早在2004年，商業(yè)地產(chǎn)大佬萬達(dá)地產(chǎn)便率先推出了“訂單式”開發(fā)模式——“先招租，后蓋房。”然而，隨后幾年內(nèi)這一名噪一時的歸于沉寂。時至2008年，商業(yè)項目不遺余力地引進(jìn)世界知名品牌，打造主力店;住宅項目的商業(yè)配套同樣高歌猛進(jìn)，“非國際品牌不予考慮”。沃爾瑪落子中海國際社區(qū)、伊藤洋華堂落戶世豪廣場、珠江地產(chǎn)牽手家樂福、仁恒置地廣場聯(lián)姻LV、CUCCI、銀石廣場、富力天匯MALL簽約廣百百貨、龍湖“天街”引進(jìn)UME院線……“事實上，這些商家的入駐在項目開建前就已簽約。”業(yè)內(nèi)人士透露。

　　然而，“訂單模式并非適合每個項目”，商業(yè)地產(chǎn)分析師王浩表示。一方面，主力店的成功招商會讓項目后期營銷批上美麗外衣;另一方面，入駐品牌對開發(fā)商“低租金、高門檻、嚴(yán)管理”的要求，將不可避免地產(chǎn)生資源分配上的人為不公平以及“后遺癥”。而這，恰恰是鮮為人知的內(nèi)在隱憂。

　　·核心提示·

　　美麗外衣

　　減輕招商壓力，降低招商風(fēng)險

　　降低市場研判失誤和規(guī)劃不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險

　　借助主力店品牌影響力造勢，利于中小商家招商

　　內(nèi)在隱憂

　　主力店的規(guī)劃要求與項目整體的利益沖突

　　主力店業(yè)態(tài)與整體項目業(yè)態(tài)的沖突

　　主力店低租金水平導(dǎo)致項目成本轉(zhuǎn)移和效益下降

　　○案例鏈接

　　“訂”出來的萬達(dá)

　　自2001年涉足商業(yè)地產(chǎn)開始，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)一直是通過將主力店出租給品牌商家?guī)碛绊懥?，再通過高價出售底鋪盈利。2003年底，萬達(dá)在商業(yè)業(yè)態(tài)組合上進(jìn)行了重大調(diào)整：原來購物中心的主力店和單店的面積比從85：15調(diào)整為50：50。

　　萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林公開表示，“定單地產(chǎn)”有四個層次，一是聯(lián)合協(xié)議，二是平均租金，三是共同設(shè)計，四是先租后建。核心內(nèi)容是，萬達(dá)要保障建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)符合客戶的要求。聯(lián)合協(xié)議就是與未來商業(yè)地產(chǎn)的下游租戶簽訂戰(zhàn)略性的合作協(xié)議。平均租金是解決談判成本和規(guī)模擴(kuò)張矛盾的辦法，目的是降低談判所消耗的成本。共同設(shè)計就是萬達(dá)根據(jù)客戶需求，在建筑施工前確定設(shè)計方案，保證不出“廢品”。

　　產(chǎn)銷對位降風(fēng)險

　　萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林曾表示“修住宅是讀小學(xué)、玩商業(yè)運營是讀大學(xué)”。商業(yè)項目的風(fēng)險在于，“招商不確定性將造成物業(yè)空置。”四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟會長冉立春指出，訂單式商業(yè)開發(fā)，最大的優(yōu)勢是明確產(chǎn)品形態(tài)，避免盲目開發(fā)，有效規(guī)避規(guī)劃和設(shè)計失誤導(dǎo)致的產(chǎn)品錯位。

　　眼下，“定制模式”可實現(xiàn)物業(yè)與商業(yè)的無縫對接，如建筑層高、承重、給排水、樓層面積，以及不同商家對地段，樓層分布要求等。”四川商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟會長冉立春如是說。據(jù)了解，沃爾瑪明確要求入駐物業(yè)進(jìn)深不能低于40米、層高不低于6米、柱距間要求9米以上等;影院在選址時，也對樓板承重和層高提出明確要求。成都愷信置業(yè)營銷營銷總監(jiān)姚靜透露：在家樂福決定進(jìn)駐時代天城后，公司工程部和設(shè)計院就按其要求，對賣場的地下商場、冷凍區(qū)、電梯的設(shè)置作出調(diào)整，以滿足其經(jīng)營要求。

　　“以目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行情來看，如果不采用訂單模式的方式開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是無法滿足大型主力店要求，開發(fā)商可能會付出慘重的代價，日本開發(fā)商從來不開發(fā)沒有訂單的商業(yè)地產(chǎn)。”冉立春評價道。

　　訂單開發(fā)門檻明高暗低

　　訂單模式并不是萬能的，它也有自身的“門檻”，也可以說是局限性。瑞爾特房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)認(rèn)為：為了吸引品牌主力店的進(jìn)駐，商業(yè)開發(fā)商不惜對其降低租金甚至免租。據(jù)記者了解，在沃爾瑪超市的選址要求條款中，就明確提出了商業(yè)項目需要提供一定免租期的要求。“作為長期持有型物業(yè)，這就意味著大量流動資金被占據(jù)，資金回籠緩慢。”

　　“要做訂單模式，首先開發(fā)商要有足夠的資金實力，能夠應(yīng)對長期的資金流動壓力。”龍湖地產(chǎn)負(fù)責(zé)人說，“否則，為百貨店的設(shè)計做好了，開發(fā)商也支撐不下去了。”由此看來，由于資金鏈的限制，缺乏強(qiáng)大資金鏈支持的中小型開發(fā)商不可能以此方式運營商業(yè)地產(chǎn)。

　　行業(yè)資深人士還告訴記者，主力店在進(jìn)駐綜合體時，更多地考慮自身在區(qū)域內(nèi)的地位與作用，而一個商業(yè)地產(chǎn)整體項目則必須考慮自身在商圈中所承擔(dān)的商業(yè)功能，進(jìn)而對整個項目進(jìn)行全局性的把握。雙方矛盾的最后結(jié)果往往是主力店找到了自己的位置，而整個商業(yè)項目卻在商圈競爭中失去了自己的優(yōu)勢和特點。

　　可以發(fā)現(xiàn)，訂單模式之下，主力店的進(jìn)駐往往對商業(yè)地產(chǎn)整體項目存在價值稀釋的可能。

　　跟風(fēng)或?qū)?dǎo)致產(chǎn)能過剩

　　據(jù)了解，今年面世的大大小小60家城市綜合體中，基本都采用了“訂單模式”。冉立春認(rèn)為：“這種跟風(fēng)的做法，很容易讓本地商業(yè)出現(xiàn)過剩。”他認(rèn)為，缺乏監(jiān)管和節(jié)制的“訂單模式”，有可能成為開發(fā)商“圈錢”的工具。一位不愿透露姓名的行業(yè)人士向透露：一些開發(fā)商首先按主力店具體要求建設(shè)商場，不在乎主力店租金多少，而只關(guān)注借助大主力店品牌的商業(yè)炒作，抬高產(chǎn)權(quán)商鋪的售價。

　　據(jù)記者探訪，由于主力店要求商業(yè)地產(chǎn)價位很低，在位置、價位、政策和服務(wù)方面也都提出了苛刻的條件，而開發(fā)商一般選擇接受。這樣就出現(xiàn)一個普遍的現(xiàn)象，最好的位置都留給主力店，但租金最低，真正的投資客戶的鋪位大都位置較差，而且售價最高，實際上他們就承擔(dān)了那些主力店的費用，“這叫做‘挾天子(主力店)’以令‘諸侯(非主力店)’。”一位行業(yè)人士如此評價，“由此可以斷定，對開發(fā)商來說，主力店的低租金水平勢必導(dǎo)致整體成本的相對增加和效益的相對減少。開發(fā)商面對這種情況，要么自己承擔(dān)著這種損失，要么提高其余商鋪的租售價格水平，對成本支出進(jìn)行轉(zhuǎn)移。而無論哪種方式，其最終結(jié)果都會影響到開發(fā)商的整體利益。”

　　今年3月，成都首個shoppingmall--百聯(lián)天府購物中心將撤離成都。據(jù)調(diào)查，事件緣由是開發(fā)商在引進(jìn)百聯(lián)集團(tuán)旗下的友誼百貨和世紀(jì)聯(lián)華超市后，承諾給其它小業(yè)主的投資回報過高，而目前租金太低，取得的利潤完全不足以回報小業(yè)主。于是小業(yè)主的抗議聲中，在開發(fā)商在導(dǎo)演了一出“自己打自己”的官司并獲得勝訴，接下來又“趕走”百聯(lián)集團(tuán)旗下的友誼百貨和世紀(jì)聯(lián)華超市。“折騰的結(jié)果，開發(fā)商是名利皆損。”市場人士評價道。
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