• 比如外部天時，地利看，過去5年，房價上漲、地價上漲、融資寬松、借舊換新容易、預(yù)售資金寬松……孵化千億的“土壤、水分、陽光”都十分充足，所以千億房企都戰(zhàn)略性抓住了罕見的“窗口期紅利”。

在當(dāng)時看，這些戰(zhàn)略都是對的，因為與外部形勢緊密咬合。

那5年，公司銷售額的暴增，行業(yè)地位的提升，融資成本的降低，公司規(guī)模的擴(kuò)大、員工收入的暴增、區(qū)域總獎金破億的轟動……沉甸甸的“獲得感”，似乎上帝都在“犒賞”那些千億房企。

在巴菲特認(rèn)為一家公司每年持續(xù)增長20%都是少見好公司背景下，千億房企卻在那3、5年上演了連續(xù)60%甚至80%的罕見高增長。

彼時，瘋狂的房企，瘋狂的房地產(chǎn)，瘋狂的房價上漲、瘋狂的投資獲利，瘋狂的富豪榜進(jìn)階……過去5年（2015年到2020年）是中國房地產(chǎn)有史以來最瘋狂的5年。

彼時身在其中，分不清是進(jìn)?。窟€是瘋狂？

彼時大陸房企，笑談低杠桿港資房企不識時務(wù)，

彼時所有港資房企銷售額加起來還不如大陸一家頭部房企。

 事出反常必有妖，上帝要其滅亡必先讓其瘋狂，又或者盛極必衰……在2020年三道紅線以及隨后一系列高密度、高強(qiáng)度、高頻率的360度調(diào)控后，新晉千億房企似乎還未好好享受晉級千億的喜悅和果實，2021年就自恒大、藍(lán)光、華夏幸福率先炮響，迎來了批量千億房企轟轟烈烈的“爆雷潮”。

眼下看，不僅2021年是“爆雷年”，2022年看，依舊是“爆雷年”。

千億房企大敗局，核心在于從“明星房企”到“爆雷房企”的突然陷入危機(jī)，是面臨調(diào)控的先發(fā)脆弱性，本質(zhì)反應(yīng)了企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營風(fēng)控的等級遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于同行均值。

大敗局，數(shù)量看核心千億房企暴雷已經(jīng)不是個案，而是批量，一批批爆雷。

大敗局，核心不是普通房企暴雷躺下，而是成功破千億的晉級者轟然倒下，相對那些黃金5年窗口期依舊慢速發(fā)展的房企，他們連續(xù)3、5年的晉級其實也是系統(tǒng)能力的相對勝出。

大敗局，核心不僅僅是現(xiàn)金流爆雷，而且銷售額、利潤額大倒退，是企業(yè)經(jīng)營面整體惡化，而且這些重創(chuàng)的千億房企未來會迅速成為500億，200億選手，甚至破產(chǎn)清算。

千億房企大敗局，固然有外部調(diào)控的原因，行業(yè)自身的特性原因，也有內(nèi)部的原因，但在這里，我們對“外因”的分析可以暫時擱置，而更多從內(nèi)因分析。

核心原因在于其一，外因?qū)λ蟹科笫且恢碌?，其二，我們發(fā)現(xiàn)很有優(yōu)秀民營房企依舊活得很好，比如龍湖、旭輝，碧桂園。

房企多元化無非3個邏輯和目的，其一，房地產(chǎn)行業(yè)見頂，尋找第二曲線，其二，單純做住宅的房企拿地越來越?jīng)]拿地優(yōu)勢。其三，與主業(yè)形成戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)。

房企多元化往往讓資金過多沉淀且無法中短期產(chǎn)生可觀現(xiàn)金流，最終導(dǎo)致房企有限資金遭到沉淀，比如文旅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)往往投資重、短期回報難、現(xiàn)金流體量有限，比如其他非地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，往往投資回報期長，前期產(chǎn)業(yè)摸索路徑摸索試錯成本高，最終也導(dǎo)致資金沉淀。

比如融創(chuàng)雖然布局六大產(chǎn)業(yè)，一則與地產(chǎn)主業(yè)相關(guān)，二則非地產(chǎn)資產(chǎn)占總資產(chǎn)不超過11%，11%這是紅線。比如龍湖多年商業(yè)地產(chǎn)投資，都是用不超過銷售額的10%投入到商業(yè)地產(chǎn)運營。

有克制才不止于陷進(jìn)去。

尤其在如今地產(chǎn)主業(yè)遭遇危機(jī)，在資金緊缺的市場現(xiàn)狀和趨勢下，任何不以獲得現(xiàn)金流為目標(biāo)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，都是耍流氓。

房地產(chǎn)是政策市，體現(xiàn)在宏觀和區(qū)域市場兩維度。

房企一旦項目布局過于集中在某個區(qū)域，這就意味著在政策主導(dǎo)的市場環(huán)境下，一旦一個地方政策收緊，很容易出現(xiàn)快速惡化反應(yīng)。

華夏幸福布局過于集中在環(huán)京區(qū)域，建業(yè)過于集中在河南，就是典型。

其一、華夏幸福主要靠賣配套住宅來回收現(xiàn)金，現(xiàn)金流壓力一直很大。2017年京津冀地區(qū)調(diào)控政策密集出臺，自然環(huán)京地區(qū)樓市急速轉(zhuǎn)冷，這對單一布局在環(huán)京過高的華夏幸福的銷售就是致命打擊。

其二，重資產(chǎn)的產(chǎn)城開發(fā)前期需要墊付大量資金。

其三、融資政策又收緊。從2017年開始華夏幸福的現(xiàn)金流都是負(fù)的。沒錢還債怎么辦？借短債，陷入借新債補(bǔ)舊債惡性循環(huán)，一旦融資收縮，就面臨爆雷風(fēng)險。

建業(yè)過于布局河南也是如此，雖然省域化深耕戰(zhàn)略高度釋放區(qū)域深耕紅利，但2021年河南千年暴雨，疊加三次疫情爆發(fā)，再加上河南高庫存高達(dá)32個月……加上政府款項支付延遲，最終建業(yè)2021年陷入資金之困。

這兩年輿論在反復(fù)抨擊高周轉(zhuǎn)，即三高模式是爆雷主要原因之一，但事實上高周轉(zhuǎn)是正常的，過度高周轉(zhuǎn)，以犧牲產(chǎn)品質(zhì)量、品質(zhì)的過度高周轉(zhuǎn)才是摒棄的。

相反，如果項目周轉(zhuǎn)去化過慢，資金都沉淀在土地、庫存，正如龍湖所言庫存是毒藥，是癌癥，高庫存也會對企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生致命影響。

在這一維度，一家追求產(chǎn)品極致的泰禾集團(tuán)在打造出色院子產(chǎn)品力IP和口碑竟然也遭遇資金爆雷，一個原因就在于泰禾過去一直花大錢拿了高價地，進(jìn)而必須做高價產(chǎn)品和眾多泰禾院子，但問題是遭遇城市限價后，泰禾高端產(chǎn)品價格遭遇無法審批而延后，導(dǎo)致去化周轉(zhuǎn)慢，資金都沉淀在土地和庫存上。

據(jù)地產(chǎn)觀察統(tǒng)計，15-17年是泰禾投資拿地高峰，投資額1061億元，其中539.7億元投資的土地溢價率高于50%，平均溢價率高達(dá)198%，同時，機(jī)構(gòu)統(tǒng)計去化周期長達(dá)5年！

項目周轉(zhuǎn)速度較慢導(dǎo)致沉淀資金過多，投資規(guī)模過大，導(dǎo)致泰禾連續(xù)幾年的經(jīng)營性現(xiàn)金流都是負(fù)值!

房企在沖千億進(jìn)程中，伴隨外圍的融資寬松，樓市火熱，房企往往拿地排名超過銷售排名，因此加大杠桿、高負(fù)債融資是典型動作。

這在樓市未嚴(yán)厲調(diào)控是可行的，但一旦政策在融資端收緊，銷售回款端乏力受控后，那么之前的高杠桿，高負(fù)債就是“索命券”。

恰恰2021下半年銷售速凍，預(yù)售資金監(jiān)管，回款少，另一方面，融資收緊，這就意味著高杠桿后的債務(wù)集中到期，導(dǎo)致2021下半年，2022上半年成為千億房企暴雷高峰期。

其實政策是給三高房企留了調(diào)整窗口期的，而且千億房企在激進(jìn)擴(kuò)張之初就知道高杠桿之禍，來之包含四大敗局癥狀相信房企都清楚，那為何千億房企依舊沒有及時從“三高”（高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高增長）調(diào)整到“三低”（低杠桿、低增長、低利潤）模式？為何千億房企現(xiàn)金流反而出現(xiàn)危機(jī)而爆雷？

這又是一個更現(xiàn)實的原因，這就包含內(nèi)外因的綜合分析，老潘總結(jié)下來，千億級房企大敗局還有4大原因。

其一，不情愿調(diào)整。過去三高模式是鴉片，一旦上癮就很難戒掉。

三高模式帶來的速成效應(yīng)：即3年從百億到千億，以及眾多的快速成功衍生的黑馬紅利，讓房企上癮了，已經(jīng)不習(xí)慣“低杠桿，低增長、低利潤”。

通俗的說，習(xí)慣了大魚大肉為主的筵席就對粗茶淡飯的苦日子難以適應(yīng)，也不愿意適應(yīng)。

由奢入儉難。

同時從三高到三低，不是簡單幾個字的調(diào)整，而是一整套戰(zhàn)略系統(tǒng)打法、組織流程一系列變革，思維方式換腦的全面扭轉(zhuǎn)。這背后戰(zhàn)略的慣性，組織的抗性，在短時間內(nèi)，三高到三低模式的轉(zhuǎn)化，本就是超級難題！

其二、調(diào)控“狼來了”多次，對調(diào)控抱有僥幸心理，最終錯過調(diào)整窗口期。

房地產(chǎn)一直是政策市，在過去房地產(chǎn)上升期的調(diào)控也是周期式、保持“進(jìn)三退一”的調(diào)控節(jié)奏，調(diào)控1、2年后都會實質(zhì)性放松，土地價格，樓市銷售又會上升。所以以至于之前在樓市上升期的多輪調(diào)控被更多開發(fā)商理解為“空調(diào)”，調(diào)控在民間形成了一種類似“狼來了”的感受。

所以在這一輪2016年“房住不炒”，以至于2020年“三道紅線”持續(xù)政策加碼，開發(fā)商依舊對未來充滿僥幸心理，慣性心理……所以降杠桿、降負(fù)債的力度、速度就打了折扣，直到政策層層加碼、持續(xù)動真格后，房企反而錯過調(diào)整窗口期，最終違約爆雷就是一種必然。

多次“假狼”了，1次真的狼來了，就措手不及！

其三、本輪調(diào)控藥效疊加過猛，導(dǎo)致千億房企甚至全梯隊房企普遍性爆雷違約。

這輪調(diào)控與之前有兩大不同。

第一，卡住了房企咽喉的“七寸調(diào)控”，即銷融雙殺。

即針對融資端輸血全面收緊，對銷售端預(yù)售資金監(jiān)管收緊，加上高額巨量負(fù)債的接連到期，房企尤其是民營房企的銷售自我造血與融資的輸血都遭遇腰斬，甚至斷流。

第二，多部門、多頻率、多方位的疊加密集調(diào)控，自2016年開啟的這一輪調(diào)控周期長、門類多、力度強(qiáng)，堪稱史上最強(qiáng)最厲害的調(diào)控。

所以幾家企業(yè)倒下可能純粹是“個體內(nèi)因問題”，如果百強(qiáng)之中，50強(qiáng)之中，甚至10強(qiáng)之中都眾多遭遇爆雷與危機(jī)，那么，外因也是關(guān)鍵因素之一。

當(dāng)然，10多家，乃至幾十家百強(qiáng)房企暴雷，從國家金融安全、高房價調(diào)整、大多數(shù)未買房百姓民生幸福、更高維和緊迫的三胎政策讓道等來說，房地產(chǎn)行業(yè)這一輪嚴(yán)厲調(diào)控，也是必然之舉！

其四，壯士斷腕錯過了“機(jī)遇期”。

沒有造血，也不能輸血，其實房企還有第三條活路，即賣資產(chǎn)、賣股權(quán)去“換血”！

但問題就在于這一輪且不說愿不愿意壯士斷腕，即使愿意壯士斷腕，換血也不像萬達(dá)當(dāng)初換血的市場基本面和資金流動性環(huán)境好。

早期前些年提前在住宅地產(chǎn)出局、重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的萬達(dá)，彼時房地產(chǎn)還沒有進(jìn)入調(diào)控期，爆雷期，加上資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)質(zhì)，因此無論換血的兌換量還是兌換速度都相對“容易”。而在群體爆雷期，在房地產(chǎn)預(yù)期不佳、迷茫時，基本就會面臨“打骨折”的博弈兌換價，比如低至三折四折的心痛，這還是針對好資產(chǎn)好項目而言。

如今回頭再看，廣西彰泰相對較早經(jīng)過旭輝、融創(chuàng)兩輪對接“脫手”之舉，反而是一個明智之舉！

從千億大龍門到千億大敗局，短短1年多光陰千億房企就大變臉，無不讓人感嘆。

千億房企，既是受益者，也是受害者。

千億房企，其實成也千億，敗也千億。

但在嘆息之余，老潘也提醒三點：

其一、如果調(diào)控力度和頻率些許減輕，讓更多高杠桿房企有緩沖時間，那么越過千億的房企就不是大敗局，而是大贏家。

其二、天時大于地利、地利大于人和，但歸根結(jié)底還是人和、人性的問題。

畢竟房企戰(zhàn)略都是人的一種選擇，為何龍湖在好行情下懂得節(jié)制，在被外界先嘲笑保守后怒贊遠(yuǎn)見但卻始終以自我節(jié)奏穩(wěn)健前行？為何金地在重回地產(chǎn)第一陣營規(guī)模拉升的能同時讓杠桿負(fù)債現(xiàn)金流一直以來主動前瞻克制在“三道紅線”之內(nèi)？為何一些第一批爆雷房企不留后路，把杠桿用足，力圖賺盡最后一個銅板？

其三，別人貪婪我恐懼，這句老話用在千億房企大敗局，或許是一種人性的注解。

同樣我們看到在最近新一輪行業(yè)出清和新格局孕育孵化中，我們也看到別人恐懼我貪婪，同樣在上演，比如保利2022年初提出“進(jìn)三爭一”，中海、綠城逆勢強(qiáng)勢拿地，民營房企碧桂園美的置業(yè)旭輝相繼獲得并購貸……新的一輪房企大戰(zhàn)與洗牌又將拉開序幕！

優(yōu)秀房企在謹(jǐn)慎活下去的同時，也在為下一輪競爭“磨刀霍霍”。