小區(qū)停車難，已成為困擾諸多大城市的城市病之一，上海也沒有例外。
近日，一段小區(qū)停車糾紛又成了火爆視頻。只見一位阿姨激動(dòng)地叫：“請問這24戶居民，是朝鮮戰(zhàn)場上回來的，還是抗日戰(zhàn)爭的老兵？如果是，我讓車位！”
阿姨所在的小區(qū)，一共劃有24個(gè)停車位，但小區(qū)居民有170多戶。2015年小區(qū)居委會(huì)曾召開全體居民大會(huì)，確定24戶人家先得到固定車位。這位阿姨是一位租客，她質(zhì)疑現(xiàn)行規(guī)則，認(rèn)為老小區(qū)就該誰先進(jìn)來誰先停。
《上海交通行業(yè)發(fā)展報(bào)告（2018）》顯示，2017年底，上海市注冊機(jī)動(dòng)車保有量390.5萬輛，較上年增長8.5%。而截至2017年6月，全市居住類停車缺口達(dá)84.9萬個(gè)。
供需之間的巨大落差，使得很多小區(qū)的停車問題成了“無解”難題。那么，供需矛盾究竟有無破解之法？小區(qū)的停車規(guī)則究竟怎樣制定才算合理？租客和住戶之間究竟有無平等的權(quán)利？記者展開了多方調(diào)查。
共享車位并非易事
遇上高峰時(shí)段和惡劣天氣，“有門不能出，有家不能回”，曾經(jīng)是大華地區(qū)居民的真實(shí)寫照。
由于原始規(guī)劃的落后和管理水平的欠缺，大華地區(qū)的交通已無法滿足現(xiàn)實(shí)需要，通行差、停車難問題成為了居民的投訴熱點(diǎn)。
為此，大場鎮(zhèn)排摸大華區(qū)域內(nèi)停車矛盾突出的小區(qū)，采用的解決之道也頗具普遍性：一是在周邊路段設(shè)立時(shí)段性停車泊位，在寶山交警一中隊(duì)的支持下，在大華地區(qū)增設(shè)路面泊位599個(gè)；二是通過美麗家園建設(shè)改造，在有條件的小區(qū)增設(shè)停車位；三是推行商圈停車位夜間共享，利用大華虎城APP創(chuàng)建智能停車功能，由虎城拿出160個(gè)夜間閑置車位供周邊居民夜間停放，實(shí)現(xiàn)“錯(cuò)峰停車”。
聽起來很不錯(cuò)？然而，新措施實(shí)施初期就“遇冷”。不少居民反映時(shí)間“碰不上”、價(jià)格“不劃算”，距離“有點(diǎn)遠(yuǎn)”：居民停車集中時(shí)間在晚上6點(diǎn)到7點(diǎn)，商場8點(diǎn)才能進(jìn)場停車；小區(qū)停車是先到先得，有的居民不需要每天都在外面停車，包月停車服務(wù)不劃算；有的居民確實(shí)有停車需求，但家住在共享停車點(diǎn)的1公里之外，回家有點(diǎn)遠(yuǎn)。
大場鎮(zhèn)再次與大華虎城協(xié)調(diào)，增設(shè)了單次停車服務(wù)，操作比較靈活，隨用隨定，大華虎城商圈的辦公樓項(xiàng)目也拿出了部分車位供居民夜間停車，居民6點(diǎn)就能停放，為“摩拜”等共享單車劃定了專門的停放區(qū)域，居民可以停放好車輛后騎共享單車回家，解決“最后一公里”的尷尬。
交警部門指導(dǎo)大華虎城錯(cuò)峰停車方案
這個(gè)案例有了比較美好的結(jié)局，但并非所有小區(qū)都有這么幸運(yùn)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些小區(qū)之所以無法在周邊共享車位，主要因?yàn)橹苓叺缆凡痪邆渫＼嚄l件、附近沒有車位可借或者共享車位離小區(qū)較遠(yuǎn)。還有不少街道以及居委干部表示“協(xié)調(diào)成本太高，超出自身能力范圍”。位于水電路上的一個(gè)小區(qū)，原本希望借助附近圖書館的地下車位，但最近因?yàn)閳D書館自身車位緊張，又無法滿足居民需求了。
記者了解到，目前上海遵循“總量控制、有限供應(yīng)、差別管理”的原則，把時(shí)段性道路停車場定位為停車矛盾突出地區(qū)的“臨時(shí)性過渡措施”。 針對夜間時(shí)段道路停車場的管理問題，在不具備派駐協(xié)管員全過程值守收費(fèi)的夜間時(shí)段道路停車路段，停車協(xié)管單位主要負(fù)責(zé)按照計(jì)次或包月的方式預(yù)收或補(bǔ)收停車費(fèi)，由所屬街鎮(zhèn)進(jìn)一步落實(shí)夜間停放車輛的巡查管理。
同濟(jì)大學(xué)城市規(guī)劃系潘海嘯教授認(rèn)為，針對小區(qū)周邊道路夜間停車的規(guī)定還需細(xì)化。在英國，道路普遍可以停車，但是如何停、怎么收費(fèi)都有一套詳細(xì)規(guī)定。而道路停車場設(shè)置只能起到補(bǔ)充、緩解的作用，擴(kuò)大半徑、加大公共停車場的建設(shè)才是更有效的措施，這其中居民的觀念也需轉(zhuǎn)變。他舉例說，“法國巴黎的金融中心有一個(gè)很大的停車場，價(jià)格合理，很多只有平時(shí)上班不用車的居民就把車停在那里，周末坐地鐵過去把車開走。”
小區(qū)內(nèi)部挖潛“學(xué)問大”
內(nèi)部挖潛，成為增加車位源頭供給的又一個(gè)有效方法，不過里面的學(xué)問也不少。
經(jīng)過改造，長寧區(qū)一小區(qū)的自行車庫前綠地成了停車位，車庫頂上建了小花園。通過專業(yè)設(shè)計(jì)建成的10個(gè)微型景觀保留或移栽大樹，配種漂亮植物，舊小區(qū)成了園林式小區(qū)，停車位由原來的90個(gè)增加至130個(gè)。
小區(qū)停車狀況得到極大緩解，車庫頂上花園的方案有望得到推廣。然而，景觀停車位的綠化將部分一二樓居民的陽光擋住，居民希望改造綠化。居委會(huì)重新召開聽證會(huì)，在取得居民同意后，對改造圖進(jìn)行重新設(shè)計(jì)。
在居民區(qū)中，這樣的情況很多：有車一族希望通過改造增加車位，無車一族希望擁有更多的綠化景觀，最終按照民主決議可以找到答案。然而，綠化和車位的真正平衡，卻不是簡單的“少數(shù)服從多數(shù)”就可以實(shí)現(xiàn)的。
在虹口郵電新村，為了一個(gè)違建拆除后的空地如何使用，居委會(huì)多次召開聯(lián)席會(huì)議，并多次征求居民意見，最后的方案是兼顧綠化和車位，但車位的數(shù)量比開始計(jì)劃時(shí)減少。
另一個(gè)內(nèi)部挖潛的主要辦法是增加立體車庫。普陀區(qū)東新路99弄，由于小區(qū)部分房屋還在建設(shè)之中，開發(fā)商為了更好的出售率，決定自行出資在原先地下車庫基礎(chǔ)上進(jìn)行建雙層立體停車庫，在爭取超過89%的業(yè)主簽字同意改建車庫后，原先的200多個(gè)停車位增加到400多個(gè)停車位，每月停車費(fèi)由此上漲100元。
不過，增加立體車庫也不是那么容易。一位業(yè)委會(huì)主任告訴記者，自己所在的小區(qū)還曾因?yàn)榱Ⅲw車庫和開放商打過官司。因?yàn)榱Ⅲw車庫的產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的，居民只能租不能買，遇到維修等事情居民就不肯掏錢，而這個(gè)開放商的項(xiàng)目公司卻注銷了。
對此，潘海嘯建議，小區(qū)內(nèi)部挖潛的前提必須明確，哪些空間是可用的、哪些空間是不可用的，比如消防通道、步行空間是必須留出來的，一些綠化帶是要予以保留的，在這個(gè)基礎(chǔ)之上再進(jìn)行改造挖潛。而停車問題必須作為系統(tǒng)考慮，單純增加車位是解決不了問題的，必須真正建立起多要素基礎(chǔ)上的平衡機(jī)制。其中，小區(qū)停車規(guī)則的制定，可謂重中之重。
小區(qū)停車是否要遵循“先來先?！?/span>
事實(shí)上，多個(gè)小區(qū)停車矛盾的爆發(fā)，均和小區(qū)先前的規(guī)則已不適應(yīng)現(xiàn)狀有關(guān)。
很多建造時(shí)間10年以上的小區(qū)，當(dāng)初制定的規(guī)則都是當(dāng)時(shí)有車的業(yè)主獲得了固定的租用車位，然而10年過去了，小區(qū)里有車的業(yè)主越來越多，后來有車或搬入的業(yè)主意見越來越大，要求更改規(guī)則，采取“先來先?！弊庥密囄坏暮袈曉絹碓礁?。
康泰新城開發(fā)商原有車位195個(gè)，小區(qū)業(yè)主機(jī)動(dòng)車擁有量約2090輛，停車難已成為小區(qū)的突出矛盾。為緩解停車難問題，康泰新城黨支部、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)與復(fù)瑞物業(yè)，共同制定了康泰新城機(jī)動(dòng)車管理辦法及取消小區(qū)的固定車位方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過通過機(jī)動(dòng)車管理調(diào)整方案并予以實(shí)施——
取消小區(qū)120個(gè)固定車位，采用先到先停的辦法；重新梳理了小區(qū)機(jī)動(dòng)車的登記情況，現(xiàn)納入系統(tǒng)的包月車輛約1430輛，臨停車輛約450輛，輪候排隊(duì)需進(jìn)入車輛管理系統(tǒng)的約210輛；根據(jù)小區(qū)現(xiàn)有地面車位的情況，對小區(qū)機(jī)動(dòng)車進(jìn)行總量控制。規(guī)定非小區(qū)業(yè)主車輛晚上18：00至第二天凌晨7：00謝絕進(jìn)入小區(qū)（特種車輛除外）。
康泰新城小區(qū)停車位擴(kuò)容
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在近兩年重新調(diào)整停車規(guī)則的小區(qū)中，很多都采取了“先來先停”的方式。原因也簡單，有車卻沒有固定車位的業(yè)主成了大多數(shù)，原先租用固定車位的業(yè)主成了少數(shù)人。
那么，按照現(xiàn)行的法律規(guī)則，是否每個(gè)小區(qū)的停車都必須遵循“先來先?！痹瓌t呢？光大律師事務(wù)所高級(jí)合伙人吳海告訴記者，首先要明確什么是公共車位。根據(jù)《物權(quán)法》第七十二條：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)”。也就是說，小區(qū)里只要不是專屬于某個(gè)業(yè)主的部位，都屬于業(yè)主共有部分。除了業(yè)主自有（包括開發(fā)商持有）的車位以外，其他車位都處在共有部位，屬于公共車位。
小區(qū)共有部位應(yīng)該如何管理？根據(jù)《物權(quán)法》以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，小區(qū)公共車位如何管理和使用，應(yīng)由業(yè)主共同決定。決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
吳海表示，實(shí)踐中可以通過業(yè)主大會(huì)，按照法律規(guī)定的比例由業(yè)主通過對于公共車位的使用規(guī)則。因此，在小區(qū)內(nèi)是否實(shí)行“先到先?！痹瓌t，屬于業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，即由居住在該小區(qū)的業(yè)主依據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定制定規(guī)則，并非每個(gè)小區(qū)必須一致。
對此，復(fù)旦大學(xué)國際關(guān)系與公共事務(wù)學(xué)院教授劉建軍認(rèn)為，對于停車難的小區(qū)，成立停車自治小組，建立符合大多數(shù)人利益的公約，而“先來先?！痹瓌t因?yàn)闈M足了最大程度的共享，成為趨勢也是自然的。
不過，由于規(guī)則變動(dòng)導(dǎo)致的原有車主利益受損問題，專家建議可以采取適當(dāng)補(bǔ)償機(jī)制，以此在既有機(jī)制上平穩(wěn)過渡，從而減少矛盾沖突。畢竟，共識(shí)的形成并非一蹴而就。
租客和住戶有無平等停車權(quán)
小區(qū)停車規(guī)則的另一個(gè)矛盾焦點(diǎn)，集中在租客停車權(quán)利上。
閔行區(qū)蓮花路附近的一個(gè)小區(qū)，地面車位600余個(gè)，地下車位近300個(gè)，相對于1780戶業(yè)主，停車位數(shù)量先天不足。在這樣的情況下，最先入住的部分老業(yè)主與物業(yè)溝通后將一些地面車位固定了下來，且當(dāng)時(shí)小區(qū)對外來車輛停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低，更加劇了小區(qū)停車難。
新業(yè)委會(huì)成立后不久，從公平的角度出發(fā)，對小區(qū)的機(jī)動(dòng)車停車管理辦法做了調(diào)整：要求業(yè)主“兩證”（房產(chǎn)證、駕駛證）統(tǒng)一的第一輛車才能享受業(yè)主車輛的停車待遇，按照每月200元收費(fèi)，其它不符合標(biāo)準(zhǔn)的車輛一律按照每小時(shí)10元進(jìn)行收費(fèi)，上限為一天80元。
新規(guī)惹怒了一部分既得利益的業(yè)主，主要是那些將房子出租，或是家有多輛私家車的老住戶，但新規(guī)給小區(qū)帶來了切實(shí)的收益——新規(guī)出臺(tái)之前，雖然小區(qū)內(nèi)每晚車滿為患，物業(yè)每個(gè)季度上報(bào)給業(yè)委會(huì)的臨時(shí)停車費(fèi)僅為9000元，新規(guī)實(shí)行之后，每個(gè)季度的臨時(shí)停車費(fèi)變成了7萬多元。
記者了解到，根據(jù)現(xiàn)行的《物業(yè)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，是否租戶與業(yè)主享有同樣的停車權(quán)利等，同樣屬于業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，由居住在該小區(qū)的業(yè)主依據(jù)規(guī)定制定規(guī)則，并非每個(gè)小區(qū)必須一致。
在實(shí)踐的過程中，更細(xì)化、更人性化的管理規(guī)則，往往更受歡迎。在共富二村，小區(qū)業(yè)委會(huì)在大量排摸之后，就專門印制了停車證和免費(fèi)停車券，停車證又分為了臨時(shí)停車、租房戶和常住居民，65歲以上老人和特殊困難家庭子女探望還可以免費(fèi)停車兩小時(shí)。
共富二村制作的各類停車證
而根據(jù)小區(qū)不同的情況，市場化的價(jià)格調(diào)節(jié)手段，也值得嘗試。不少小區(qū)租用地面車位比地下車位便宜，導(dǎo)致地面車滿為患，這個(gè)規(guī)則是否可以改變？業(yè)主第一輛車和第二輛車、第三輛車的停車費(fèi)是否可以價(jià)格不同？租戶的停車費(fèi)是否可以適當(dāng)上浮，以更好地保障業(yè)主權(quán)益？大型車因?yàn)檎嫉孛娣e大，停車費(fèi)是否可以高于小型車？……
比制定規(guī)則更重要的是遵守規(guī)則
在達(dá)安花園，一方面，小區(qū)外來車輛多，有“達(dá)安社會(huì)停車場”之稱；另一方面，老物業(yè)幫部分業(yè)主私裝了地鎖，加劇了小區(qū)停車難。
新的業(yè)委會(huì)上臺(tái)后梳理問題，意識(shí)到地樁違規(guī)，會(huì)同居委、物業(yè)一起，在現(xiàn)有停車規(guī)約授權(quán)范圍內(nèi)，修訂了臨時(shí)停車補(bǔ)充辦法，花費(fèi)大量精力完成了“兩證”對照登記，為符合要求停車規(guī)定的業(yè)主車輛發(fā)了“臨時(shí)通行證”。但物業(yè)執(zhí)業(yè)不到位，補(bǔ)充條款很快“名存實(shí)亡”——地樁鎖的拆除工作，起了頭就沒有了下文；對外來車輛的管理，隨著車輛識(shí)別后續(xù)工作執(zhí)行不嚴(yán)，再次陷入混亂。
達(dá)安花園停車位上的地鎖
業(yè)委會(huì)意識(shí)到，在小區(qū)推進(jìn)任何事務(wù)都不可能離開物業(yè)，決定先完成物業(yè)選聘和合同簽訂。目前已完成物業(yè)交接。由于小區(qū)的車位配比只有1:0.3，難以滿足業(yè)主停車需求，業(yè)委會(huì)已著手小區(qū)三個(gè)停車規(guī)約文本的修訂，包括拆除違規(guī)地鎖等，并將召開業(yè)主大會(huì)表決規(guī)約新文本。
很多小區(qū)協(xié)調(diào)停車問題后發(fā)現(xiàn)，業(yè)主達(dá)成共識(shí)、業(yè)委會(huì)形成公約很重要，物業(yè)、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)“三駕馬車”有效聯(lián)動(dòng)也不可或缺。居委會(huì)利用人頭熟的優(yōu)勢，與業(yè)委會(huì)一同溝通協(xié)調(diào)居民，物業(yè)則是小區(qū)停車的管理責(zé)任人。
同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授馬衛(wèi)民建議，為規(guī)范物業(yè)停車管理，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂《停車管理服務(wù)合同》，在合同中明確物業(yè)停車服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、停車收益分配等事宜，以保障業(yè)主與物業(yè)雙方的權(quán)利與義務(wù)，避免糾紛。
此外，強(qiáng)化小區(qū)自治管理，就小區(qū)停車事宜制定收費(fèi)管理細(xì)則，簽訂停車管理服務(wù)合同，明確停車管理義務(wù)與責(zé)任；做到停車費(fèi)收支財(cái)務(wù)公開，每半年向業(yè)主公示，并將大部分按期結(jié)轉(zhuǎn)維修資金賬戶，接受業(yè)委會(huì)和全體業(yè)主的監(jiān)督，也十分必要。
潘海嘯認(rèn)為，在小區(qū)停車問題上，政府能解決什么、居民能解決什么，其中的“邊界清晰”很重要。比如，在美國，新建住宅項(xiàng)目設(shè)定了停車最低配建標(biāo)準(zhǔn)，但標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)當(dāng)?shù)毓步煌ǜ采w而水平變化。在日本，買車時(shí)必須出具固定車位證明。固定車位可以是自有，也可以是長期租借。在英國，道路停車有詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。這些都是政府從源頭上進(jìn)行的車輛管理。而小區(qū)內(nèi)部停車問題，則要依靠居民自治完成。
在采訪中，很多小區(qū)業(yè)委會(huì)和居委會(huì)負(fù)責(zé)人還吐槽了一個(gè)實(shí)際的問題：由于“三架馬車”都沒有執(zhí)法權(quán)，小區(qū)停車的現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定比較籠統(tǒng)，實(shí)際執(zhí)行中遇到不遵守規(guī)則的居民，最為頭疼。因此，政府部門在基本的法律框架下，制定針對不同小區(qū)停車的分類指導(dǎo)辦法，也不失為破解方法之一。
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