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鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！

商品房買(mǎi)賣(mài)中，開(kāi)發(fā)商或者中介公司通過(guò)代金券的方式營(yíng)銷(xiāo)很常見(jiàn)。買(mǎi)房人一般可以通過(guò)較低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)一個(gè)面額較大的代金券，在買(mǎi)房時(shí)可以抵作房屋價(jià)款或者用作其他特定用途（如抵做物業(yè)費(fèi)、在特定的單位購(gòu)買(mǎi)商品等）。這就是一個(gè)合同，合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的合同義務(wù)，不得違反。法律依據(jù)為《合同法》第八條：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。”第六十條第一款：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。”

買(mǎi)房人購(gòu)買(mǎi)并使用了代金券，自己的合同目的即已實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)房人不得再要求開(kāi)發(fā)商或中介公司退還代金券的券面金額或者退還購(gòu)券的費(fèi)用。

但是，開(kāi)發(fā)商或者中介公司（尤其是中介公司）如果以“代金券”或“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”的名義“亂收費(fèi)”，則其性質(zhì)就不同了，根據(jù)具體情況，買(mǎi)房人有可能能將購(gòu)券或者所支付的團(tuán)購(gòu)費(fèi)要回。

附張**與**公司買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

案情簡(jiǎn)介：原審查明，2010年4月14日，張**向++公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)++公司）支付20,000元（人民幣，下同），用于購(gòu)買(mǎi)編號(hào)為YZ00000035的代金券一張。代金券正面顯示，出券人名稱(chēng)為**公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)**公司），持券人為張**，代金券面額為50,000元，該券兩側(cè)均連接存根聯(lián)，連接處分別蓋有**公司、++公司的公章，代金券兩側(cè)存根聯(lián)當(dāng)日被撕下，由**公司收?。淮鹑趁嬗涊d使用說(shuō)明：1、此代金券不能兌換現(xiàn)金，不設(shè)找零；2、代金券有效期，從活動(dòng)開(kāi)始至禹洲金橋國(guó)際三期產(chǎn)品售完止；3、使用規(guī)則如下，每套房屋限使用一張代金券，代金券在簽署認(rèn)購(gòu)合同前出示；4、代金券為實(shí)名制，需持搜房卡和個(gè)人有效身份證明同時(shí)使用方為有效，不可更名，不掛失，不可轉(zhuǎn)讓?zhuān)掖鹑瘡?fù)印無(wú)效，每張限使用一次；5、代金券正面有出券公司蓋章，正面兩旁騎縫章處由“**公司”以及“++公司”蓋公章方為有效；6、如出現(xiàn)代金券損毀、遺失等問(wèn)題購(gòu)買(mǎi)人自行負(fù)責(zé)；7、退券時(shí)間，自購(gòu)買(mǎi)代金券當(dāng)日始之后的7個(gè)自然日為客戶自行退券時(shí)間，如延時(shí)則由客戶自行承擔(dān)責(zé)任；8、對(duì)于代金券的使用，禹洲金橋和搜房網(wǎng)在法律允許范圍內(nèi)保留最終解釋權(quán)。同日，張**作為買(mǎi)方（乙方）與**公司作為賣(mài)方（甲方）就本市浦東新區(qū)**弄11號(hào)231室房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)系爭(zhēng)房屋）簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)預(yù)售合同），約定甲方暫測(cè)房屋建筑面積為59.91平方米，乙方購(gòu)買(mǎi)該房屋每平方米房屋建筑面積單價(jià)為20,053.41元，總房?jī)r(jià)款為1,201,400元；乙方于2010年4月14日前支付首期房款計(jì)601,400元，乙方剩余房款計(jì)600,000元，通過(guò)銀行按揭貸款支付，于2010年5月14日前發(fā)放至甲方賬戶；……。當(dāng)天，**公司向張**出具房產(chǎn)發(fā)票一張，確認(rèn)收到張**支付系爭(zhēng)房屋首付款601,400元。2010年10月27日，張**與上海銀行股份有限公司盧灣支行簽訂《個(gè)人商業(yè)用房借款擔(dān)保合同》，約定借款575,000元。2010年11月23日，系爭(zhēng)房屋權(quán)利核準(zhǔn)登記至張**名下。貸款銀行發(fā)放貸款后，**公司于2010年12月30日再行向張**出具購(gòu)房發(fā)票一張。系爭(zhēng)房屋經(jīng)測(cè)量后，實(shí)測(cè)面積為57.49平方米，2010年12月15日，雙方根據(jù)實(shí)測(cè)面積進(jìn)行了房款差價(jià)的結(jié)算后，張**再行向**公司支付了45,657.95元，作為包含系爭(zhēng)房屋在內(nèi)的兩套房屋代辦產(chǎn)證等相關(guān)費(fèi)用，對(duì)此張**本人也出具情況說(shuō)明。 原審另查明，2010年4月9日，張**與**公司簽訂《禹洲燕海國(guó)際大廈認(rèn)購(gòu)書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)認(rèn)購(gòu)書(shū)），約定以單價(jià)21,188元，總價(jià)1,269,373元的價(jià)格認(rèn)購(gòu)系爭(zhēng)房屋，并支付定金10,000元，張**應(yīng)于2010年4月16日前主動(dòng)前往售樓處與**公司簽訂預(yù)售合同并辦理相關(guān)手續(xù)。就預(yù)售合同比認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的房款減少了67,973元，張**對(duì)此解釋為認(rèn)購(gòu)書(shū)僅是買(mǎi)方的意思表示，價(jià)格的確定應(yīng)由預(yù)售合同確定，鑒于當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)在下降，降價(jià)是雙方磋商的結(jié)果，對(duì)減少的金額構(gòu)成并未做出解釋。**公司、++公司對(duì)此解釋為，減少的房款金額正是張**使用了代金券50,000元及另行又通過(guò)關(guān)系享受每平米優(yōu)惠300元的結(jié)果，故雙方最終在預(yù)售合同中確定的價(jià)格是張**已使用代金券及享受優(yōu)惠后確定的最終房?jī)r(jià)。

裁判原文節(jié)選：

一審【案號(hào)：上海市浦東新區(qū)人民法院（2012）浦民一（民）初字第20881號(hào)】當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。本案的關(guān)鍵問(wèn)題在于張**所購(gòu)買(mǎi)的代金券是否已使用?！按鹑鳖櫭剂x是替代現(xiàn)金使用的券，可以在購(gòu)買(mǎi)中抵扣與面值等額的現(xiàn)金，是商家的一種優(yōu)惠活動(dòng)。第一、本案所涉代金券如何使用問(wèn)題；首先，根據(jù)本案代金券背面載明的“此代金券不能兌換現(xiàn)金，不設(shè)找零”的表述與張**庭審中關(guān)于“可以代為支付50,000元房款，**公司、++公司說(shuō)是當(dāng)現(xiàn)金使用的”代金券的陳述，說(shuō)明張**與**公司、++公司對(duì)代金券以抵扣部分房款使用的形式，意見(jiàn)是一致的。在張**對(duì)代金券的使用清楚且明知下，卻在簽訂預(yù)售合同當(dāng)天支付首付款及之后通過(guò)銀行貸款支付剩余房款中，從未要求以代金券抵扣其所需支付的部分款項(xiàng)。張**雖對(duì)此作出代金券是應(yīng)當(dāng)先付房款再予以退還的解釋?zhuān)摻忉屨c張**與**公司、++公司所確定并認(rèn)識(shí)的使用形式相斥，也違反了代金券不可兌換現(xiàn)金的性質(zhì)，同時(shí)直至雙方確定實(shí)際房款進(jìn)行結(jié)算時(shí)，張**也未在款項(xiàng)結(jié)清時(shí)要求使用代金券。其次，張**與**公司、++公司雙方均確認(rèn)該代金券在雙方簽訂預(yù)售合同當(dāng)天已由**公司、++公司剪下兩側(cè)的存根聯(lián)，對(duì)此的含義，雙方各執(zhí)一詞，張**認(rèn)為**公司、++公司拿走存根聯(lián)是為了備案，以備今后張**兌換現(xiàn)金時(shí)與張**所持有的代金券主聯(lián)進(jìn)行核對(duì)，**公司、++公司則認(rèn)為存根聯(lián)的撕取就是代金券已使用的標(biāo)志。張**所購(gòu)買(mǎi)的代金券，實(shí)行實(shí)名制、具有編號(hào)、由出券公司完整的蓋章，同時(shí)張**購(gòu)買(mǎi)代金券的收據(jù)上還記載了購(gòu)買(mǎi)房屋的地址等等信息，均顯示代金券是完整有效的，在代金券使用并無(wú)特別的說(shuō)明下，存根聯(lián)的撕取僅是為備案核對(duì)似乎不存有必要性，況且根據(jù)“如出現(xiàn)代金券損毀、遺失等問(wèn)題購(gòu)買(mǎi)人自行負(fù)責(zé)”的表述，也說(shuō)明存根聯(lián)的設(shè)計(jì)是起到代金券使用與否的證明作用，由此**公司、++公司的陳述更具合理性。既然代金券的存根聯(lián)已在預(yù)售合同簽訂當(dāng)天由**公司、++公司撕取，但卻又未體現(xiàn)在之后的房款支付中，那么代金券是何時(shí)使用是本案需要進(jìn)一步分析的問(wèn)題。第二、本案所涉代金券何時(shí)使用問(wèn)題；2010年4月7日張**與**公司已就系爭(zhēng)房屋簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)一份，系之后張**與**公司、++公司簽訂預(yù)售合同的預(yù)約，也是雙方系爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的一個(gè)環(huán)節(jié)；雖代金券應(yīng)在何時(shí)何處使用沒(méi)有具體的約定，但也并未限定只能用于預(yù)售合同中。聯(lián)系認(rèn)購(gòu)書(shū)與預(yù)售合同間的關(guān)聯(lián)性，**公司、++公司對(duì)前后減少的房款差67,973元作出了說(shuō)明，即抵扣代金券50,000元的同時(shí)又享受了每平方米300元的優(yōu)惠，然而張**卻無(wú)法對(duì)自由協(xié)商后所產(chǎn)生的如此表面毫無(wú)規(guī)律可言的價(jià)差作出相應(yīng)合理的解釋?zhuān)Y(jié)合預(yù)售合同簽訂后買(mǎi)賣(mài)雙方再無(wú)對(duì)代金券的使用時(shí)間、兌現(xiàn)方式在張**房款支付及結(jié)算中有任何形式的體現(xiàn)，由此印證**公司、++公司就代金券已在雙方就認(rèn)購(gòu)書(shū)中的房款中進(jìn)行了抵扣的事實(shí)。 綜上，原審法院認(rèn)為代金券已在張**與**公司就系爭(zhēng)房屋的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中使用，張**不可就代金券的面值金額再重復(fù)向**公司、++公司主張，故對(duì)張**的請(qǐng)求原審法院不予支持。原審法院審理后于二○一二年十月十七日依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條之規(guī)定，作出判決：駁回張**的訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)人民幣1,050元，減半收取計(jì)人民幣525元，由張**負(fù)擔(dān)。

二審【案號(hào)：上海市第一中級(jí)人民法院（2012）滬一中民二（民）終字第3434號(hào)】本院認(rèn)為，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用原則。上訴人欲購(gòu)買(mǎi)被上訴人**公司開(kāi)發(fā)的系爭(zhēng)房屋，先與**公司簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，愿意以1,269,373元的價(jià)格認(rèn)購(gòu)系爭(zhēng)房屋，并支付了定金。此后，上訴人為取得購(gòu)房?jī)?yōu)惠價(jià)，以2萬(wàn)元的價(jià)格從被上訴人++公司處獲得面值為5萬(wàn)元的購(gòu)房代金券，又持該代金券與**公司簽訂預(yù)售合同，合同所約定的房?jī)r(jià)款比認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的價(jià)款減少了六萬(wàn)余元，同時(shí)**公司撕去了上訴人所持有的代金券的副聯(lián)作備案。依一般常理理解，代金券作為開(kāi)發(fā)商采用以一定的方式推出的促銷(xiāo)手段，其作用在于對(duì)特定的對(duì)象提供一定的購(gòu)房款優(yōu)惠，而購(gòu)買(mǎi)該代金券者的目的也在于可以享受一定的購(gòu)房款優(yōu)惠。本案中上訴人與被上訴人間通過(guò)前述方式已完全達(dá)到了各自欲達(dá)到的目的，上訴人與被上訴人**公司簽訂預(yù)售合同之后，已由**公司收回了代金券的副聯(lián)，故現(xiàn)上訴人所持有的代金券已非完整的憑證，上訴人再以此作為依據(jù)，主張被上訴人返還5萬(wàn)元缺乏依據(jù)，本院不予支持。鑒于上訴人所提出的其他上訴理由，原審法院已在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上就其判決的依據(jù)及理由作了充分詳盡的析理闡述，本院也予認(rèn)同，故不再贅述。綜上，本院認(rèn)為，原審法院就本案的事實(shí)審查清楚，判決適用法律正確，本院予以維持。上訴人的上訴理由均缺乏依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費(fèi)人民幣1,050元，由上訴人張**負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。