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鄭重聲明：嚴禁抄襲、違者必究！

一般而言，網(wǎng)簽合同是最規(guī)范、最完善的，房屋買賣的各個方面也基本都涵蓋了。但是相對而言，居間協(xié)議或者居間版的房屋買賣合同就不是太完善，很多重要條款都沒做約定。這樣，就帶來了一個問題，即簽訂居間協(xié)議或者居間版的房屋買賣合同后想簽訂網(wǎng)簽合同就要對居間協(xié)議或者居間版的房屋買賣合同中沒有約定但是網(wǎng)簽合同里需要約定的內容進行重新協(xié)商。而協(xié)商需要房屋買賣雙方當事人在平等自愿的基礎上意思表示一致才能達成協(xié)議（對未約定部分的補充的協(xié)議），這個過程只有房屋買賣雙方有權利參與，法院不可以強制判決當事人達成什么協(xié)議。因此，只要雙方?jīng)]能達成協(xié)議，網(wǎng)簽合同即不能簽訂，房屋買賣即不可以繼續(xù)進行交易，且此終止的交易不可規(guī)則于任何一方當事人（即便一方當事人在協(xié)商補充條款的過程中漫天要價，也不能認定其違約或者需要承擔什么責任）。很多案例都是以此為由解除了合同，且合同雙方當事人互相不負違約責任。從這個角度來看，“對部分條款未能協(xié)商一致”成了房屋買賣中的免責金牌。

但是，《合同法》第六十一條規(guī)定：“合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。”第六十二條規(guī)定：“當事人就有關合同內容約定不明確，依照本法第六十一條　的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：（一）質量要求不明確的，按照國家標準、行業(yè)標準履行；沒有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。（二）價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；依法應當執(zhí)行政府定價或者政府指導價的，按照規(guī)定履行。（三）履行地點不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動產(chǎn)的，在不動產(chǎn)所在地履行；其他標的，在履行義務一方所在地履行。（四）履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。（五）履行方式不明確的，按照有利于實現(xiàn)合同目的的方式履行。（六）履行費用的負擔不明確的，由履行義務一方負擔。” 按照上述法律規(guī)定，并非是只要沒有約定就可以漫天要價，而是要依法確定未作約定的條款。但是這里面就有一個問題，即沒有明確標準，即什么是交易習慣、什么是市場價格、什么又是漫天要價。因此，在居間協(xié)議或者居間版房屋買賣合同沒有約定，而網(wǎng)簽合同又要約定的條款，就給了想違約的一方當事人一個不履行合同又不需要承擔違約責任的很好的機會和借口。

附：

案例一：陳某訴沈某某等房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：沈某某、甲是系爭的上海市某 區(qū)某路901弄50號602室房屋登記的權利人。2013年9月22日，經(jīng)上海乙房地產(chǎn)經(jīng)紀事務所居間，由陳某作為乙方，沈某某、甲作為甲方，上海乙房地產(chǎn)經(jīng)紀事務所作為丙方，三方就買賣系爭房屋簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》（以下簡稱居間協(xié)議），協(xié)議約定：購買總價為人民幣（以下幣種同）242萬元，雙方 簽訂買賣合同當日，乙方支付甲方房款118萬元，在乙方的貸款經(jīng)銀行審核批準后，按銀行規(guī)定的形式與期限將貸款120萬元劃入甲方賬號，貸款金額不足部 分，在乙方與甲方前往房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權轉移申請時以現(xiàn)金支付給甲方，交付房屋時乙方支付甲方4萬元；甲、乙雙方交易過程中所產(chǎn)生的稅費及其他費用全 部由乙方承擔；乙方為表示購買誠意，同意簽訂協(xié)議時支付3萬元作為購買意向金，如甲方接受協(xié)議所述買賣條件并簽署協(xié)議的，甲、乙雙方同意乙方交付的意向金 在雙方簽署本協(xié)議后轉為定金，在甲方簽署本協(xié)議后7日內，乙方應將定金補足至7萬元；甲、乙雙方簽署本協(xié)議后買賣關系成立，甲乙雙方各向丙方支付房屋成交總價1%的傭金，因房屋交易過戶需要，雙方同意在本協(xié)議生效次日起二十個工作日內到丙方指定地點按本協(xié)議約定的條件補簽《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，并于《上海市房地產(chǎn)買賣合同》生效后40日內辦理過戶手續(xù)。如因甲方原因導致買賣合同最終未簽署的，則甲方應雙倍返還定金給乙方，如因乙方原因導致買賣合同最終未簽署的，則定金歸甲方所有。甲方收到乙方全部房款后一周內將房屋交付于乙方。當天，陳某支付沈某某、甲定金3萬元。9月23日中午，陳某又支付沈某某、甲定金4萬元。10月13日，沈某某、甲發(fā)短信給陳某稱今晚6點半左右來談房屋買賣合同的事，陳某回復好的。當晚，陳某與沈某某、甲共同至中介公司處，但雙方未 能簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。10月14日，陳某的律師致函沈某某、甲稱，雙方于2013年9月22日簽訂居間協(xié)議，該協(xié)議經(jīng)雙方簽字業(yè)已生效，同時協(xié)議約定簽約后7日內陳某支付定金7萬元，協(xié)議生效后10日內雙方簽訂正式的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。雙方之間的房屋買賣關系受法律保護，沈某某、甲負有履行協(xié)議的法定義務?，F(xiàn)沈某某、甲以各種理由推諉拒絕履行義務，已嚴重侵害了陳某的利益，請在接到本律師函三日內與陳某按照雙方簽訂的居間協(xié)議約定的條件簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，并積極履行后續(xù)義務，如沈某某、甲在收到本函后三日內仍拒絕簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，亦無法書面向陳某陳述合理理由，則視為沈某某、甲拒絕履行居間協(xié)議的義務，單方解約，陳某將采取包括訴訟在內的一切法律手段及措施以維護 陳某的合法權益。10月16日，沈某某、甲的律師回函給陳某的律師稱，來函中稱所謂“10日內”，經(jīng)查實為“20個工作日”。2013年10月13日晚六 點半，雙方已在中介公司的會議室對房屋買賣合同進行了協(xié)商，盡量完善居間協(xié)議未涉及的內容，主要包括對已有租約及已有裝修如何作價、最后付款期限以及明確違約責任等問題進行協(xié)商，沈某某、甲在協(xié)商中所提事項至今尚未得到陳某口頭或書面的答復，沈某某、甲還在等待陳某的答復。沈某某、甲認為，其與陳某仍處在 締結房地產(chǎn)買賣合同的過程中，居間協(xié)議對房地產(chǎn)買賣合同有些事項未明確約定，雙方必須進行協(xié)商完善，比如居間協(xié)議對閣樓事項等完全未有涉及（房產(chǎn)證也無反映），雙方應當協(xié)商完善明確各自的權利義務，防止有些事項以后可能會發(fā)生糾紛。沈某某、甲目前仍靜候丙方指示（或陳某先生指示），至中介處對房地產(chǎn)買賣合 同內容進行協(xié)商完善（沈某某女士只有下班后有空進行洽商）。之后，雙方的律師之間有過電話往來，但雙方未能簽訂買賣合同。原 審審理中，陳某表示，居間協(xié)議簽訂后的第二天，沈某某、甲就通過短信通知中介不想賣房了。雙方在簽訂居間協(xié)議時約定10月10日簽訂買賣合同，當日沈春 苗、甲沒有來，中介公司發(fā)短信約沈某某、甲三日內簽訂合同，故簽訂買賣合同的截止日期應該是10月13日。10月13日，沈某某、甲來了，但是，沈某某、 甲以裝修補償?shù)拿x提出加價20萬元，對此，陳某無法接受，導致買賣合同未能簽訂，責任在于沈某某、甲。另外，當天沈某某、甲是提到過閣樓租客要續(xù)租的問題，陳某表示可以接受，沈某某、甲還提到貸款何時到賬，陳某表示，陳某是無法確定貸款的到賬時間，陳某只能盡快辦理貸款；至于戶口問題，雙方達成了一致意 見。陳某為此申請中介公司經(jīng)辦人丙作為證人到庭作證。丙陳述，2013年9月22日晚上簽訂的居間協(xié)議，9月23日，沈某某、甲發(fā)短信給我說房子不賣了， 讓我通知客戶即陳某，簽訂居間協(xié)議時雙方約定于10月10日簽訂正式的買賣合同。10月10日，我發(fā)短信給沈某某、甲來簽訂正式的買賣合同，沈某某、甲說 身體不適不能過來，我請她務必三日內過來簽約，沈某某、甲沒有回復。10月13日，沈某某、甲發(fā)短信給我說來談房屋合同事宜，當天晚上雙方都來了。在簽訂居間協(xié)議之前雙方已看過房，系爭房屋是帶閣樓的，雙方談好的房價242萬元包括了樓上樓下的裝修，不包括家具，因為沒有想到沈某某、甲會違約，故協(xié)議上沒有寫房價中包括固定裝修。13日晚上，沈某某、甲提出了20萬元的固定裝修，還說，其父母不同意賣房，要賣的話就加價20萬元。當天，還談到過閣樓的租客 問題、貸款問題等。陳某對丙的陳述沒有異議，沈某某、甲對丙的陳述有異議，認為，因為中介費是陳某支付的，故陳某與證人有利害關系，證人的陳述不真實。當天，陳某對沈某某、甲提出的問題都沒有作出答復。沈某某、甲另表示，居間協(xié)議約定簽訂買賣合同的截止日是居間協(xié)議生效次日起的二十個工作日內，而非10月 13日。居間協(xié)議簽訂后，沈某某、甲是發(fā)短信給陳某說父母不同意賣房，是否可以不賣，陳某讓沈某某、甲和家人好好協(xié)商，房子他要買的，所以沈某某、甲和家里人商量后還是賣房的。10月13日晚上，雙方在中介處商談買賣合同事宜，沈某某、甲提出閣樓的租客要求續(xù)租，裝修要折舊補償20萬元，陳某都沒有答復， 陳某需要辦理貸款，沈某某、甲要求陳某明確貸款到賬的時間，因為沈某某、甲也需買房，陳某也沒有明確，只是說要等銀行批下來，沈某某、甲還提出如果銀行貸款沒有批下來，是否現(xiàn)金補足，如現(xiàn)金不到位，違約金如何支付，這些陳某也都沒有答復，由于上述內容沒有談好，陳某就走了，當天沒能簽訂買賣合同。沈某某、 甲為此提供了10月13日雙方在中介處商談的錄音。陳某表示，10月13日雙方確實談過，但錄音很模糊，聽不清是誰說的，真實性無法確認。 原審審理中，陳某請求解除《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，并由沈某某、甲雙倍返還定金合計14萬元。沈某某、甲僅同意退還陳某定金7萬元。

裁判原文節(jié)選：

一審【案號：上海市浦東新區(qū)人民法院（2013）浦民一（民）初字第40805號】陳 亮與沈某某、甲簽訂的居間協(xié)議系雙方的真實意思表示，內容于法不悖，合法有效，該居間協(xié)議確立了雙方此后簽訂正式房屋買賣合同的預約關系，即買賣雙方此后依據(jù)居間協(xié)議約定的內容在約定的時間內對買賣條件進一步磋商，并簽訂合同，而雙方交付的定金為立約定金，用以擔保正式房屋買賣合同的訂立。居間協(xié)議約定， 雙方同意在該協(xié)議生效次日起二十個工作日內到中介公司指定的地點按該協(xié)議約定的條件簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。現(xiàn)陳某表示，雙方在簽訂居間協(xié)議時約定10月10日簽訂房屋買賣合同，對此，法院認為，雖然證人丙在陳述中稱，簽訂居間協(xié)議時雙方約定于 10月10日簽訂正式買賣合同，但該陳述與居間協(xié)議的約定明顯不符，且也無其他證據(jù)佐證，法院難以采信，簽訂買賣合同的截止日期應當確認為居間協(xié)議生效次日起二十個工作日內，即2013年10月18日前?，F(xiàn)雙方在居間協(xié)議約定的期限內于10月13日晚上至中介處就合同訂立事項進行了商談，從證人的陳述及當 天雙方商談的錄音中可以反映，當天，沈某某、甲確實提出了租客續(xù)租、裝修補償、貸款的時間及違約責任等問題，其中，貸款的辦理時間及逾期付款違約責任在居間協(xié)議中并未約定，而該內容又是買賣合同的主要內容，雙方必須協(xié)商一致才能訂立合同，但是，雙方未能達成一致意見，故當天沒有簽訂房屋買賣合同的責任不能 歸責于任何一方。之后，雖然雙方代理人之間有書信及電話往來，但對于合同內容也未能達成一致意見。陳某主張沈某某、甲違約，要求雙倍返還定金，依據(jù)不足，法院難以支持。鑒于雙方在居間協(xié)議約定的期限內已就訂立正式房屋買賣合同進行了磋商，故居間協(xié)議實際已經(jīng)履行，陳某主張解除該居間協(xié)議，依據(jù)不足，法院不 予支持。沈某某、甲自愿退還陳某定金7萬元，并無不妥，可予準許。 原審法院審理后于二○一四年二月二十六日作出判決：一、沈某某、甲應于判決生效之日起十日內返還陳某定金7萬元；二、駁回陳某的其余訴訟請求。負有給付金錢義務的當事人如未按原審判決指定的期間履行金錢給付義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費3，100元，減半收取計1，550元，由陳某負擔775元，沈某某、甲負擔775元。

二審【案號：上海市第一中級人民法院（2014）滬一中民二（民）終字第927號】本 院認為，依法成立的合同受法律保護，簽約各方均應按約履行。上訴人與被上訴人就系爭房屋簽訂的居間協(xié)議是雙方當事人的真實意思表示，該協(xié)議是雙方對買賣系爭房屋達成的初步合意，房屋買賣的具體內容應由雙方充分協(xié)商后在房地產(chǎn)買賣合同中予以明確約定。居間協(xié)議簽訂后，上訴人向被上訴人支付定金7萬元作為雙方 簽訂正式房屋買賣合同的擔保。雖然在居間協(xié)議簽訂的第二天，被上訴人曾發(fā)短信給中介公司表示因家里老人不同意而不再賣房，但之后雙方仍在居間協(xié)議約定的簽約期限內去中介公司協(xié)商簽訂房屋買賣合同，可以認定被上訴人以自己的行為表明了其繼續(xù)出售房屋的意思表示。但由于在協(xié)商簽訂正式房屋買賣合同過程中，雙方對房屋的裝修補償、貸款的付款時間等內容未能達成一致意見，而上述內容確實是買賣合同的主要內容卻又未在居間協(xié)議中予以明確約定，原審法院據(jù)此認定雙方未能簽訂房屋買賣合同不能歸責于任何一方，從而判令被上訴人返還上訴人定金7萬元，該判決并無不當，本院予以維持。上訴人要求被上訴人雙倍返還定金14萬元的上訴請求，缺乏事實與法律依據(jù)，本院不予支持。

案例二：戴某某訴上海奉通置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛案

案情簡介： 2014年2月23日戴某某與奉通公司簽訂定金合同一份，約定戴某某向奉通公司購買坐落于上海市＊＊，該房屋建筑面積為49.92平方米，總價為人民幣（以下幣種相同）1，130，838元，合同第四條約定：“……1、乙方（戴某某）從簽訂本定金合同起7天內，即于2014年2月28日前到上海市奉賢區(qū)＊路228弄1號與甲方（奉通公司）簽訂《上海市商品房出售合同》。2、乙方如在上述約定時間內簽約，可以享受優(yōu)惠，簽約單價為21，474元，簽約總價為1，072，000元，如逾期簽約，則按照本合同 第二條約定的價格執(zhí)行。注：另支付15，000元給搜房網(wǎng)，則可享受總價優(yōu)惠30，000元，則成交價為1，072，000元，否則視為無效。3、乙方簽 約逾期超過3天，且未向甲方說明情況、獲得甲方書面同意的，視作乙方放棄購買該房屋，甲方有權沒收乙方定金并將該房屋重新出售給他人。”當天戴某某支付了定金20，000元，奉通公司出具收據(jù)一份。后雙方因解除合同發(fā)生爭執(zhí)。 2014年3月戴某某訴至原審法院，請求判令解除雙方簽訂的定金合同，奉通公司雙倍返還定金40，000元。奉通公司同意解除定金合同，但辯稱其不存在違約，故不同意雙倍返還定金，出于社會和諧角度考慮，同意返還20，000元。

裁判原文節(jié)選：

一審【案號：上海市奉賢區(qū)人民法院（2014）奉民三（民）初字第1215號】依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定全面履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同，但當事人協(xié)商一致，可以解除合同。本案中戴某某與奉通公司曾于2014年 2月23日簽訂定金合同一份，現(xiàn)戴某某要求解除該合同，奉通公司亦表示同意，故對戴某某要求解除雙方簽訂的定金合同的訴訟請求予以支持。戴某某稱奉通公司違約，要求奉通公司雙倍返還定金40，000元，理由為：1、雙方在簽訂定金合同時奉通公司承諾戴某某可以向銀行貸款50%房款，然2014年 3月3日到奉通公司處辦理貸款手續(xù)時，銀行告知因戴某某已超過60周歲不能辦理貸款；2、雙方最終約定的購房款為1，087，000元，包括支付給搜房網(wǎng)的15，000元及各種稅費，然現(xiàn)奉通公司要求戴某某支付36，000元左右的稅費顯屬違約。奉通公司對上述兩項理由都予以否認，奉通公司表示定金合同上寫著“乙方采取貸款方式”，只是用于與現(xiàn)金方式支付作區(qū)別，因為兩種不同的支付方式房款的折扣率是不同的，奉通公司向戴某某提供貸款所需資料的清單，也只 是用于提醒戴某某辦理貸款應攜帶的資料，提供一種便利，關于購房款，因奉通公司和搜房網(wǎng)有合作，只要購房者向搜房網(wǎng)支付15，000元成為會員，則可享受 房屋總價便宜30，000元的優(yōu)惠，故戴某某與奉通公司約定在簽訂正式合同前戴某某需向搜房網(wǎng)支付15，000元，則房屋總價為1，072，000元，否 則房屋總價為1，102，000元。對此，法院認為，當事人對自己的主張有責任提供證據(jù)。戴某某提供的貸款所需資料清單及廣告單均系奉通公司向所有購房者及公眾統(tǒng)一提供，并不具有特定性，也無法據(jù)此推斷出奉通公司向戴某某作出過其可向銀行貸款50%的承諾，且定金合同也無法體現(xiàn)這一點。關于購房款及稅費，戴某某在原審庭審中先表示雙方經(jīng)過反復協(xié)商，最終確定為總房價為1，087，000元，包括稅費及支付給搜房網(wǎng)的15，000元在內，而之后又表示簽訂合同時戴某某根本不知道買房需要交稅，奉通公司也未告知過，雙方當時沒有協(xié)商過稅費事宜，但當要求戴某某解釋定金合同上手寫的一行字關于支付給搜房網(wǎng) 15，000元的事宜時，戴某某又表示不清楚。鑒于戴某某的表述前后矛盾，也無任何證據(jù)證明雙方對稅費的繳納有過任何約定，故戴某某要求奉通公司雙倍返還定金的訴訟請求無事實和法律依據(jù)，不予支持?，F(xiàn)奉通公司表示愿意返還戴某某已支付的定金20，000元，系其對自己權利的處分，于法無悖，予以準許。 原審法院審理后于二○一四年四月二十四日依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條第一款、第一百一十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，作出判決：一、解除戴某某與上海奉通置業(yè)有限公司于2014年2月23日簽訂的定金合同；二、上海奉通置業(yè)有限公司于判決生效之日起十日內返還戴某某定金20，000元。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費800元，減半收取計400元，由戴某某負擔。

二審【案號：上海市第一中級人民法院（2014）滬一中民二（民）終字第1515號 】本院認為，上訴人為購買上海市奉賢區(qū)＊路228弄《連城商業(yè)廣場》1號2112室房屋與被上訴人簽訂的定金合同，系雙方真實意思表示，亦未違反我國相關法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，該合同當屬有效。根據(jù)該合同約定，雙方應于2014年 2月28日前就上述房屋簽訂出售合同。然雙方最終因房價款1，087，000元之外是否還應支付30，000余元的稅費產(chǎn)生爭議，且上訴人因超過60周歲 而無法通過銀行貸款，故雙方最終未能簽訂出售合同。現(xiàn)本案爭議焦點在于雙方未能簽訂出售合同的責任歸屬。鑒于定金協(xié)議對于稅收的負擔未作約定，現(xiàn)雙方因稅收的負擔未能協(xié)商一致，故無法歸責于任何一方。至于銀行貸款的問題，因上訴人無證據(jù)證明被上訴人曾承諾確保上訴人能通過銀行貸款的方式購買上述房屋，故上訴人以被上訴人明知其無法貸款作為被上訴人構成違約的事由，其理由不成立，本院不予采納?，F(xiàn)雙方一致同意解除定金協(xié)議，被上訴人亦同意返還上訴人定金 20，000元，原審法院據(jù)此所作判決，并無不當，本院依法予以維持。上訴人的上訴請求，本院不予支持。