隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推動(dòng)，公開數(shù)據(jù)顯示，過去20年間我國城鎮(zhèn)化率從36.22%提升至63.89%。北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長劉俏表示，到2035年，中國城鎮(zhèn)化率將達(dá)75%至80%，新增近4億城鎮(zhèn)居民，達(dá)到發(fā)達(dá)國家同等水平。城市能夠創(chuàng)造出比較多的就業(yè)機(jī)會(huì)，大量吸收農(nóng)村剩余人口。勞動(dòng)力從第一產(chǎn)業(yè)向第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)、第四產(chǎn)業(yè)逐漸轉(zhuǎn)移，有助于提高工業(yè)生產(chǎn)的效率，工業(yè)化使城市化獲得持續(xù)推進(jìn)的動(dòng)力?？梢哉f，任何一個(gè)國家走向發(fā)達(dá)都離不開城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展。
對于我們而言，城鎮(zhèn)化帶給我們最為直觀的感受就是高層建筑數(shù)量越來越多了，20年前的建筑主要以小平房和多層住宅為主，高層建筑并不多見。隨著時(shí)間的推移，如今生活中的高層建筑隨處可見，以往的老舊小區(qū)也全部變成高層住宅小區(qū)，除了城市之外就連縣城也開始大力建設(shè)高層住宅。正如外媒評價(jià)的一樣：過去三十年間，中國建造了數(shù)不盡流光溢彩的城市，其建造速度讓許多發(fā)達(dá)國家都望塵莫及。
根據(jù)世界高層建筑與都市人居學(xué)會(huì)發(fā)布的《2020高層建筑年度回顧》顯示，中國150米以上的建筑達(dá)2395座，200米以上建筑達(dá)823座，300米以上建筑達(dá)95座，三項(xiàng)指標(biāo)均居全球第一。過去20年，各大城市之間也在高層建設(shè)上比拼較勁，除了建筑數(shù)量之外，還有建筑高度，作為地標(biāo)性建筑，仿佛高層建得越多、建筑越高，就能證明城市發(fā)展得越好一樣。
與此同時(shí)，高層數(shù)量劇增也與開發(fā)商有著密不可分的關(guān)系。早期的城鎮(zhèn)化建設(shè)中，由于人口不斷流入，住房需求迅速增加，但早期的平房無法滿足居住需求，城市也不能一味向外擴(kuò)張，因此開發(fā)商們開始紛紛建設(shè)高層住宅。早期高層住宅還是比較“吃香”的，其擁有便捷的電梯出行方式、廣闊的視野、良好的采光通風(fēng)環(huán)境，加上本身就氣派的外表，吸引了不少購房者。對于開發(fā)商來說，高層住宅不僅提升了土地利用率，還受到購房者歡迎，于是各地開發(fā)商都開始建設(shè)高層住宅。
不過，隨著時(shí)間的流逝，高層住宅逐漸暴露出越來越多的問題：
1、 性價(jià)比降低，居住體驗(yàn)越來越差
一般來說，4~11層建筑需要配置一部電梯；12~24層建筑需要配置兩部電梯；24層以上的超高層住宅，通常需要3部以上電梯來滿足住戶的需求。隨著樓層的增加，除了電梯數(shù)量增多以外，消防通道面積增加、承重墻體投影面積也會(huì)變大，而這些設(shè)施設(shè)備都被算入了“公攤面積”，也就是說住宅越高，相應(yīng)的公攤面積也會(huì)越大。如今34層以上的高層住宅，其公攤比也會(huì)超過25%甚至達(dá)到30%，相當(dāng)于100平米的房子到手只有70平米，如果是一二線城市，公攤出去的面積就價(jià)值大幾十萬甚至百萬元以上。
其次，隨著樓間距不斷降低，高層住宅小區(qū)的容積率也在一直升高。而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度，容積率越大居住體驗(yàn)越差。具體表現(xiàn)為：隨著容積率增高，小區(qū)內(nèi)住戶、車輛增多，娛樂設(shè)施長期被侵占無法享受，車輛擁堵上行車道，工作日傍晚與節(jié)假日很多住戶會(huì)聚集在小區(qū)，形成的噪音影響作息。如果兩棟樓靠得過近的話，中層及以下住戶采光通風(fēng)效果就會(huì)變得很差，居住體驗(yàn)也會(huì)越來越差。
2、超高層“摩天樓”給消防帶來巨大挑戰(zhàn)
如果按照3米/層來計(jì)算，34層的建筑就已經(jīng)達(dá)到了百米，但目前來看，用于消防的云梯車最高也不過百米左右，大多數(shù)云梯車僅幾十米高，連一些高層住宅的高度都無法達(dá)到，更遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到“摩天樓”幾百米的高度。此外，只有一些大城市擁有這樣的消防設(shè)施，對于一些小縣城來說，極限消防救援高度可能會(huì)更低一些。因此，一旦發(fā)生火災(zāi)，消防面臨很大難處，對使用者的生命財(cái)產(chǎn)安全構(gòu)成嚴(yán)重威脅。
3、未來或?qū)㈦y以拆除
一位開發(fā)商表示，如果拆除一棟20層的建筑，需要重新建設(shè)35層以上的建筑才能盈利，如果拆除30層的建筑則需要新建50層以上才能盈利。因此對于開發(fā)商來說將面臨三個(gè)問題，首先在“棚改”逐漸退出后，開發(fā)商缺少了補(bǔ)貼；其次高層住宅逐漸不受購房者歡迎，相反多層住宅市場更廣；最后，拆除高層住宅小區(qū)將面臨天價(jià)補(bǔ)償款，并且對于當(dāng)下普遍三十四層的高層住宅來說，新建60層以上的住宅難度過高，結(jié)合以上三個(gè)問題，未來開發(fā)商或?qū)⒉辉敢獠鸪邔印?/p>
一些專家學(xué)者表達(dá)了對于高層住宅的擔(dān)憂，比如北大教授朱國忠認(rèn)為，高層住宅未來會(huì)淪為“貧民窟”；城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長李曉江表示高層住宅以后會(huì)是一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。近日，官媒《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》也發(fā)表了對于高層建筑的看法，在其文章《只有“摩天樓”才能代表一地實(shí)力？該改改了！》更是明確表示：城市間盲目攀比建設(shè)超高層建筑的狀況應(yīng)該停止了，認(rèn)為只有“摩天樓”才能代表一地實(shí)力、代表突出政績的思想也應(yīng)該修正了。
對于高層住宅的弊端，國家也早已注意到了，近兩年住建部等相關(guān)部門多次提出要“推進(jìn)城市更新和建設(shè)方式的轉(zhuǎn)型”，住建部也已明確：2021年起住宅要按照“新標(biāo)準(zhǔn)”處理。在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》中就提到了兩個(gè)方面：1、嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑。2、各地新建100米以上建筑要與城市規(guī)模、空間尺度相適宜、與消防能力相匹配。
由此可見，上文提到的城市規(guī)劃超高層“摩天樓”與開發(fā)商盲目建設(shè)高層住宅問題，新規(guī)中都給出了明確要求。對于縣城建設(shè)高層住宅現(xiàn)象，住建部發(fā)布的《加強(qiáng)綠色低碳建設(shè)的意見稿》同樣明確要求：縣城新建的住宅以6層為主，新建住宅最高不得高于18層。
那么高層住宅是否會(huì)全面“停建”呢？答案是否定的，對于一些商業(yè)集中片區(qū)來說，建設(shè)高層住宅能賺取更多利潤，也不缺住房需求，那么開發(fā)商依舊會(huì)建設(shè)高層住宅。但不可否認(rèn)的是，在高層住宅逐漸不受歡迎、未來拆遷難度大的情況下，開發(fā)商會(huì)減少高層住宅的建設(shè)。因此對于購房者來說，在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的情況下，還是盡量選擇低密度多層住宅。
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