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鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！

如果在后續(xù)的合同履行過程中，對方再次根本違約，守約方可以解除合同并主張違約金。

如果守約方在放棄其合同解除權(quán)之后與對方協(xié)商變更合同或者解決問題的方法，卻又不能協(xié)商一致或者不能解決問題，則屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同不能履行。雙方互相不負(fù)違約責(zé)任。

對此，比較典型的是在房屋買賣過程中，買房人沒能在約定的過戶日之前獲得銀行貸款審批且沒有在過戶日現(xiàn)金補(bǔ)足。在約定的過戶日之后或者寬限期之后，賣房人又配合買房人辦理新的貸款申請，這應(yīng)當(dāng)視為賣房人放棄了其合同解除權(quán)。賣房人不得再以買房人第一次貸款未獲通過為由主張解除合同。但是，如果買房人在合理的期限內(nèi)或者再次約定的期限內(nèi)仍未獲得貸款，（經(jīng)催告），賣房人有權(quán)解除合同并主張違約金。

附：張某某與吳某某房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：2013年10月27日，吳某某（乙方、承購方）、張某某（甲方、出售方）及菁英公司（中介方）簽訂《房地產(chǎn)買賣（含居間）協(xié)議》，主要約定：乙方向甲方購買上海市寶山區(qū)淞南路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋，該房屋出售總價(jià)為人民幣（以下幣種均為人民幣）274萬元。甲乙雙方約定定金總額為5萬元，乙方于簽訂本協(xié)議時(shí)向甲方支付定金5萬元。乙方于甲乙雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》當(dāng)日，向甲方支付房款120萬元；乙方于銀行發(fā)放貸款后，支付甲方房款154萬元，該筆款項(xiàng)由乙方貸款銀行直接劃入甲方賬戶。乙方于2013年10月31日前，備齊貸款資料辦理銀行貸款申請手續(xù)，若乙方未按約定及時(shí)辦理貸款手續(xù)，并且逾期達(dá)15日，則甲方有權(quán)單方面解除本合同。甲方應(yīng)于乙方付清全部房款當(dāng)日將房屋交付乙方。甲乙雙方應(yīng)于2013年12月15日前至寶山區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理房屋過戶手續(xù)。若甲方未能在本協(xié)議約定期限內(nèi)以約定條件簽訂關(guān)于該房地產(chǎn)的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，視為甲方違約，則甲方應(yīng)雙倍返還乙方支付的定金；若乙方未能在本協(xié)議約定期限內(nèi)以約定條件簽訂關(guān)于該房地產(chǎn)的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，視為乙方違約，則乙方支付的定金由甲方?jīng)]收不再返還。本協(xié)議是雙方在菁英公司居間下達(dá)成的買賣房地產(chǎn)之真實(shí)意思表示，本協(xié)議所確定的買賣條件即為雙方為辦理交易過戶手續(xù)所簽署的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》之條件。甲乙雙方簽署本協(xié)議后買賣關(guān)系成立，為辦理交易過戶手續(xù)之需，雙方同意在本協(xié)議簽署生效后次日起十天內(nèi)簽署網(wǎng)上備案專用的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，并依約履行各自的義務(wù)。2013年10月26日，吳某某已向菁英公司支付誠意金1萬元，并明確該誠意金如居間方成功轉(zhuǎn)付給出售方，則此誠意金自動(dòng)轉(zhuǎn)為購房定金。居間協(xié)議簽訂后，菁英公司將該誠意金交付給張某某，張某某出具收款收據(jù)，確認(rèn)收到吳某某支付的定金1萬元，當(dāng)日吳某某又向張某某支付了定金4萬元，張某某亦出具了收款收據(jù)。2013年10月28日，張某某、吳某某至菁英公司協(xié)商簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同，因吳某某無法支付首付款，雙方簽約未成。之后雙方并未簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。2014年1月，張某某將系爭房屋另行出售。

裁判原文節(jié)選：

一審【案號(hào)：上海市寶山區(qū)人民法院（2014）寶民三（民）初字第330號(hào)】張某某、吳某某就買賣系爭房屋簽訂的《房地產(chǎn)買賣（含居間）協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)恪守履行。按照協(xié)議約定，雙方應(yīng)于該協(xié)議簽署生效后次日起十天內(nèi)簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，即最遲應(yīng)于2013年11月7日簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。雖然2013年10月28日，雙方到中介準(zhǔn)備簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，并由吳某某支付首付款，但因吳某某錢款不足，當(dāng)天并未簽約成功，此時(shí)尚未到合同約定的最后簽約期限，并不能據(jù)此認(rèn)定系吳某某違約。按照約定，雙方最遲應(yīng)于2013年11月7日再次碰面簽約，但據(jù)張某某陳述，其當(dāng)天并未來與吳某某簽約，雙方至此亦未簽約成功。據(jù)雙方陳述，雙方確實(shí)又進(jìn)行了第三次碰面，但對于碰面時(shí)間雙方均記不清楚，雙方陳述的時(shí)間也不相吻合，對于碰面后是否商談、商談的具體內(nèi)容、雙方為何最終沒有簽約成功等陳述，雙方均各執(zhí)一詞，雙方均缺乏足夠的證據(jù)予以佐證己方的陳述，故原審法院對雙方陳述的真?zhèn)坞y以判斷。雖然張某某提供了兩位證人證言，但該兩位證人均系張某某同事，一位還是張某某的銷售經(jīng)理，與張某某具有一定的利害關(guān)系，對其證人證言的真實(shí)性，難以采信。最終，雙方并未就系爭房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，事實(shí)上，張某某已在2014年1月份將系爭房屋另行出售，雙方之間的房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議已無法再實(shí)際履行，故張某某應(yīng)將吳某某支付的定金5萬元返還給吳某某。 據(jù)此，原審法院作出如下判決：張某某于判決生效之日起十日內(nèi)，返還吳某某定金5萬元。

二審【案號(hào)：上海市第二中級(jí)人民法院（2014）滬二中民二（民）終字第1266號(hào)】本院認(rèn)為：雙方當(dāng)事人雖未依《房地產(chǎn)買賣（含居間）協(xié)議》的約定，至遲于2013年11月7日簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，但在此之后，雙方并未直接向?qū)Ψ街鲝堖`約責(zé)任，而是均表示當(dāng)時(shí)仍然愿意為了完成房產(chǎn)交易而繼續(xù)進(jìn)行磋商。被上訴人的購房資格盡管存在缺陷，但對于其提出的以其家人名義購房的意見，上訴人亦未表示拒絕。根據(jù)上訴人的陳述，上訴人一直是愿意將房屋出售給被上訴人的，只不過需要被上訴人盡快解決具體的操作問題。由此可見，以上兩方面的原因均不能構(gòu)成任一方違約的理由。但客觀事實(shí)上，雙方最終未能就系爭房屋的買賣達(dá)成合意，而上訴人亦已于2014年1月將系爭房屋另行出售。雙方當(dāng)事人之間的《房地產(chǎn)買賣（含居間）協(xié)議》已經(jīng)無法繼續(xù)履行，而根據(jù)本案已查明的事實(shí)，上述協(xié)議的履行不能，很難歸責(zé)于某一方當(dāng)事人。據(jù)此，原審法院判令上訴人向被上訴人返還定金5萬元，較為合理，應(yīng)予維持。