2014-04-05 朱保全 中國物業(yè)管理協(xié)會
“物業(yè)管理的核心能力也是核心價值是做好物的管理。圍繞著物的管理，萬科著力打造智慧社區(qū)新規(guī)范。"--中國物業(yè)管理協(xié)會副會長、萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全在中物協(xié)第三屆常務(wù)理事會第四次全體會議上的發(fā)言
發(fā)言內(nèi)容：
在互聯(lián)網(wǎng)蓬勃發(fā)展的今天，大家言必稱互聯(lián)網(wǎng)思維，被談?wù)摰钠髽I(yè)基本也大致分為兩類：互聯(lián)網(wǎng)公司以及利用互聯(lián)網(wǎng)的公司。移動互聯(lián)網(wǎng)浪潮正在憑借改變與顛覆一切的力量席卷著當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)與生活，我們物業(yè)公司該何去何從大家見仁見智，但可以肯定的是要變革！
面對移動互聯(lián)網(wǎng)浪潮，物業(yè)公司大可不必妄自菲薄。最近幾年萬科物業(yè)一直做著各類嘗試，我們逐漸明白了一點，對線下生產(chǎn)資料的組織是我們的核心能力所在。我們明確了一點，我們的未來還是要作為一家物業(yè)公司而非轉(zhuǎn)型成為類互聯(lián)網(wǎng)公司，海爾日日順就是我們學(xué)習(xí)的榜樣。在線上經(jīng)濟(jì)活動愈發(fā)發(fā)達(dá)的今天，物業(yè)管理作為勞動密集型行業(yè)可能更為重要，成為社會剛性需求的可能性愈來愈大。我們的變革要基于我們的核心優(yōu)勢！
物業(yè)管理的核心能力也是核心價值就是做好物的管理。圍繞著物的管理，我們著力打造智慧社區(qū)新規(guī)范。2013年，萬科物業(yè)在深圳梅林萬科中心做了一個展廳，主題是“智能物業(yè)與智慧生活”，核心內(nèi)容就是智慧社區(qū)。我們花了近三年的時間思考和實踐智慧社區(qū)的內(nèi)涵，打造研發(fā)團(tuán)隊，尋找合作伙伴，推動項目落地?，F(xiàn)在，思路已經(jīng)清晰，成果將逐步呈現(xiàn)。我們將推動新技術(shù)在社區(qū)管理和服務(wù)的應(yīng)用，讓互聯(lián)網(wǎng)為社區(qū)管理服務(wù)，并致力于將智慧社區(qū)打造為萬科物業(yè)的核心競爭力。在此，我想重點講一講如何應(yīng)用技術(shù)實現(xiàn)對社區(qū)“物的管理”，這也是萬科物業(yè)智慧社區(qū)的題中之義。
設(shè)備設(shè)施的管理是物業(yè)管理的核心內(nèi)容之一，管理的優(yōu)劣直接影響住戶的生活，影響到社區(qū)、房屋本體的價值體現(xiàn)。如今，現(xiàn)在各類設(shè)備的數(shù)量倍增，復(fù)雜度不斷增加。與之相對應(yīng)的是：設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)部門項目管理分散，現(xiàn)場巡視抄表耗費大量時間，投入產(chǎn)出比不斷降低；設(shè)備維護(hù)技術(shù)人員技能呈下降趨勢，其實際工作量、績效難于評價，人員招聘難度加大。所有的這些問題，導(dǎo)致設(shè)備設(shè)施以養(yǎng)為先的維護(hù)模式和預(yù)防管理未能得到切實的執(zhí)行。
在此背景下，必須提升設(shè)備經(jīng)濟(jì)運行管理、預(yù)防性管理能力，提升內(nèi)部運作效率，我們的物業(yè)設(shè)備遠(yuǎn)程監(jiān)控管理系統(tǒng)應(yīng)運而生。這個系統(tǒng)源自智能樓宇控系統(tǒng)（BA），由于有遠(yuǎn)程自動監(jiān)控的內(nèi)涵，我們加了一個字母E進(jìn)行修飾，簡稱為EBA。2012年這一技術(shù)獲得國家專利，是中國物業(yè)行業(yè)中誕生的第一個國家專利。
EBA整體設(shè)計有四個核心功能：
第一，對小區(qū)各公共區(qū)域、設(shè)備房及設(shè)備房內(nèi)的各個設(shè)備進(jìn)行遠(yuǎn)程數(shù)據(jù)采集、控制、報警、輸出設(shè)備巡查記錄與應(yīng)用。
設(shè)備運行狀態(tài)和參數(shù)的實時采集和記錄存儲，涵蓋供配電、給排水、消防、空調(diào)、電梯、環(huán)境等類別。不再需要人工抄表，同時也減少人工巡查設(shè)備的工作量和頻次；
設(shè)備數(shù)據(jù)異常自動判斷，超過設(shè)定的預(yù)警和報警閥值自動報警至手機或郵箱等，定時自動巡檢，實現(xiàn)對故障的快速響應(yīng)，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備問題，確保設(shè)備安全正常運行。
通過數(shù)據(jù)積累分析，實現(xiàn)對水、電、空調(diào)、照明等的精細(xì)化能源管理；逐步形成預(yù)防數(shù)據(jù)，預(yù)測使用壽命，定期向管理者推送管理報表，實現(xiàn)可視化管理，積累和滿足物業(yè)管理的未來需要。
通過自動收集天氣預(yù)警信號，自動啟動應(yīng)急預(yù)案，提高應(yīng)急響應(yīng)速度。
系統(tǒng)還可實現(xiàn)對環(huán)境的監(jiān)測和對設(shè)備遠(yuǎn)程控制、遠(yuǎn)程調(diào)試，包括環(huán)境溫度濕度、風(fēng)機狀態(tài)、二氧化碳、甲醛、PM2.5等。在諸多城市環(huán)境持續(xù)惡化的背景下，這一功能延展可以提升業(yè)主居住的舒適度和健康管理水平。傳感器檢測到數(shù)據(jù)，如超標(biāo)則自動啟動樓宇新風(fēng)系統(tǒng)或空氣過濾系統(tǒng)。實現(xiàn)對居住樓棟的空氣質(zhì)量管理或重要場所的空氣質(zhì)量管理。
第二，實現(xiàn)技術(shù)人員的智能集中調(diào)度。由維保計劃、故障報警、會議決議、設(shè)備檢查等渠道收集的報修或巡檢需求自動匯集到工單池；通過二維碼簽單及GPS定位獲知技術(shù)人員當(dāng)前位置、當(dāng)前任務(wù)情況，得到人員可調(diào)度狀態(tài)。通過相關(guān)技術(shù)人員的專業(yè)類別、專業(yè)等級、技能標(biāo)簽、可調(diào)度狀態(tài)，結(jié)合工單池情況，調(diào)度中心進(jìn)行任務(wù)派發(fā)。維?；蜓矙z任務(wù)完成后，通過手機APP及呼叫中心進(jìn)行回訪、反饋和驗證。
第三，優(yōu)化技術(shù)人員績效管理。通過系統(tǒng)數(shù)據(jù)的任務(wù)與工時統(tǒng)計分析，結(jié)合績效激勵模式，實現(xiàn)員工多勞多得，促使員工主動提升工作效率和工作技能；通過運維MTU模式（流動式維護(hù)保養(yǎng)和應(yīng)急搶修），提高人均管理面積，實現(xiàn)人員數(shù)量增長低于管理面積增長。
第四，實現(xiàn)遠(yuǎn)程技術(shù)支持。建立系統(tǒng)的設(shè)備檔案、設(shè)備維修知識庫，主要包括設(shè)備資料、歷史維保維修記錄、維修要點等，遠(yuǎn)程設(shè)備圖像聯(lián)動和移動視頻模塊的移動應(yīng)用、二維碼應(yīng)用等遠(yuǎn)程技術(shù)指導(dǎo)，推送維修指引，以降低對技術(shù)員的技術(shù)要求和縮短入職培訓(xùn)周期。
EBA融入了萬科物業(yè)的管理理念，提升了對物業(yè)設(shè)備設(shè)施的預(yù)防性管理水平，提升了物業(yè)的全國集約化經(jīng)營能力。目前已在深圳、北京、上海、廣州、東莞、佛山、沈陽、天津等8個城市44個項目落地應(yīng)用。
我們對EBA有更長遠(yuǎn)設(shè)想。比如它將支持更多的采集終端及設(shè)備和兼容更多的通訊協(xié)議，從內(nèi)部局域網(wǎng)內(nèi)互連發(fā)展到開放性網(wǎng)絡(luò)互連，并涵蓋從住宅到寫字樓、綜合體、工業(yè)園等所有物業(yè)類型設(shè)備，從企業(yè)服務(wù)器數(shù)據(jù)管理方式發(fā)展到云端數(shù)據(jù)服務(wù)。開發(fā)成熟后，我們可以為有需要的同行提供相關(guān)服務(wù)。
停車場管理也是社區(qū)“物的管理”很重要的方面。在快節(jié)奏生活的今天，糟糕的通行體驗成為極大地影響了客戶感知，同時停車場財務(wù)風(fēng)險以及用工成本上漲等問題也一直困擾著我們。 “快速通行”、“無人值守”、“杜絕舞弊”成為我們車場管理的三大目標(biāo)。
其中，“快速通行”是利用遠(yuǎn)距離讀卡和車牌識別技術(shù)，結(jié)合移動終端和出入口設(shè)施調(diào)整達(dá)到業(yè)主車輛快速通行的效果。同時利用手機APP應(yīng)用和移動支付概念創(chuàng)造性地解決訪客盤查所帶來的車輛擁堵的問題。
社區(qū)出入口設(shè)置業(yè)主專用車道，車輛自助通行，既便于業(yè)主養(yǎng)成良好的持卡通行習(xí)慣，也減少崗位人工投入，最終實現(xiàn)“無人值守”。
通過儲值卡、移動支付、業(yè)主委托支付等方式盡可能的減少現(xiàn)金接觸，并且強化對停車場的運行監(jiān)控，解決一卡多車、一位多車等情況帶來的收費漏洞，杜絕舞弊。
以上三個目標(biāo)的實現(xiàn)，均將結(jié)合平臺開發(fā)、硬件投入和出入口設(shè)計改善。我們將需要打破停車場行業(yè)各行其道的現(xiàn)狀，在硬件設(shè)計上通過采用國際主流的工業(yè)自動化控制標(biāo)準(zhǔn)成為滿足穩(wěn)定性、兼容性和可擴展性要求的開放性平臺。
物業(yè)設(shè)備遠(yuǎn)程監(jiān)控管理系統(tǒng)和停車場管理系統(tǒng)只是我們眾多探索中的兩個代表。在確定解決思路的過程中，我們發(fā)揮的是物業(yè)企業(yè)對社區(qū)管理的熟稔和對業(yè)主需求的洞察的優(yōu)勢。未來使用這些系統(tǒng)更好地為社區(qū)管理和業(yè)主生活服務(wù)也是物業(yè)企業(yè)的能力所在。
在未來的嘗試和發(fā)展中，我們?nèi)詫猿衷趫允刂星笞兏?，使新技術(shù)真正為我所用，提升物業(yè)服務(wù)能力，為業(yè)主創(chuàng)造更智慧的社區(qū)生活。
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