你在買房時(shí)，遇到過(guò)什么樣的難題?房產(chǎn)證寫上自己名字，就心安了?計(jì)劃買房，卻對(duì)可能會(huì)遇到的陰陽(yáng)問(wèn)題茫然不知……今日，深圳中原地產(chǎn)就獨(dú)家為您揭秘：買房一般人不知道的3個(gè)秘密。
房產(chǎn)證上有你的名字≠房子是你的
在絕大多數(shù)購(gòu)房者看來(lái)，如果房產(chǎn)證上加上了自己的名字，那么這個(gè)房子肯定是有自己的一份。但，深圳中原地產(chǎn)告訴你：其實(shí)不是的。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)所有權(quán)的最高效力來(lái)自于房產(chǎn)登記，房子作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，它的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，需要經(jīng)依法登記，才會(huì)發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力。
房產(chǎn)證與不動(dòng)產(chǎn)登記簿兩者記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。因此你不要考慮是婚前還是婚后寫名字了，房產(chǎn)證沒(méi)有你的名字也無(wú)所謂，但是一定要在房產(chǎn)登記簿上有你的名字。
從一紙公文的角度上看，房管局的不動(dòng)產(chǎn)登記簿上有名字才算數(shù)，而另一方面，結(jié)婚前買的房子，就算是寫了兩個(gè)人的名字，如果鬧上法庭，沒(méi)有證據(jù)能證明你出了錢，寫上名字也是白搭的。
但是，上述這種情況也僅僅是考慮到婚前買房，如果是領(lǐng)結(jié)婚證后買的房子，就算是只寫一個(gè)人的名字，也是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，就算是父母全資買下的房子，如果沒(méi)有明確說(shuō)明是贈(zèng)予其子女，也還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。萬(wàn)一不幸離婚，房屋所有權(quán)者也要補(bǔ)償對(duì)方出款的部分，以及房子的溢價(jià)部分。所以，犯不著結(jié)了婚還爭(zhēng)署名。
“陰陽(yáng)合同”蘊(yùn)藏三大風(fēng)險(xiǎn)
“陰陽(yáng)合同”在二手房交易中，已經(jīng)屬于“公開的秘密”。二手房買賣實(shí)踐中常見(jiàn)的形式為簽訂兩份合同，即就同一套房屋約定兩個(gè)價(jià)格訂立兩份合同，用約定較低價(jià)格的合同辦理相關(guān)的交易手續(xù)，而私底下按照較高價(jià)格的約定交易房屋，以逃避國(guó)家稅收。
這樣的合同也被叫做“陰陽(yáng)合同”。一份為陰合同，一般為買賣雙方真實(shí)的意思表示，約定了真實(shí)的交易價(jià)格;一份為陽(yáng)合同，為了在土地房屋管理部分過(guò)戶時(shí)避稅使用，一般約定的交易價(jià)格低于真實(shí)的交易價(jià)格。
買賣雙方都有可能成為陰陽(yáng)合同的受害者。深圳中原地產(chǎn)認(rèn)為，“陰陽(yáng)”合同蘊(yùn)藏三大風(fēng)險(xiǎn)。
首先，對(duì)于想偷漏稅的房產(chǎn)交易當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，這種做法有違法、犯罪的嫌疑。根據(jù)偷漏稅款數(shù)額的大小，要被行政處罰或被追究刑事責(zé)任。我國(guó)《刑法》201條還規(guī)定，作為納稅人如果逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額10%以上的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。
其次，當(dāng)買房人再次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，將面臨賣出和買入價(jià)之間差額較大，相應(yīng)稅費(fèi)被拉高的問(wèn)題，要承擔(dān)更多的稅賦。
第三，根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，在二手房交易中簽訂“陰陽(yáng)”兩份買賣合同也極易引起合同糾紛，導(dǎo)致交易雙方當(dāng)事人的重大經(jīng)濟(jì)損失。甚至，買方還可能面臨付了房款拿不到房的風(fēng)險(xiǎn)。
買高樓需要負(fù)擔(dān)更多公攤面積
對(duì)于很多初次購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，建筑面積、套內(nèi)建筑面積這些專有性詞匯似乎很陌生，長(zhǎng)期以來(lái)人們都習(xí)慣用“建筑面積”來(lái)衡量所購(gòu)房屋面積的大小，而實(shí)際上建筑面積是指套內(nèi)建筑面積和公攤面積的之和。
商品房公攤面積主要由兩部分組成：其一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等，功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積;其二，各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。但是，凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。
國(guó)家在公攤面積上沒(méi)有明確的規(guī)定必須控制在哪個(gè)區(qū)間范圍內(nèi)，據(jù)深圳中原地產(chǎn)目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的操作經(jīng)驗(yàn)，普通多層住宅樓，在沒(méi)有地下設(shè)備用房、沒(méi)有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數(shù)在10%-15%之間;帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在15%-20%之間;高層住宅相對(duì)更高一些，在20%-25%左右。就是說(shuō)如果你買的100平米的高層那實(shí)際你套內(nèi)面積就只有75-80平米。
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