《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條規(guī)定：“民法典施行后的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定。民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。民法典施行前的法律事實(shí)持續(xù)至民法典施行后，該法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！?/span>根據(jù)上述規(guī)定，法不溯及既往是法律適用的基本原則。合同效力是對(duì)已經(jīng)成立的合同進(jìn)行價(jià)值判斷，這個(gè)價(jià)值判斷的依據(jù)就是法律，如果合同無效則是自始、當(dāng)然、絕對(duì)、確定無效。因此，判斷農(nóng)村房屋買賣合同是否有效，應(yīng)當(dāng)以合同成立時(shí)生效的法律為依據(jù)：如果農(nóng)村房屋買賣合同成立于《民法典》生效之前，則依據(jù)《民法典》之前的《合同法》等法律判斷合同是否有效，而不能依據(jù)《民法典》；反之，如果農(nóng)村房屋買賣合同成立于《民法典》生效之后，則應(yīng)當(dāng)依據(jù)《民法典》等法律司法解釋判斷合同效力，而不能再依據(jù)《合同法》判斷合同效力。買賣農(nóng)村房屋，最常見的無效原因是買受人非標(biāo)的農(nóng)村房屋所在集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，如果買受人是標(biāo)的農(nóng)村房屋所在集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，則買賣合同不會(huì)因違反“一房一戶”原則而無效，一般也不會(huì)因其他原因而無效。1、農(nóng)村房屋買賣合同簽訂于《民法典》生效前 《民法典》生效前，合同無效的原因是違反了法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。那么，具體是違反了什么法律行政法規(guī)呢？《土地管理法》（2004年08月28日生效）第43條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。……”第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；……”《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。《物權(quán)法》第152條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施?！?第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！?/span>一般而言，農(nóng)村房屋買受人非標(biāo)的農(nóng)村房屋所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，法院會(huì)以部分上述法律規(guī)定為依據(jù)認(rèn)定合同無效或者籠統(tǒng)的以違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而認(rèn)定合同無效。2、農(nóng)村房屋買賣合同簽訂于《民法典》生效后《民法典》第一百五十三條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效?！?/span>如果農(nóng)村房屋買賣合同簽訂于《民法典》生效后，合同無效的原因除違反《土地管理法》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》等強(qiáng)制性規(guī)定之外，還會(huì)因違背公序良俗而無效，因?yàn)檗r(nóng)村宅基地本身就具有很強(qiáng)的身份屬性和福利性質(zhì)，是為了保障農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員住有所居，如果允許本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之外的人購買農(nóng)村房屋，可能會(huì)導(dǎo)致本村集體經(jīng)濟(jì)組織部分成員無房可住，耕地減少等巨大的負(fù)面社會(huì)后果。《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”《民法典》第一百五十七條規(guī)定：“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！?/span>根據(jù)上述規(guī)定，合同無效的法律后果都是返還原物，并根據(jù)雙方的過錯(cuò)，承擔(dān)損失賠償責(zé)任。問題是，如果買受人對(duì)標(biāo)的房屋進(jìn)行了修繕、重建，買受人支出的費(fèi)用如何補(bǔ)償？標(biāo)的農(nóng)村宅基地房屋價(jià)值上漲的損失是否應(yīng)當(dāng)賠償？如果遇到拆遷，拆遷利益又應(yīng)當(dāng)如何分割？因農(nóng)村房屋法理上流轉(zhuǎn)性很差（只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間流轉(zhuǎn)），因此很難對(duì)其價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，也就很難解決買受人的損失（包括可得利益損失）的問題。對(duì)此問題的解決，上海高院的規(guī)定值得參考：《上海高院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》規(guī)定：“農(nóng)村宅基地買賣應(yīng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行。對(duì)于由此引發(fā)的糾紛，應(yīng)當(dāng)綜合考慮出賣人出售房屋是否經(jīng)過審批同意、合同是否履行完畢以及買受人的身份等因素，區(qū)分不同情況，妥善處理，具體如下：第一、對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效。第二、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。第三、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。第四、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對(duì)合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維護(hù)穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住、使用該房屋的權(quán)利。對(duì)此類案件進(jìn)行處理時(shí)，亦區(qū)分不同情況：第一、按上述第三種情況處理的，雙方當(dāng)事人應(yīng)各自返還房屋及購房款。第二、按上述第四種情況處理的，如果系爭房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應(yīng)在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補(bǔ)償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。” 【我在我的微信公眾號(hào)“合同效力實(shí)務(wù)研究”寫了很多關(guān)于房產(chǎn)的文章，分享了很多經(jīng)典案例，有興趣的朋友可以找出來看看】（一）買受人為宅基地所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，即便違反“一戶一宅”原則也不影響合同效力：劉某龍、劉某江、尚某芬與陳某忠農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案案情簡介：劉某某與尚某芬系夫妻關(guān)系，二人共育有二子，長子劉某江、次子劉某龍。劉某某于2017年去世。陳某忠之妻與尚某芬系姐妹關(guān)系，陳某忠為北京市通州區(qū)×村村民，在本村擁有宅基地一處（門牌號(hào)為×××號(hào)）。2000年3月12日，劉某某（賣方）與陳某忠（買方）簽訂《契約》，約定：“我劉某某有北房五間，小廂房三間，愿賣給陳某忠，院東臨××，西臨××，后×××，前臨街。價(jià)為一萬，雙方同意。院內(nèi)破爛東西為奎忠所有，親自商談，不要中保。”陳某忠在《契約》上簽字按手印，劉某某在《契約》上簽名?！镀跫s》所涉院落即為北京市通州區(qū)×村×××號(hào)院，該院的集體土地建設(shè)用地使用證【通集建（93柴）字第×號(hào)】登記在劉某龍名下。陳某忠購買涉案房屋后一直在該院落內(nèi)居住，后于2012年將院落內(nèi)房屋推倒重建，翻建后院落內(nèi)仍為正房五間，西廂房三間。北京市通州區(qū)×村村民委員會(huì)（以下簡稱某村村委會(huì)）出具《證明》一張，證明房屋買賣契約上的“劉某平”與派出所親屬關(guān)系證明上的劉某某為同一個(gè)人。某村村委會(huì)出具《居住證明》一張，證明村民陳某忠現(xiàn)居住在涉案房屋內(nèi)。一審裁判觀點(diǎn)【案號(hào)：北京市通州區(qū)人民法院（2021）京0112民初29684號(hào)】民法典施行后的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定。民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。根據(jù)本案查明的事實(shí)，涉案院落的集體土地建設(shè)用地使用證登記在劉某龍名下。劉某龍之父劉某某于2000年將涉案院落以10000元價(jià)格賣予陳某忠，雙方簽訂有《契約》。雖然劉某龍辯稱對(duì)于《契約》不知情，但考慮陳某忠在涉案院落內(nèi)居住二十余年且對(duì)院落內(nèi)房屋進(jìn)行了翻建，劉某龍?jiān)诙嗄觊g并未提出異議，甚至在他人將名下房屋推倒重建的情況下亦置之不理，此舉不符合常情，故一審法院對(duì)于劉某龍所稱的對(duì)于《契約》不知情的答辯意見一審法院不予采納。關(guān)于《契約》的效力，劉某龍、劉某江、尚某芬認(rèn)為劉某某無權(quán)處置涉案房屋，陳某忠違反了《中華人民共和國土地管理法》“一戶一宅”的規(guī)定。對(duì)此，首先，雖然涉案院落登記在劉某龍名下，但劉某龍并未舉證證明涉案院落內(nèi)房屋是其本人建設(shè)，集體土地建設(shè)用地使用證并非農(nóng)村房屋所有權(quán)的充分必要證據(jù)，故本案是否是無權(quán)處分無法認(rèn)定。且即使屬于無權(quán)處分，但無權(quán)處分并不屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效情形。本案中劉某某是否為無權(quán)處分，并不影響《契約》的效力，《契約》為雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且陳某忠系某村村民，系某村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，有權(quán)取得本村房屋，陳某忠與劉某某簽訂的《契約》所涉及的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)并不被法律法規(guī)所禁止，故雙方簽訂的《契約》應(yīng)屬合法有效。其次，我國土地管理法關(guān)于“一戶一宅”的規(guī)定是管理性規(guī)定，并非效力性規(guī)定，陳某忠在某村另有一處宅基地不影響其簽訂的《契約》的有效性。二審裁判觀點(diǎn)【案號(hào)：北京市第三中級(jí)人民法院（2021）京03民終17871號(hào)】陳某忠與劉某某于2000年3月12日簽訂的《契約》，系雙方真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。雖然×××號(hào)院登記的土地使用者為劉某龍，但陳某忠于《契約》簽訂后在涉案院落內(nèi)已居住二十余年，并對(duì)涉案院落內(nèi)的房屋進(jìn)行了翻建，而劉某龍?jiān)陂L達(dá)二十余年的時(shí)間里對(duì)陳某忠居住甚至翻建涉案房屋均未提出異議，其主張對(duì)于《契約》不知情不符合常理。其次，劉某龍、劉某江、尚某芬主張劉某某與陳某忠簽訂《契約》屬于無權(quán)處分，但是劉某某是否為無權(quán)處分，并不影響《契約》的效力。最后，《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”，系為保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居，限制農(nóng)村村民重復(fù)申請(qǐng)宅基地、多占宅基地，禁止出賣、出租、贈(zèng)與住宅后再次申請(qǐng)宅基地的行為。劉某龍、劉某江、尚某芬上訴主張陳某忠在已有一處宅基地的情況下購買×××號(hào)院違反了《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定，依據(jù)不足，本院不予采納。綜上，劉某龍、劉某江、尚某芬上訴主張陳某忠與劉某某于2000年3月12日簽訂的《契約》無效，缺乏依據(jù)，本院難以支持。（二）合同簽訂并履行多年后主張合同無效有違誠信，不予支持：吳某生與姚某民農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案案情簡介：1998年5月10日，原告（賣方，吳某生）與被告（買方，姚某民）在案外人翁某的見證下，簽訂《購售私房協(xié)議書》一份，約定：原告向被告出售XX村XX村XX組三上三下及其他小屋三間。房屋出售后，賣方任何人不得干擾買主的正常生活，否則引起的一切后果，由房主吳某生負(fù)責(zé)，并作違約處理，違約金額為500元。付款方式：簽訂好協(xié)議一次性付款。五月十日付定金1,000元，還有30,000元五月十七日付清。上述協(xié)議加蓋“奉賢縣青村鎮(zhèn)和中場(chǎng)”的公章，協(xié)議下方有翁某的簽名。1998年5月10日及1998年5月17日，被告分別向原告支付定金1,000元、購房款3萬元。后原告將系爭房屋及《宅基地使用權(quán)證》交付被告。2021年6月29日，原告告知被告，其認(rèn)為雙方簽訂的協(xié)議無效，故要求被告返還系爭房屋。另查明，系爭房屋宅基地地址為上海市奉賢區(qū)XX村XX村XX組。1991年《奉賢縣宅基地使用權(quán)審核表》載明系爭房屋宅基地使用權(quán)戶主為原告。裁判觀點(diǎn)【案號(hào)：上海市浦東新區(qū)人民法院（2021）滬0115民初76699號(hào)】對(duì)于農(nóng)村宅基地房屋合同效力的判斷，需綜合考慮轉(zhuǎn)讓時(shí)間以及實(shí)際履行的情況。首先，原、被告簽訂的涉案合同發(fā)生于1998年，早于1999年國務(wù)院相關(guān)禁止性規(guī)定出臺(tái)的時(shí)間，其時(shí)農(nóng)村類似房屋買賣確實(shí)欠缺必要的申報(bào)、審批規(guī)則和程序；其次，從涉案合同簽訂過程來看，系爭房屋的買賣協(xié)議對(duì)于出售房屋的位置、成交價(jià)格、付款方式、違約責(zé)任均進(jìn)行了詳細(xì)約定，確系原、被告雙方的真實(shí)意思表示；再次，從涉案合同的履行來看，被告已經(jīng)按約支付對(duì)價(jià)并由被告的家庭實(shí)際占有并使用系爭房屋，至今已長達(dá)二十余年，原告在此期間從未提出異議或主張相關(guān)權(quán)利。本院認(rèn)為，合同雙方當(dāng)事人行使合同權(quán)利、履行合同義務(wù)均應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。原告在系爭房屋已經(jīng)實(shí)際交付被告多年后提起訴訟，要求確認(rèn)涉案合同無效、被告返還系爭房屋及《宅基地使用權(quán)證》，顯然有違誠信，本院對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求，難以支持。綜上，依照《中華人民共和國民法典》第七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：駁回原告吳某生的訴訟請(qǐng)求。（三）買賣合同簽訂時(shí)間久遠(yuǎn)，仍然認(rèn)定合同無效：王某東與于某華農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案案情簡介：于某華系城鎮(zhèn)居民。1995年4月16日，王某東與于某華簽訂《房屋出讓契約》，王某東將其位于北京市海淀區(qū)X號(hào)農(nóng)村宅基地房屋以2萬元的價(jià)格賣給于某華。契約簽訂后，雙方依契約履行，于某華向王某東支付購房款2萬元，王某東向于某華交付房屋。于某華主張2001年又將房屋以5.5萬元的價(jià)格賣給其妹妹及妹夫。庭審中，王某東明確本案只主張合同無效問題，不主張返還問題。一審裁判觀點(diǎn)【案號(hào)：北京市海淀區(qū)人民法院（2021）京0108民初9796號(hào)】合同是雙方當(dāng)事人意思一致的表示，但不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，否則應(yīng)屬無效。農(nóng)村的土地除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，農(nóng)村宅基地屬于村民集體所有，農(nóng)村房屋的買賣必然涉及農(nóng)村的宅基地，非農(nóng)村同一經(jīng)濟(jì)組織成員未經(jīng)有關(guān)部門審批不得買賣農(nóng)村房屋。本案中，于某華系城鎮(zhèn)居民，雙方非農(nóng)村同一經(jīng)濟(jì)組織成員，且雙方買賣行為未經(jīng)有關(guān)部門審批，故雙方簽訂的《房屋出讓契約》，違反了相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。王某東對(duì)無效負(fù)有主要責(zé)任，于某華對(duì)無效負(fù)有次要責(zé)任。根據(jù)無效合同的處理原則，雙方應(yīng)相互返還，因庭審中王某東明確本案只主張合同無效問題，不主張返還問題，故該院對(duì)合同無效后的返還問題不予處理。關(guān)于于某華訴訟時(shí)效之抗辯，因雙方契約違反了相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，自始至終無效，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定，故其該抗辯該院不予采信。綜上所述，依照《中華人民共和國民法典》第一百五十三條、第五百零八條之規(guī)定，判決：王某東與于某華于1995年4月16日簽訂的《房屋出讓契約》無效。二審裁判觀點(diǎn)【案號(hào)：北京市第一中級(jí)人民法院（2021）京01民終5673號(hào)】《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款規(guī)定：“民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”本案的法律事實(shí)發(fā)生于民法典施行以前，因此，除法律、司法解釋另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定。《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》（1982年）第十四條規(guī)定：“農(nóng)村社員，回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職職工和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑，建房需要宅基地的，應(yīng)向所在生產(chǎn)隊(duì)申請(qǐng)，經(jīng)社員大會(huì)討論通過，生產(chǎn)大隊(duì)審核同意，報(bào)公社管理委員會(huì)批準(zhǔn)；確實(shí)需要占用耕地、園地的，必須報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。批準(zhǔn)后，由批準(zhǔn)機(jī)關(guān)發(fā)給宅基地使用證明?！北驹赫J(rèn)為，依據(jù)前述規(guī)定，只有農(nóng)村社員或者符合特定條件的人，才能向所在生產(chǎn)隊(duì)申請(qǐng)使用農(nóng)村的宅基地建房，并且要履行相應(yīng)的審批手續(xù)?！吨腥A人民共和國土地管理法》（1987年1月1日起實(shí)施）第六條第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有。”《中華人民共和國土地管理法》（1987年1月1日起實(shí)施）第三十八條規(guī)定：“農(nóng)村居民建住宅，應(yīng)當(dāng)使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民政府審核后，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府批準(zhǔn)。出賣、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！币罁?jù)前述規(guī)定，農(nóng)村居民在集體土地上建設(shè)住宅，應(yīng)當(dāng)履行嚴(yán)格的審批程序，并且出賣住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。雖然當(dāng)時(shí)法律未明確規(guī)定城市居住不得買賣農(nóng)村宅基地或農(nóng)村房屋，但是根據(jù)舉輕以明重的法律原則，農(nóng)村居民在集體土地上建房尚且有嚴(yán)格的審批程序，如果城市居民可以隨意買賣農(nóng)村房屋，進(jìn)而可以在所買房屋的宅基地建房，則《中華人民共和國土地管理法》（1987年1月1日起實(shí)施）所追求的保護(hù)農(nóng)民集體土地所有權(quán)以及使用權(quán)以合理利用土地的立法目的將被架空，勢(shì)必?fù)p害農(nóng)村居民的生存利益，此種理解顯然違背了《中華人民共和國土地管理法》（1987年1月1日起實(shí)施）對(duì)于農(nóng)村居民宅基地以及住宅的特殊保護(hù)要求。因此，《中華人民共和國土地管理法》（1987年1月1日起實(shí)施）第四十一條才規(guī)定：“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，其用地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并參照國家建設(shè)征用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)?！被谝陨侠斫?，本院認(rèn)為在《中華人民共和國土地管理法》（1987年1月1日起實(shí)施）實(shí)施以后，作為城市居民的于某華購買農(nóng)村宅基地以及農(nóng)村房屋的情形不屬于《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》（1982年）第十五條規(guī)定調(diào)整范圍?！吨腥A人民共和國土地管理法》（1987年1月1日起實(shí)施）第六條第二款、第三十八條、第四十一條的內(nèi)容與《中華人民共和國土地管理法》（1988年修訂）第六條第二款、第三十八條、第四十一條的內(nèi)容一致，并無變化。本案中，于某華與王某東于1995年4月16日簽訂《房屋出讓契約》，于某華并不具有當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織成員身份，亦不屬于“回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職職工和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑”，雙方簽訂的協(xié)議中約定王某東將房屋及院落（宅基地）全部轉(zhuǎn)讓給于某華，未經(jīng)縣級(jí)人民政府審批，顯然違背了《中華人民共和國土地管理法》（1988年修訂）第六條第二款、第三十八條、第四十一條的規(guī)定以及《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》（1982年）第十四條、第十五條的規(guī)定，應(yīng)屬無效。雖然于某華在簽訂《房屋出讓契約》后，翻建房屋時(shí)取得了《海淀區(qū)農(nóng)村私有房屋建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，考慮到特定時(shí)期我國農(nóng)村地區(qū)執(zhí)行法律規(guī)定的具體情況，并綜合于某華在二審期間的陳述，本院認(rèn)為這并不能用來反推《房屋出讓契約》符合當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定。于某華二審提交的證據(jù)不能證明其主張成立，本院不予采信。需要指出的是，一審法院適用《中華人民共和國民法典》作為認(rèn)定《房屋出讓契約》無效的法律依據(jù)，違反了法律適用的規(guī)則，但其處理結(jié)果并無不當(dāng)。于某華的其他上訴理由不影響本案的處理結(jié)果，本院均不予采信。綜上所述，于某華的上訴理由均不能成立，其上訴請(qǐng)求應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律錯(cuò)誤，論理不當(dāng)之處，本院予以調(diào)整，但處理結(jié)果并無不當(dāng)，本院予以維持。（四）合同簽訂時(shí)間不久，買方非宅基地所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，買賣合同無效1、王某洋與秦某云農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案案情簡介：2021年2月4日，秦某云（甲方）與王某洋（乙方）簽訂《農(nóng)村宅基地房屋買賣合同》，約定乙方向甲方購買坐落于奉賢區(qū)XX鎮(zhèn)XX村XX隊(duì)XX號(hào)宅基地房屋，房屋面積239平方米，房屋總價(jià)款900，000元。合同在“付款時(shí)間和方式”處約定：該房屋是農(nóng)村宅基地房屋，以后如碰到拆遷、動(dòng)遷，房子和土地一起歸乙方所有，以后產(chǎn)證可以過戶，甲方無條件協(xié)助辦理，費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)，該房屋由甲方從路福來和路春輝二人處買來，現(xiàn)轉(zhuǎn)售給乙方；2021年2月4日付定金100，000元，2021年2月8日付首付款150，000元，2021年3月31日付尾款650，000元，同時(shí)交房，甲方協(xié)助乙方重新與租客簽訂協(xié)議等。合同在“違約責(zé)任條款”處約定：乙方未按合同約定付款，逾期達(dá)一個(gè)月的，甲方有權(quán)解除合同，收回房屋，沒收乙方已付的定金和房款，如乙方房款未付完，擅自解除合同，乙方須按合同付給甲方同等違約金；甲方不得擅自解除合同，若擅自解除，乙方有權(quán)要求繼續(xù)履行合同，要求甲方退還已付房款，并要求甲方按銀行同期貸款利率計(jì)算利息，同時(shí)支付200，000元的違約金等。合同簽訂后，王某洋于2021年2月4日向秦某云支付了100，000元，2月9日支付110，000元，合計(jì)支付210，000元。奉賢區(qū)XX鎮(zhèn)XX村XX隊(duì)XX號(hào)房屋為農(nóng)村宅基地房屋，本案雙方均非涉案房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，秦某云尚未將涉案房屋交付給王某洋。一審裁判觀點(diǎn)【案號(hào)：上海市奉賢區(qū)人民法院（2021）滬0120民初13940號(hào)】農(nóng)村宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系緊密聯(lián)系，宅基地使用權(quán)的取得和轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。本案中，雙方均非奉賢區(qū)青村鎮(zhèn)陶宅村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雙方簽訂的《農(nóng)村宅基地房屋買賣合同》違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無效。合同無效后，當(dāng)事人基于無效合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。現(xiàn)王某洋訴請(qǐng)秦某云返還購房款210，000元，具有事實(shí)和法律依據(jù)，依法應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國民法典》第一百五十三條、第一百五十七條等規(guī)定判決：一、確認(rèn)王某洋與秦某云于2021年2月4日簽訂的《農(nóng)村宅基地房屋買賣合同》無效；二、秦某云于判決生效之日起十日內(nèi)返還王某洋購房款210，000元；三、駁回秦某云的全部反訴請(qǐng)求。二審裁判觀點(diǎn)【案號(hào)：上海市第一中級(jí)人民法院（2021）滬01民終13329號(hào)】上訴人秦某云與被上訴人王某洋2021年2月4日簽訂的《農(nóng)村宅基地房屋買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示。根據(jù)查明事實(shí)，上述買賣合同載明的標(biāo)的房屋系本市奉賢區(qū)XX鎮(zhèn)XX村農(nóng)村宅基地房屋，雙方當(dāng)事人均非上述青村鎮(zhèn)陶宅村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，依法不享有宅基地使用權(quán)。按照《中華人民共和國民法典》第三百五十二條之規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但是有相反證據(jù)證明的除外”，雙方因缺乏上述集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份權(quán)利，依法不享有該等宅基地上房屋的所有權(quán)。本案雙方當(dāng)事人自行買賣宅基地房屋實(shí)質(zhì)性破壞了土地法及其相關(guān)法律淵源保護(hù)的農(nóng)村宅基地相關(guān)權(quán)益，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，原判裁斷本案買賣合同關(guān)系無效符合法律規(guī)定，本院應(yīng)予維持。合同無效項(xiàng)下后果處理依法適用返還及價(jià)值返還原則，上訴人一、二審堅(jiān)持繼續(xù)履行、支付違約金及賠償缺乏法律及事實(shí)依據(jù)，本院不能支持。2、趙某輝與張某云農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案案情簡介：被告張某云系原金山縣楓圍鄉(xiāng)步楊村5組3025號(hào)34丘（50）的土地使用者，核定使用面積為132平方米。上海市農(nóng)村宅基地使用證上同時(shí)對(duì)土地座落境界四至予以明確。2021年5月8日原、被告簽訂《宅基地轉(zhuǎn)讓合同》一份，約定被告將其名下位于上海市金山區(qū)XX鎮(zhèn)XX村XX組XX號(hào)的宅基地有償轉(zhuǎn)讓給原告，合同記載的座落境界四至與上海市農(nóng)村宅基地使用證登記一致。轉(zhuǎn)讓價(jià)格為91萬元，原告60日內(nèi)一次性向被告支付該宅基地的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。合同簽訂后，原告分別于2021年5月8日、5月16日、5月24日合計(jì)支付被告60萬元。趙某輝非涉案宅基地所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。裁判觀點(diǎn)【案號(hào)：上海市金山區(qū)人民法院（2021）滬0116民初8919號(hào)】根據(jù)原、被告簽訂的《宅基地轉(zhuǎn)讓合同》關(guān)于座落境界四至的記載，可以確認(rèn)案涉宅基地與上海市農(nóng)村宅基地使用證中登記在被告名下的土地一致，被告系該土地的使用者。被告將宅基地轉(zhuǎn)讓給原告，而現(xiàn)行法律和國家有關(guān)政策對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓采取了原則禁止的態(tài)度，農(nóng)村宅基地使用權(quán)只有本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才能享有，在本案原、被告非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的情況下，被告將案涉宅基地轉(zhuǎn)讓給原告的行為違反《中華人民共和國土地管理法》第六十二條的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。依照《中華人民共和國民法典》第一百五十三條、第一百五十七條、第三百六十三條等規(guī)定，判決如下：一、原告趙某輝與被告張某云簽訂的《宅基地轉(zhuǎn)讓合同》無效；二、被告張某云于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告趙某輝轉(zhuǎn)讓款600，000元。（五）合同無效，但賣方要根據(jù)評(píng)估價(jià)對(duì)買方進(jìn)行補(bǔ)償：劉某會(huì)與陳某博、龍某蓮、陳某梅農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案案情簡介：劉某會(huì)在北京市房山區(qū)周口店鎮(zhèn)山口村一區(qū)28號(hào)有宅院一處（以下簡稱28號(hào)院）。2004年9月1日，劉某會(huì)（賣方）與陳某志（買方）簽訂房屋買賣合同，約定：賣方將其所有的房屋及院、樹賣給買方，全部售價(jià)26000元，合同生效后一次性付清，并對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。協(xié)議簽訂后，陳某志交付給劉某會(huì)26000元，劉某會(huì)將28號(hào)院交付陳某志居住使用。陳某志購買28號(hào)院后對(duì)宅院房屋進(jìn)行了裝修、改建。陳某志及其第一順位繼承人龍某蓮、陳某博、陳某梅均系北京市城鎮(zhèn)居民，非山口村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。2020年，劉某會(huì)起訴要求確認(rèn)其與陳某志簽訂的房屋買賣合同無效。經(jīng)法院釋明，龍某蓮認(rèn)可雙方簽訂的協(xié)議書無效，提起反訴要求劉某會(huì)賠償損失，并申請(qǐng)對(duì)28號(hào)院區(qū)位補(bǔ)償款、房屋及附屬物價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)北京京港房地產(chǎn)估價(jià)有限公司評(píng)估，28號(hào)院宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)及房屋、附屬物重置成新價(jià)：655505元，其中宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)：399900元；宅基地超占面積區(qū)位補(bǔ)償價(jià)：1922元；房屋重置成新價(jià)值：138073元、設(shè)備、裝修及附屬物價(jià)格115610元。龍某蓮支付評(píng)估費(fèi)8000元。一審裁判觀點(diǎn)【案號(hào)：北京市房山區(qū)人民法院（2020）京0111民初12152號(hào)】宅基地使用權(quán)作為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。本案買賣合同的標(biāo)的物為農(nóng)村房屋，農(nóng)村房屋是建筑在宅基地上的附著物，從我國目前房地一體的格局來看，雙方房屋買賣的同時(shí)必然涉及宅基地使用權(quán)的問題。而宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)經(jīng)營、管理，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許任意向非集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓。劉某會(huì)與陳某志簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同必然涉及相應(yīng)宅基地使用權(quán)的變更。陳某志在購房時(shí)不是訴爭房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不享有相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。陳某志去世后，龍某蓮、陳某梅均非訴爭房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，亦不享有相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。劉某會(huì)、陳某志簽訂的合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無效。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。28號(hào)院系陳某志與龍某蓮婚前購買，應(yīng)屬陳某志個(gè)人財(cái)產(chǎn)，……合同無效后，龍某蓮應(yīng)承擔(dān)騰退宅院及房屋義務(wù)。劉某會(huì)與陳某志簽訂的協(xié)議無效，劉某會(huì)要求龍某蓮返還28號(hào)院房屋、附屬物的訴訟請(qǐng)求，理由正當(dāng)，法院應(yīng)予支持。返還宅院房屋時(shí)間，法院酌情考慮。劉某會(huì)將28號(hào)宅院出賣給非集體組織成員的陳某志，故對(duì)于合同無效，劉某會(huì)應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任（70%）。對(duì)于龍某蓮反訴主張的房屋、附屬物重置成新價(jià)應(yīng)按評(píng)估報(bào)告確定價(jià)值予以給付。上述款項(xiàng)已包括陳某志購房款26000元，龍某蓮再次要求劉某會(huì)返還購房款的反訴請(qǐng)求，沒有事實(shí)依據(jù)，法院不予支持。對(duì)于龍某蓮反訴主張的宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)399900元，依據(jù)雙方過錯(cuò)程度，劉某會(huì)應(yīng)予以給付279930元。評(píng)估報(bào)告依據(jù)28號(hào)院房屋、附屬物現(xiàn)值進(jìn)行的評(píng)估，劉某會(huì)認(rèn)為未考慮使用房屋導(dǎo)致折舊費(fèi)用，缺乏事實(shí)依據(jù)，法院不予采納。劉某會(huì)認(rèn)為龍某蓮非山口村集體組織成員，無權(quán)使用28號(hào)院宅基地，28號(hào)宅院未涉拆遷，無權(quán)主張宅基地區(qū)位補(bǔ)償款，結(jié)合房地一體的格局，該反訴抗辯理由，法院不予采信。雙方各自要求過高部分，法院不予支持。陳某博、陳某梅認(rèn)為2015年10月19日簽訂協(xié)議書屬于效力待定，可另行解決，反訴要求賠償經(jīng)濟(jì)損失，無事實(shí)法律依據(jù)，法院不予支持。二審裁判觀點(diǎn)【案號(hào)：北京市第二中級(jí)人民法院（2021）京02民終10088號(hào)】，《中華人民共和國土地管理法》第九條第二款規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)[2007]71號(hào)）規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。本案中，陳某志與劉某會(huì)簽訂農(nóng)村房屋買賣協(xié)議，陳某志并非涉案房屋所在村集體組織成員，一審法院經(jīng)審查認(rèn)定雙方之間的協(xié)議違反了法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效，并無不當(dāng)。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償；有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失；雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，陳某志與劉某會(huì)簽訂農(nóng)村房屋買賣協(xié)議被認(rèn)定無效后，一審法院對(duì)劉某會(huì)要求返還涉案房屋及附屬物的訴訟請(qǐng)求予以支持，同時(shí)考慮到劉某會(huì)將農(nóng)民集體所有的宅基地上房屋出賣給非集體成員陳某志，認(rèn)定劉某會(huì)應(yīng)承擔(dān)主要過錯(cuò)責(zé)任，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果認(rèn)定劉某會(huì)應(yīng)向買受方給付相應(yīng)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、房屋及附屬物重置成新價(jià)，上述認(rèn)定及處理均無不當(dāng)。
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