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)產(chǎn)生的稅費(fèi)共計(jì)約10萬(wàn)。這種過(guò)戶(hù)方式的特點(diǎn)就是成熟易操作，當(dāng)然，稅費(fèi)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的，后面可能會(huì)調(diào)整，按照現(xiàn)在的趨勢(shì)來(lái)看，這種交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)在未來(lái)只少不多。
第2種房產(chǎn)過(guò)戶(hù)方式：在世贈(zèng)與過(guò)戶(hù)
一般說(shuō)來(lái)，物品贈(zèng)與，是不需要相關(guān)費(fèi)用的，這在日常生活中司空見(jiàn)慣。不過(guò)，由于我們把房產(chǎn)歸入不動(dòng)產(chǎn)范疇，按照相關(guān)規(guī)定，贈(zèng)與房產(chǎn)同樣要產(chǎn)生各種稅費(fèi)，且數(shù)字還相當(dāng)可觀，也就是說(shuō)，贈(zèng)與房產(chǎn)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)需要承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。稅費(fèi)門(mén)類(lèi)主要含契稅、個(gè)稅、公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)四種，個(gè)稅在2009年后免除征收后，現(xiàn)在贈(zèng)與房產(chǎn)發(fā)生的稅費(fèi)為契稅、公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)，交納比例分別房產(chǎn)價(jià)值的3%、1%、0.25%。
例如：通過(guò)贈(zèng)與方式過(guò)戶(hù)一套價(jià)值400萬(wàn)的房產(chǎn)，由此產(chǎn)生契稅12萬(wàn)，公證費(fèi)4萬(wàn)，評(píng)估費(fèi)1萬(wàn)，贈(zèng)與過(guò)戶(hù)產(chǎn)生的稅費(fèi)合計(jì)約17萬(wàn)。這筆費(fèi)用還是不小的，差不多頂一個(gè)普通家庭的年收入。況且，在很多一二線(xiàn)大城市，單套市值超過(guò)400萬(wàn)的房產(chǎn)比比皆是，這類(lèi)房子也僅僅是很多普通老百姓的居所。隨著房產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，贈(zèng)與房產(chǎn)所產(chǎn)生的稅費(fèi)還會(huì)上漲。此種過(guò)戶(hù)方式，費(fèi)用要比買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)方式高出70%。
第3種房產(chǎn)過(guò)戶(hù)方式：離世后過(guò)戶(hù)
離世后過(guò)戶(hù)，在國(guó)內(nèi)非常常見(jiàn)。正如前文所說(shuō)，由于我們受傳統(tǒng)觀念影響，部分老人或父母在世時(shí)，擔(dān)心子女將來(lái)不孝順，不會(huì)提前做財(cái)產(chǎn)分配，而子女顧慮父母想法，也難以啟齒。所以，一般情況下，作為大宗資產(chǎn)的房產(chǎn)需在老人去世以后才能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。由于國(guó)內(nèi)目前沒(méi)有遺產(chǎn)稅，這類(lèi)過(guò)戶(hù)方式也比較簡(jiǎn)單，更重要的是不需繳納前面兩種過(guò)戶(hù)方式發(fā)生的大額稅費(fèi)，僅繳納數(shù)百到數(shù)千的公證費(fèi)和登記費(fèi)。
當(dāng)然，離世后過(guò)戶(hù)也會(huì)面臨兩個(gè)問(wèn)題：一是若繼承子女多，老人生前沒(méi)有立遺囑交代財(cái)產(chǎn)分配情況，子女之間往往因份額產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)，如果單獨(dú)繼承，還要求其他繼承人書(shū)面放棄才可；二是離世后過(guò)戶(hù)的房產(chǎn)稱(chēng)之為“遺產(chǎn)”，雖然在過(guò)戶(hù)繼承時(shí)不需要幾個(gè)錢(qián)，但如果繼承人再轉(zhuǎn)賣(mài)，應(yīng)交房產(chǎn)差額20%的個(gè)稅。
以上三種過(guò)戶(hù)方式選擇總結(jié)
看了三種過(guò)戶(hù)方式分析，對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，到底選擇哪一種方式最劃算、最簡(jiǎn)單呢？表面上看，離世后過(guò)戶(hù)最簡(jiǎn)單省錢(qián)，但那是建立在以后房產(chǎn)不轉(zhuǎn)賣(mài)，或者滿(mǎn)五唯一等條件下。事實(shí)上，繼承下來(lái)的房產(chǎn)大都會(huì)選擇賣(mài)出，也不會(huì)是唯一房產(chǎn)。否則，加上這個(gè)20%個(gè)稅來(lái)與其他兩種過(guò)戶(hù)方式比較。結(jié)論是：在現(xiàn)有最新制度下，比來(lái)比去，最簡(jiǎn)單、最省錢(qián)的過(guò)戶(hù)方式還是“買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)”。
聯(lián)系客服
