夫妻本是同林鳥，但大難臨頭各自飛。原本神圣的婚姻，在極其浮躁的當(dāng)今社會已經(jīng)不再神圣，似乎可以被褻瀆，也已顯得沒那么高貴，閃婚閃離的現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)，似乎成為當(dāng)今社會的發(fā)展趨勢。
現(xiàn)在離婚登記率居高不下的主要原因無外乎有一方或雙方婚外情、夫妻雙方性格沖突、家庭暴力、婆媳不和、不履行家庭義務(wù)、經(jīng)濟、子女教育、賭博酗酒等問題。無論是出于什么原因而導(dǎo)致的離婚，夫妻最關(guān)心的就是財產(chǎn)分割和孩子的撫養(yǎng)問題。這里筆者只針對特殊房屋分割的問題進行闡述，如有誤之處，還請斧正！
一、尚未取得房屋所有權(quán)的房產(chǎn)
尚未取得房屋所有權(quán)的房產(chǎn)主要從尚未取得產(chǎn)權(quán)證的商品房的分割、購房合同附勞動服務(wù)年限的房產(chǎn)的分割、房改房三方面來闡述。
（一）尚未取得產(chǎn)權(quán)證的商品房
一般的商品房又區(qū)分為從房開商處新購買但尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋和從其他私人所有的房屋處購買的二手房。像這樣的房屋最大的風(fēng)險性就是出現(xiàn)“一房二賣”的情形，原因在于可能因購房人怠于申請產(chǎn)權(quán)登記或者因出賣方的原因而無法申請產(chǎn)權(quán)登記，那么針對此種情形，買受人能否實際取得房屋所有權(quán)，是不能確定的。故，無論是新購買的商品房還是從他人所有的手里購買的二手房，在尚未取得房屋所有權(quán)的前提下，夫妻一方或雙方取得只是債權(quán)，如果夫妻雙方離婚時，針對尚未取得的房屋產(chǎn)權(quán)證，如何處理呢？根據(jù)《婚姻法司法解釋（二）》第21條的規(guī)定，法院不宜對該房屋所有權(quán)進行處理。關(guān)鍵要看房屋有沒有交付，如交付，離婚夫妻可以就購房合同項下的債權(quán)債務(wù)和房屋使用權(quán)進行處理；如尚未交付，離婚夫妻可以就購房合同項下的債權(quán)債務(wù)進行處理。
大部分法院針對尚未取得產(chǎn)權(quán)證的是房屋，在離婚糾紛的案件中是不予處理的，要等到產(chǎn)權(quán)明確后再進行分割處理或者另案處理，即使另案處理也只是針對房屋的管理、使用權(quán)進行處理，不能處理所有權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財產(chǎn)分割問題的若干具體意見》第20條的規(guī)定“離婚時夫妻共同財產(chǎn)未從家庭共同財產(chǎn)中析出，一方要求析產(chǎn)的，可先就離婚和已查清的財產(chǎn)問題進行處理，對一時確定難以查清的財產(chǎn)的分割問題可告知當(dāng)事人另案處理;或者中止離婚訴訟，待析產(chǎn)案件審結(jié)后再恢復(fù)離婚訴訟?！?span>、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國婚姻法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十一條第一款規(guī)定：“離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用?！?/span>
貴州省紫云苗族布依族自治縣人民法院作出的（2016）黔0425民初632號民事判決書。在原被告的離婚訴訟中，針對尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋的處理，“本院認(rèn)為，……關(guān)于共同財產(chǎn)木房三間如何處理問題，因該房屋無產(chǎn)權(quán)證，故本案僅處理管理使用問題，原告請求原、被告各使用一半，本院予以確認(rèn)……?！?/span>
（二）購房合同附勞動服務(wù)年限的房產(chǎn)
購房合同附勞動服務(wù)年限的房產(chǎn)一般針對的是用人單位為了留住優(yōu)秀人才所采取的附最低服務(wù)年限的房屋買賣合同的一種方式，以遠(yuǎn)低于市場價的優(yōu)惠價格出賣給優(yōu)秀人才，但要取得這種房產(chǎn)所有權(quán)必須要職工在用人單位服務(wù)滿最低年限，該類房產(chǎn)可做以下區(qū)分：
1.付清房屋總價款，即可取得房屋所有權(quán)
購房合同附勞動服務(wù)年限的房產(chǎn)是用人單位對優(yōu)秀人才的一種特殊福利，在簽訂此合同的時候，最低服務(wù)年限起算可能在婚前，也可能在婚后，部分購房款可能是職工個人財產(chǎn)支付，也可能是婚后夫妻共同財產(chǎn)支付，故，該房屋是否為夫妻共同財產(chǎn)還需具體分情況討論。因該優(yōu)惠房屋與職工的工資獎金具有等同的性質(zhì)，即使認(rèn)定該房屋為婚前個人財產(chǎn)，但應(yīng)將作為婚后財產(chǎn)性收益歸入到夫妻共同財產(chǎn)，由夫妻共享該部分增值的收益。
一方面，購房款是以個人財產(chǎn)支付。無論服務(wù)年限的起算是婚前還是婚后，均應(yīng)認(rèn)定為職工一方的個人財產(chǎn)，但應(yīng)將夫妻關(guān)系存續(xù)期間所對應(yīng)的優(yōu)惠價款視為夫妻共同財產(chǎn)，從而對非職工一方予以補償。
另一方面，如簽訂合同是在婚后，購房款是夫妻共同財產(chǎn)支付的，則應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。
2.房款未付清且服務(wù)年限未滿，不能取得房屋所有權(quán)
對于這類房屋的處理，是不宜處理所有權(quán)的，處理的是使用權(quán)。夫妻離婚時，該房屋仍屬于單位所有，未來職工也不一定取得房屋的產(chǎn)權(quán)，故不能作為夫妻共同財產(chǎn)處理，要處理的只是房屋的使用權(quán)，并非使用權(quán)。在這種情形下法院一般會判歸職工方，如果要判歸非職工方，則需要用人單位的同意。
（三）房改房
房改房，是指于1994年國務(wù)院發(fā)文實行的城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物，是我國城鎮(zhèn)住房由從前的單位分配轉(zhuǎn)化為市場經(jīng)濟的一項過渡政策，現(xiàn)如今又可以叫做已購公有住房。法院針對此類房屋主要有兩種處理方式：第一，不處理產(chǎn)權(quán)歸屬，僅處理使用權(quán)（依據(jù)《婚姻法司法解釋（二）》21條的規(guī)定）；第二，對房屋所有權(quán)進行處理，將房屋判歸一方所有，并由獲得房屋的一方以購房款為標(biāo)準(zhǔn)補償另一方。
公有住房與一般的商品房買賣不同，不會存在“一物二賣”的情形，只要付清了全款，買受人必然取得的所有權(quán)，法院對于尚未取得所有權(quán)的房改房，可以按夫妻共同債權(quán)進行處理。如房款已全付清，在雙方均主張“房屋所有權(quán)”或一方主張時，適用《婚姻法司法解釋（二）》第20條的規(guī)定，由一方取得債權(quán)——將來請求賣方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的權(quán)利，并由該方對另一方按照評估確定的該房所有權(quán)的市場價進行補償。如房款尚未付清，尚未付清的房款作為夫妻共同債務(wù)處理。
二、未完全取得所有權(quán)的房產(chǎn)
對尚未完全取得所有權(quán)的房產(chǎn)，即只取得了部分所有權(quán)。針對此類房屋的分割辦法：
第一，雙方愿意補足房款，使部分產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為完全產(chǎn)權(quán)房的，法院告知補足相關(guān)手續(xù)后再訴法院分割，屆時按完全所有權(quán)房屋進行分割處理；
第二，雙方不愿補足房款，如雙方或一方主張部分產(chǎn)權(quán)的，可以僅就該部分產(chǎn)權(quán)分割，由獲得部分產(chǎn)權(quán)的一方居住使用該房并給予另一方以市場價為標(biāo)準(zhǔn)的補償，入雙方均不主張部分產(chǎn)權(quán)的，夫妻雙方可將該房退回給單位，將單位返還的財產(chǎn)作為共同財產(chǎn)來分割。
三、完全取得所有權(quán)的房產(chǎn)
婚前一方按揭購買婚后夫妻共同還貸的房產(chǎn)，是屬于夫妻共同財產(chǎn)，根據(jù)《婚姻法司法解釋（三）》的規(guī)定，婚前一方按揭購買、婚后夫妻雙方共同還貸，于婚后取得房屋所有權(quán)，并登記于婚前按揭一方名下的房屋，離婚時，首先由雙方協(xié)議處理，達(dá)不成協(xié)議或協(xié)議無效、被撤銷的，法院可以判決該房屋歸產(chǎn)權(quán)登記方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)，雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，根據(jù)相關(guān)規(guī)定由一方對另一方進行補償。婚后購買的房屋，也屬于夫妻共同財產(chǎn)，分割與上述相同。
在當(dāng)今飛速發(fā)展的社會，房價越來越高，這一財產(chǎn)價值不可小覷，所以在涉及財產(chǎn)的分割時，要看房屋的所有權(quán)是否已經(jīng)實際登記在哪一方的名下，是婚前購買的還是婚后購買的，是小產(chǎn)權(quán)房、福利房、房改房還是一般的商品房，也無論是已經(jīng)完全取得所有權(quán)的房屋、尚未完全取得房屋所有權(quán)的房屋，還是尚未取得所有權(quán)的房屋，夫妻在離婚時應(yīng)慎重，希望通過以上的闡述能對大家有所幫助，有誤之處，望指正。
楊芳芳律師
聯(lián)系客服
