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      房產(chǎn)登記是國(guó)家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，才能對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)權(quán)屬實(shí)施有效的管理。那么房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記要注意哪些事項(xiàng)呢，產(chǎn)權(quán)登記有怎樣的性質(zhì)呢?

如果遇到房產(chǎn)糾紛相關(guān)法律問(wèn)題，可以免費(fèi)咨詢(xún)我們的房產(chǎn)糾紛律師進(jìn)行免費(fèi)咨詢(xún)。

一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記要注意哪些事項(xiàng)

1、什么叫房地產(chǎn)登記

房地產(chǎn)登記，是指由法律規(guī)定的機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利登記于政府特定的簿冊(cè)上，并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的一種法律制度。它是加強(qiáng)房地產(chǎn)管理、保障房地產(chǎn)當(dāng)事人合法權(quán)益的一項(xiàng)基本制度。

2、房地產(chǎn)登記主要記載哪些內(nèi)容

房地產(chǎn)登記的內(nèi)容包括土地使用權(quán)及地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記，包括對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)、房地產(chǎn)權(quán)利來(lái)源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、登記、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的記載。

3、房地產(chǎn)登記發(fā)證工作由哪個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)，如何受理

房地產(chǎn)主管部門(mén)是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。登記發(fā)證工作具體由該局房地產(chǎn)業(yè)管理處及屬下各分局房地產(chǎn)登記科負(fù)責(zé)，登記申請(qǐng)文件由各分局的產(chǎn)權(quán)辦文窗口按規(guī)定進(jìn)行受理。

4、有哪些情形的房地產(chǎn)不予或暫緩登記

有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)可作出暫緩登記的決定：(一)產(chǎn)權(quán)糾紛尚未解決的;(二)涉及違法用地、違章建筑事項(xiàng)，未經(jīng)處理或正在處理之中的;(三)受理申請(qǐng)后發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)文件需要修正或補(bǔ)正的;(四)需暫緩登記的(即房地產(chǎn)權(quán)利受到司法機(jī)關(guān)或市政府沒(méi)收、查封等限制的);(五)法律、法規(guī)、市政府規(guī)章規(guī)定應(yīng)暫緩登記的其它事由。

二、產(chǎn)權(quán)登記的性質(zhì)

長(zhǎng)期以來(lái)，在審判實(shí)踐中存在一種認(rèn)識(shí)，認(rèn)為只要沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，即使簽定了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，甚至付清了房款交付了房屋，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同仍然無(wú)效或效力未定。這種認(rèn)識(shí)既不符合法律所倡導(dǎo)的誠(chéng)實(shí)信用精神，也違背了《合同法》的規(guī)定。如前所述，房屋買(mǎi)賣(mài)合同只要符合法律規(guī)定的形式要件和實(shí)質(zhì)要件，合同就為有效合同，至于辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的問(wèn)題，是履行該房屋買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容。

我國(guó)《合同法》第60條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。第135條規(guī)定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行向買(mǎi)受人交付標(biāo)的物或者提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。我國(guó)法律規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)以交付轉(zhuǎn)移所有權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)以辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記轉(zhuǎn)移所有權(quán)，因此，在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記只是涉及履行合同(轉(zhuǎn)移所有權(quán))的問(wèn)題，并不涉及合同效力的問(wèn)題。并且，如果因?yàn)闆](méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記而否認(rèn)合同效力，在邏輯是也是矛盾的，因?yàn)橹挥性诤贤行У那疤嵯虏糯嬖诼男泻贤荒芤驗(yàn)闆](méi)有履行合同的部分義務(wù)就否定合同的效力。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同依法成立并有效并非就等于房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行完畢。所以，合同的有效成立只是當(dāng)事人履行的前提條件，只有認(rèn)真全面履行了合同，當(dāng)事人的權(quán)利才能實(shí)現(xiàn)。作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物(房屋)，其履行的標(biāo)志目前是以國(guó)務(wù)院1988年發(fā)布的《城市私房管理?xiàng)l例》。也就是說(shuō)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移應(yīng)以是否辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)為必要條件。關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)問(wèn)題。辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，實(shí)際上是行政管理行為而非民事行為。

房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)登記對(duì)國(guó)家來(lái)講體現(xiàn)著國(guó)家對(duì)房產(chǎn)這一既是重要生活資料又是重要生產(chǎn)資料不動(dòng)產(chǎn)的管理，對(duì)當(dāng)事人來(lái)講則又是擁有房屋所有權(quán)的唯一合法根據(jù)。一般來(lái)說(shuō)，既然有房屋買(mǎi)賣(mài)書(shū)面協(xié)議，就必然辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。但實(shí)踐表明，由于種種原因當(dāng)事人雖達(dá)成了房屋買(mǎi)賣(mài)書(shū)面協(xié)議卻并未辦理過(guò)戶(hù)登記。

為此最高人民法院曾頒布過(guò)至少三個(gè)司法解釋?zhuān)蕴幚碛纱硕a(chǎn)生的糾紛。第一、1984年8月30 日《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》(第56條)。第二、1988 年4月2 日最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)(第85條)。第三、1990年2月17 日《關(guān)于公產(chǎn)房屋的買(mǎi)賣(mài)及買(mǎi)賣(mài)協(xié)議簽訂后一方可否翻悔問(wèn)題的復(fù)函》。