法院拍賣的房子都要經(jīng)過相關(guān)部分的評(píng)估的。按當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)來決定這房子的價(jià)格。但市場(chǎng)價(jià)并不等于拍賣價(jià)，拍賣價(jià)有個(gè)起拍價(jià)和底價(jià)。比如一幢房子評(píng)估價(jià)是1000萬。起拍價(jià)就可能只有200萬，底價(jià)700萬。當(dāng)價(jià)格到達(dá)設(shè)置的底價(jià)時(shí)，就可以成交。很多司法拍賣的房產(chǎn)都是因?yàn)樵扔晒境钟校捎诮?jīng)營不善等多方面的原因?qū)е鹿镜默F(xiàn)金流出現(xiàn)了問題，最終公司可能破產(chǎn)。因此，在公司資不抵債的情況下，房產(chǎn)自然會(huì)被銀行抵押，通過法院進(jìn)行拍賣。而對(duì)于公司的房產(chǎn)要轉(zhuǎn)售給個(gè)人，則需要提交土地增值稅、契稅、增值稅等。很多的司法拍賣帶有租約，并且有很多帶有長(zhǎng)期租約，無論你是買住宅，商業(yè)，還是廠房，這都是對(duì)買受人最大的阻礙及憂慮。試想，你花了一大筆錢，結(jié)果卻沒有辦法拿到房子的使用權(quán)，想想都是十分鬧心的。當(dāng)然租約的形成要看在抵押之前還是在抵押之后，這里會(huì)有很大的不同。如果租約在抵押之前，此種情況租約是受法律保護(hù)的；如果租約在抵押之后，此種情況抵押權(quán)是優(yōu)先于租賃權(quán)的；而承租戶的損失，要看房東在出租房屋時(shí)，有沒有明確告知其房屋抵押的事實(shí)，如果沒有，承租戶是有權(quán)向房東索要賠償?shù)?，反之，一切損失，由承租戶個(gè)人承擔(dān)。
另一方面的原因則是因?yàn)?，很多一線、二線城市，近幾年的房?jī)r(jià)上升的非?？?，幾乎一年一個(gè)價(jià)，而大部分稅費(fèi)都是通過差額進(jìn)行計(jì)算，例如土地增值稅，就是根據(jù)登記價(jià)差額的60%。對(duì)于房?jī)r(jià)迅速上升的地區(qū)而言，所要交的土地增值稅自然就更高。需要注意的是，盡管法院拍賣的房子價(jià)格便宜，但是照樣要繳稅，殊不知可能在各項(xiàng)稅費(fèi)交完之后，此價(jià)值也許比市場(chǎng)公開價(jià)還要高，包括營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅、土地稅、房屋交易手續(xù)費(fèi)、印花稅等等。最終稅費(fèi)加下來，大致是市場(chǎng)價(jià)格的10~30%之間。這類房子的拍賣價(jià)格會(huì)非常非常的低，甚至沒人會(huì)來拍，除非你認(rèn)識(shí)金鏈子大哥才會(huì)選擇拍賣這類房子。最后如果流拍， 如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的百分之二十，兩次流拍，那拍賣變成了變賣，如果第一次拍賣保留價(jià)為評(píng)估價(jià)假設(shè)一千萬元（此評(píng)估價(jià)應(yīng)為法院委托評(píng)估的評(píng)估價(jià)而非抵押時(shí)的評(píng)估價(jià)）；如果三次流拍，第三次拍賣的保留價(jià)最低為兩次打八折，也就是640萬元；如果第三次流拍，法院可以第三次拍賣的保留價(jià)變賣，這個(gè)變賣基本上都是知道情況的才會(huì)去買，不說了。當(dāng)然變賣也可能沒有人買，根據(jù)規(guī)定，自變賣公告之日起六十日內(nèi)沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價(jià)買受該財(cái)產(chǎn)，且申請(qǐng)執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財(cái)產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財(cái)產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對(duì)該財(cái)產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外，這條文也就是不了了之的意思。所以說，普通人擔(dān)心房子被拍，流落街頭，就不停鬧，真正的生意人根本不怕房子被拍賣，懂了伐。
其實(shí)最好是靠中介機(jī)構(gòu)，雖然要交一點(diǎn)中介費(fèi)，但是至少會(huì)省心很多，比如下裁定書，現(xiàn)在這種房子基本都會(huì)比市場(chǎng)價(jià)低百分之三十左右，即使你花費(fèi)了一定中介費(fèi)，但是成交總價(jià)上依然會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)，而且這種房子如果房源好的話，那就是可遇不可求的好房子，是值得你出手的，中介還有一個(gè)好處就是，我們跟銀行跟法院都有關(guān)系，跟銀行有關(guān)系，我們就可以給你做成貸款的，跟法院有關(guān)系我們下裁定書就快，過戶的過程中如果我們的房子被起訴，我們依然可以進(jìn)行強(qiáng)制過戶，我們的客戶最快的就是交完尾款三天內(nèi)就下了裁定書，這就是我們中介的優(yōu)勢(shì)，如果一般人法院如果拖你個(gè)一年半載的，你不得哭死？所以有人代辦，何樂而不為！綜上所述，司法拍賣的房子可能存在諸多“后遺癥”，絕大部分人都承擔(dān)不起、耗不起，而且真出了問題想退款或轉(zhuǎn)手幾乎不可能，因此建議大家購買前需要慎重考察。
我前年就遇到了這個(gè)情況，看中一套房子，沒了解太多就交了保證金。起拍價(jià)70萬，80萬我拍到手，結(jié)果過戶的時(shí)候去稅務(wù)局問，需要上到18萬左右的稅，當(dāng)時(shí)差點(diǎn)哭了。還好冷靜下來立馬聯(lián)系法院，那個(gè)拍賣的錢還在法院賬戶里，給負(fù)責(zé)人說了這個(gè)事，人家反過來安慰我說不用急，他們也是第一次碰到，然后跟我一起去稅務(wù)局證實(shí)。后來法院幫我把賣家需要上的稅全部出了，還順帶把拖了兩年的物管費(fèi)交了，我也算幸運(yùn)啦！如果法院真要咬文嚼字的話，拍賣公告上面也說得很明白，拍賣后一切費(fèi)用由買家承擔(dān)。所以買法院拍賣的房子一定要謹(jǐn)慎！圖便宜的話有可能吃更大的虧！
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