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“規(guī)劃先行”已經被業(yè)界公認是購物中心成功的一個基本要點。購物中心的規(guī)劃是個復雜的過程，購物中心的顧客和住宅業(yè)主不同，既要考慮到未來品牌的差異化需求，又要滿足不同客戶的需求，又需深入分析未來消費者對空間的心里感受。所以龐大復雜性決定了購物中心要下大功夫做好商業(yè)規(guī)劃工作。
開發(fā)商從拿地開始便要進入商業(yè)規(guī)劃，這是未來購物中心運營成功的關鍵所在，也是購物中心的核心競爭力。
選址對于商業(yè)項目的成敗是一個非常重要的因素，商業(yè)設施選址直接關系企業(yè)經營的戰(zhàn)略決策，是企業(yè)貫徹以消費者為中心觀點的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)效益的一個決定性因素，同時也是制定企業(yè)經營目標和經營戰(zhàn)略的重要依據(jù)。
對于選址，企業(yè)需要較多地去考慮交通因素（城市主干道、車站、地鐵以及停車場）、周邊建筑因素（包括居民區(qū)、寫字樓、酒店以及其他配套設施），這些都需要用詳實的數(shù)據(jù)來說明。
選址是為了吸引更多的客流。對于客流的考慮一直是所有與零售相關的機構考慮最多的問題。此外，做選址市場調研的時候會有一些基本的考慮，商圈、競爭對手的情況等等也是非常重要的。如同人流因素一般，商圈內考慮的因素包括城市規(guī)劃、交通影響力、商圈內消費力等等。
一個購物中心，雖然影響力可能會輻射到更遠，但也必須考慮商圈因素，因為未來運營必須非常清晰地去考慮商圈內的消費力和消費總量，包括對未來消費總量的預測。根據(jù)其消費量和消費水平提出解決方案。
此外，購物中心的運營過程必然要歸入商業(yè)，所以競爭對手的存在與運營能力是要正視的，一個購物中心的投資是巨大的，需要運營的時間也是長久的，競爭對手在本區(qū)域的營運業(yè)績如何、營銷策略如何、遠期規(guī)劃如何，都是需要考慮的問題，而潛在的競爭對手和未來即將出現(xiàn)的競爭對手也是在思考上不可遺漏的部分。針對競爭對手的各項策略，在規(guī)劃時必須提出解決方案。
依據(jù)此前對商圈、人流、交通等因素的分析，企業(yè)必須做出符合消費者需求和競爭形式的組合規(guī)劃以及功能區(qū)設計，最大限度地吸引客流，提高購物中心的營業(yè)收入。
在組合規(guī)劃上，要針對店面的聚客力進行合理布置，一般而言，具有經營能力的品牌即具有聚客力。聚客力強的品牌對購物中心的貢獻，不僅僅局限于單店經營業(yè)績好，更重要的是它們會吸引周邊商業(yè)的人流，形成整體良好的經營效果。一旦經營業(yè)績效果開始顯現(xiàn)，成群的知名廠商必定想辦法爭取成為該購物中心的一員。因此一個經營良好的購物中心，不但沒有空置的賣場，而且排隊等待爭取參與經營的廠商將形成一股熱流。所以在進行業(yè)態(tài)規(guī)劃時要充分考慮不同業(yè)種的聚客能力，使各業(yè)種之間形成良性的互補。各業(yè)種對于消費者的吸引力也會相對不同。有些業(yè)種的消費者層基本是全客層的，比如餐飲業(yè)；有些消費則具有很強的針對性，比如服裝服飾的聚客能力就會強于文化辦公用品的聚客能力；餐飲類的聚客能力則強于電器類的。
另外，要合理分布主力店位置，如果將其設在入口附近，將損失后邊的人流到達率，但如果將主力店放置在商場的中后端，在人流的影響下會極大地拉動前邊商鋪的價值。
在業(yè)態(tài)分布上，按照消費者的購物目的進行分布。對于經營誘導性商品、季節(jié)性商品、時尚類商品的業(yè)態(tài)類型，適宜分布在較低的樓層，通過商品的展示達到吸引消費者購買的目的；而對于經營目的性較強的業(yè)態(tài)類型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦公用品、家用電器、娛樂等適宜分布在較高樓層上。把經營相同類型商品的商家統(tǒng)一設置，既能發(fā)揮業(yè)態(tài)的聚集效應，又能方便消費者選購不同檔次、不同樣式的產品，從而達到“1+1>2”的效果。
在內部功能區(qū)規(guī)劃和設計上，根據(jù)多年的設計經驗，要盡可能地使可租賃面積最大化。功能區(qū)主要是租賃區(qū)、服務區(qū)和設備區(qū)，租賃區(qū)就是可以用來租賃并且有直接的租金收入的區(qū)域。商業(yè)購物中心可租賃區(qū)一般占到整個建筑面積的55%-65%，如果達不到55%，設計是存在問題的，會影響租金的支持及投資；如果能達到60%-65%以上，是一個很安全、很合理、很高效的設計。設備區(qū)里面盡可能用邊邊角角或者四角或者是不可能用到的區(qū)域布置這些。服務區(qū)包括卸貨區(qū)、車庫、垃圾堆放等，這些面積要盡可能的壓縮。
內部空間設計對購物中心運營的成敗的影響也是巨大的。在此，主要針對動線設計、照明設計以及配套業(yè)態(tài)的設計來探討購物中心空間設計的重要性。
動線設計是購物中心空間設計的核心，商業(yè)空間是流動的空間，這里面有包含三個層次：顧客的空間、服務的空間、商品的空間，空間與空間之間有一定的序列關系。流暢清晰，富有情趣的動線設計能大大降低顧客的疲勞感，延長顧客在購物中心的停留時間，從而對銷售產生良好的拉動。
動線規(guī)劃一定要簡潔，充分注意它的通透性。簡單的說，就是顧客從任何一個電梯里出來到達這一層的時候，一定要能夠看到下一層的路在哪里。為什么我們要在建筑物里面設計一些共享空間？這個共享空間不光是為了創(chuàng)造一個視覺的感覺，更重要的是讓更多的店鋪和更多的交通通道暴露出來。購物中心內部交通動線的規(guī)劃設計必須從總體上考慮商業(yè)各業(yè)態(tài)的平衡，使得所有商戶的人流通行量最大。一般來說，租戶銷售額與經過品牌門口的人流數(shù)量成正比。所以，優(yōu)化客流運動，最大限度讓人流經過盡量多的商店門口才能達到最佳效果。通過品牌組合以及規(guī)劃設計的各種手段引導顧客在商場內流動，從而促進顧客在商場內的消費，達到購物中心利益最大化。
商業(yè)照明對創(chuàng)造的購物環(huán)境極其重要。如突出商品立體感和質感的重點照明；注重情調表現(xiàn)，用在餐飲、娛樂、休閑等休閑服務區(qū)的裝飾照明等等。良好照度的商業(yè)燈光照明還能明顯的改善空間感。在室內空間感較小的購物中心尤其要采用良好的燈光照明，使室內空間顯得寬敞。要達到良好的購物中心室內燈光效果，在設計時要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內裝修的質感、色彩的關系，使燈光和裝飾相映生輝。
選址是為了吸引客流，而要留住顧客，不僅需要一些吸引人的品牌，相關的配套業(yè)態(tài)也是必不可少的。配套業(yè)態(tài)包括銀行、咖啡、冷飲、快餐、休息區(qū)等?，F(xiàn)在各行各業(yè)都強調以人為本，就是怎么樣把以人為本貫穿到你的設計里面，怎么把顧客留住呢？一般人要在一個地方連續(xù)待0.5h以上就很累了，所以一定要給他創(chuàng)造足夠的、可以休息的地方，實際上要給他在感覺到累之前就可以坐下來的地方，讓他不知不覺就花了更多的時間在這里。西方的購物中心規(guī)劃設計里，在不超過50m就至少應該設計一個休息區(qū)，而這種休息區(qū)就涵蓋了咖啡、冷飲、茶座這些地方讓人停下來休息。顧客滯留的時間越長，意味顧客有更多的機會看哪些小專業(yè)店的展示，提高零售額。
謀定而后動為購物中心成功的要件。購物中心的建筑規(guī)劃決定了項目開發(fā)的方向，有一個正確的規(guī)劃思路對于項目招商的成功以及開業(yè)之后的繁榮也就指日可待了。
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何 苗 13401177658 hemiao@heqiaodesign.com
劉榮星 18001301723 liurx@heqiaodesign.com
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