孫某花2500萬元買房，卻被開發(fā)商逾期交房長達(dá)一年之久。因違約金問題，雙方對簿公堂，最終法院判開發(fā)商支付百萬余元違約金給孫某。
實(shí)踐中，因開發(fā)商逾期交房而產(chǎn)生的糾紛數(shù)量眾多。
之所以出現(xiàn)這種情況，與購房者未仔細(xì)研讀合同的具體條款有關(guān)，一旦發(fā)生糾紛，購房者才發(fā)現(xiàn)合同里還有著這么多貓膩，大呼上當(dāng)。
■案件回放開發(fā)商逾期交房賠付買主違約金
2010年5月18日，孫某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》及相關(guān)附件。隨后，孫某支付了全部購房款2500余萬元。
根據(jù)合同約定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在2011年11月30日前交房。但直至2013年1月17日，開發(fā)商才通知孫某辦理收房手續(xù)。
逾期交房長達(dá)一年之久，雙方因違約金賠償問題產(chǎn)生糾紛，孫某訴至法院，要求該房地產(chǎn)開發(fā)公司支付逾期交房違約金273余萬元。
一審法院審理認(rèn)為，雙方訂立的《商品房預(yù)售合同》合法有效，房地產(chǎn)公司未能按照合同約定的期限交付房屋，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
該房地產(chǎn)公司主張依據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》第8條計(jì)算違約金，但該條款屬于格式條款，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。違約金的計(jì)算應(yīng)當(dāng)按照《商品房預(yù)售合同》第13條的約定計(jì)算，一審判決該公司以已付購房款為基數(shù)，按照日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)向?qū)O某支付逾期交房違約金。
一審判決后，該房地產(chǎn)公司不服，提起上訴，北京市一中院經(jīng)審理后認(rèn)為，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，駁回了該房地產(chǎn)公司的上訴，維持原判。
■法官說法補(bǔ)充協(xié)議為格式條款法院認(rèn)定無效
本案的關(guān)鍵在于應(yīng)如何計(jì)算違約金數(shù)額，一中院民一庭法官朱文君表示，《商品房預(yù)售合同》第13條約定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按日支付全部購房款萬分之一的違約金，而雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第8條則約定，逾期交房違約金最高不超過全部購房款的2%。
盡管雙方各自的主張均具有合同依據(jù)，究竟應(yīng)當(dāng)采用何種標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算違約金，還需要結(jié)合合同其他相關(guān)約定來認(rèn)定。《商品房預(yù)售合同》第22條約定，雙方可以簽訂補(bǔ)充協(xié)議，但是補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除出賣人責(zé)任或不合理的加重買受人責(zé)任、免除其主要權(quán)利的，仍以本合同為準(zhǔn)。
法院分析認(rèn)定，《補(bǔ)充協(xié)議》系開發(fā)商事先擬定并提供，其內(nèi)容明顯減輕了開發(fā)商的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為格式條款。按照法律規(guī)定，格式條款無效。因此，應(yīng)適用《商品房預(yù)售合同》第13條約定的計(jì)算方法支付違約金，即110萬元。
相對2500萬房款百萬違約金不高
開發(fā)商認(rèn)為，按照《商品房預(yù)售合同》第13條約定的計(jì)算方法得出的110萬元違約金數(shù)額過高。對此，法官表示，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對違約金過高承擔(dān)舉證責(zé)任。
110萬元的違約金數(shù)額看上去確實(shí)很高，但是判斷違約金高低應(yīng)當(dāng)綜合合同履行情況作出認(rèn)定：
?。?）合同雙方的主體地位不同，案例中開發(fā)商實(shí)際上處于締約優(yōu)勢地位，違約金條款是其提供的合同中約定的，作為買受人來說無法就違約金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。
?。?）違約方的過錯(cuò)程度。逾期交房的責(zé)任完全在于開發(fā)商，買受人沒有任何過錯(cuò)。
案例中，孫某在簽訂合同后即支付了全部購房款2500余萬元，然而開發(fā)商卻逾期交房445天。孫某的損失是顯而易見的，即便按照收益最低的銀行存款利息計(jì)算，其損失也高達(dá)近100萬元。
所以，按照合同約定的計(jì)算方法所得出的違約金數(shù)額并不存在過高的情形，開發(fā)商要求對其進(jìn)行酌減沒有事實(shí)及法律依據(jù)。
■小提醒簽合同謹(jǐn)防四“陷阱”
朱文君法官提醒，關(guān)于逾期交房問題，購房人在簽訂房屋買賣合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意下列問題：
1、交付條件約定不明或者沒有按照約定條件交付。房屋交付在老百姓看來就是“交鑰匙”，但其實(shí)遠(yuǎn)不止這些。按照規(guī)定開發(fā)商交付房屋必須具有竣工驗(yàn)收證明以及測繪報(bào)告。但相當(dāng)數(shù)量的合同中對于交付條件約定不明，或者雖然有約定但是沒有按照約定交付，購房人有時(shí)也沒有在意，以為交了鑰匙就算交房了。
2、交房時(shí)間沒有約定或約定不清。極少數(shù)開發(fā)商在與買房人簽合同時(shí)，未對交房時(shí)間加以明確，導(dǎo)致根本不存在逾期交房的可能。
3、逾期交房違約金約定混亂。有些商品房買賣合同中對于違約金的約定前后不一致，最明顯之處就是對于開發(fā)商和購房人采取雙重標(biāo)準(zhǔn)。如本案中，開發(fā)商為自己的違約責(zé)任設(shè)定了上限。
4、任意擴(kuò)大免責(zé)條款解釋范圍。開發(fā)商為了減輕自己的責(zé)任，還會利用簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式，擴(kuò)大免責(zé)條款的適用，一旦出現(xiàn)違約，就以不可抗力等理由主張免除自己的責(zé)任。 文/記者紀(jì)欣
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