一、賣房人向買房人承擔(dān)違約責(zé)任
合同具有相對性且違約責(zé)任是無過錯責(zé)任?！逗贤ā返谝话倭闫邨l規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”根據(jù)該規(guī)定，只要賣房人沒有按照合同約定向買房人交付房屋就要承擔(dān)違約責(zé)任。賣房人不能向買房人交房的原因一般不構(gòu)成買房人免責(zé)的事由。
在合同糾紛中法定的免責(zé)事由一般是不可抗力或者情勢變更?！逗贤ā返谝话僖皇邨l規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。”《合同法解釋二》第二十六條：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。”賣房人因第三人的原因?qū)е虏荒芙环拷o買房人明顯不構(gòu)成不可抗力或者情勢變更，因此不能免責(zé)。
二、第三人向賣房人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任
1、責(zé)任的成立
如果第三人是無權(quán)占有賣房人的房屋，則構(gòu)成侵權(quán)，需要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！肚謾?quán)責(zé)任法》第二條規(guī)定：“侵害民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)依照本法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。本法所稱民事權(quán)益，包括生命權(quán)、健康權(quán)、姓名權(quán)、名譽(yù)權(quán)、榮譽(yù)權(quán)、肖像權(quán)、隱私權(quán)、婚姻自主權(quán)、監(jiān)護(hù)權(quán)、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、著作權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、發(fā)現(xiàn)權(quán)、股權(quán)、繼承權(quán)等人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益。”《物權(quán)法》第三十九條規(guī)定：“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。”標(biāo)的房屋在過戶到買房人名下之前，房屋所有權(quán)人為賣房人，賣房人對房屋享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，第三人無權(quán)占有房屋即構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)當(dāng)向賣房人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。當(dāng)然，站在買房人的角度，在取得房屋所有權(quán)后也可以起訴無權(quán)占有房屋的第三人排除妨害。
2、免責(zé)
如果第三人是合法占有房屋，則不論是賣房人還是買房人都無權(quán)要求第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。最典型的是第三人為標(biāo)的房屋的承租人，標(biāo)的房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，則在租賃期限屆滿之前第三人有權(quán)繼續(xù)占有房屋。根據(jù)《合同法》第二百二十九條的規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”賣房人無權(quán)向第三人主張賠償，第三人可以免責(zé)。
附石某訴張某財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案
案情簡介：張某為與石某原系男女朋友關(guān)系，1998年初雙方開始同居生活，2012年7月左右雙方結(jié)束同居關(guān)系。張某與石某同居關(guān)系析產(chǎn)糾紛一案，原審法院于2013年12月26日受理，該案（2014）松民一（民）初字第12號民事判決書查明：2003年12月，石某與案外人簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，購買了位于上海市松江區(qū)XX鎮(zhèn)XX路XX弄XX號房屋，房屋總價(jià)為1,360,000元（人民幣，下同），首付410,000元，貸款950,000元。2004年2月，該房屋辦理了產(chǎn)權(quán)登記，權(quán)利人為石某。2013年10月23日，石某與案外人趙某某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，將上述房屋出售給案外人趙某某，房屋出售款為5,800,000元。2014年1月，該房屋已登記在案外人趙某某名下。2004年3月至2012年7月期間，張某共支付貸款本金606,766.26元。原審法院于2014年8月29日作出判決：一、石某于判決生效之日起十日內(nèi)支付張某房屋投資款606,766.26元；二、石某于判決生效之日起十日內(nèi)支付張某上海市松江區(qū)XX鎮(zhèn)XX路XX弄XX號房屋增值收益款2,220,000元。該案二審于2015年1月15日判決：一、維持上海市松江區(qū)人民法院（2014）松民一（民）初字第12號民事判決第一項(xiàng)；二、撤銷上海市松江區(qū)人民法院（2014）松民一（民）初字第12號民事判決第二項(xiàng)；三、上訴人石某應(yīng)當(dāng)于判決生效之日起十日內(nèi)給付張某上海市松江區(qū)XX鎮(zhèn)XX路XX弄XX號房屋增值收益款人民幣120萬元。原審另查明，案外人趙某某為與石某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年8月11日立案受理，該案（2014）松民三（民）初字第2681號民事判決書查明：2004年2月，石某登記為上海市松江區(qū)XX鎮(zhèn)XX路XX弄XX號房屋（系爭房屋）的產(chǎn)權(quán)人。2013年10月23日，石某作為甲方、賣售人，趙某某作為乙方、買受人，經(jīng)案外人上海A有限公司居間，簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（合同編號：1870680），約定乙方向甲方購買上海市松江區(qū)XX鎮(zhèn)XX路XX弄XX號房屋；房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為3,700,000元；甲方應(yīng)于2014年6月30日前騰出該房屋并通知乙方進(jìn)行驗(yàn)收交接，每逾期一日以收取款項(xiàng)的萬分之五作為違約金。同日，三方簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償協(xié)議》，約定除了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》約定的總房價(jià)款3,700,000元，乙方還需支付甲方房屋裝修轉(zhuǎn)讓款2,100,000元。原審法院于2014年11月24日作出判決：一、石某于判決生效之日起二十日內(nèi)向趙某某交付上海市松江區(qū)XX鎮(zhèn)XX路XX弄XX號房屋；二、張某、張某某、於某某于判決生效之日起二十日遷出上海市松江區(qū)XX鎮(zhèn)XX路XX弄XX號房屋；三、駁回張某所提出的訴訟請求。該案二審于2015年3月2日判決維持原判。目前上述判決書均已經(jīng)生效。張某訴石某關(guān)于涉案房屋共有權(quán)確認(rèn)糾紛一案、張某與石某、趙某某房屋買賣合同糾紛一案，分別曾于2012年7月2日、2014年7月1日訴至法院，張某分別要求確認(rèn)系爭房屋的所有權(quán)，以及要求確認(rèn)石某、趙某某訂立的有關(guān)系爭房屋的房屋買賣合同無效、并要求以同等的條件優(yōu)先購買系爭房屋。后張某分別于2012年10月15日、2014年8月13日撤訴在案。石某現(xiàn)提起本案訴訟，請求判令：張某賠償石某延遲交房而造成的損失共計(jì)767,200元（按2,800元/天計(jì)算，自2014年7月1日計(jì)算至2015年3月底）。案外人趙某某因本案涉訟房屋的買賣糾紛向上海市松江區(qū)人民法院提起訴訟，請求判令石某支付自2014年7月1日起至2015年9月9日止的遲延交房違約金。上海市松江區(qū)人民法院于2015年11月4日作出一審判決：石某于判決生效之日起十日內(nèi)支付趙某某逾期交付房屋的違約金174,400元。該案一審判決后，石某向本院提起上訴。本院于2016年3月14日作出二審判決：駁回上訴，維持原判。本院審理中，雙方當(dāng)事人均確認(rèn)張某已于2015年9月初搬離本案系爭房屋。
裁判原文節(jié)選：
一審【案號：上海市松江區(qū)人民法院（2015）松民一（民）初字第2202號】公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財(cái)產(chǎn)，侵害他人財(cái)產(chǎn)、人身的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。根據(jù)本案查明的事實(shí)可以認(rèn)定，本案糾紛引發(fā)的原因是雙方同居期間的房屋所有權(quán)，及石某處分系爭房屋，張某之所以未能遷出系爭房屋，是由于雙方之間對房屋權(quán)利存有爭議，且一系列訴訟直至2015年3月才為法院裁判所確認(rèn)。故法院認(rèn)定張某居住系爭房屋期間尚處于雙方存有財(cái)產(chǎn)關(guān)系爭議期間和訴訟發(fā)生期間，在雙方同居關(guān)系析產(chǎn)糾紛案未被法院判決之前，不存在張某搬離系爭房屋的問題。且法院作出判決后，石某作為給付義務(wù)人，并未將判決確定的補(bǔ)償款給付張某，從民事活動應(yīng)當(dāng)遵循公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則看，石某應(yīng)當(dāng)負(fù)有先行履行給付補(bǔ)償款的義務(wù)。雖然物權(quán)和債權(quán)系兩種不同形式的權(quán)利，但石某自身也存在過錯，即便雙方同時(shí)負(fù)有義務(wù)，雙方亦共同存在過錯，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)民事責(zé)任。另一方面，石某與第三人趙某某之間房屋買賣合同中有關(guān)權(quán)利義務(wù)及違約損失計(jì)算的約定，并未通知張某，效力不能及于張某，故對張某不具有拘束力。況且，石某也未提供損失已經(jīng)實(shí)際產(chǎn)生的證據(jù)。綜上，石某要求張某賠償延遲交房產(chǎn)生的損失，原審法院不予支持。原審法院審理后于二○一五年六月四日作出判決：駁回石某的訴訟請求。案件受理費(fèi)9,600元，減半收取計(jì)4,800元，由石某負(fù)擔(dān)。
二審【案號：上海市第一中級人民法院 （2015）滬一中民一（民）終字第2180號】本院認(rèn)為，公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財(cái)產(chǎn)，侵害他人財(cái)產(chǎn)、人身的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。本案雙方當(dāng)事人原系戀愛關(guān)系，因同居期間發(fā)生矛盾而引發(fā)一系列糾紛。雖然在購買本案系爭房屋時(shí)，張某進(jìn)行了出資，但該房屋屬于石某所有，石某有權(quán)對該房屋行使相應(yīng)的權(quán)利。但石某在出售本案系爭房屋、行使其產(chǎn)權(quán)人權(quán)利時(shí)，亦應(yīng)及時(shí)告知張某，讓張某及時(shí)搬離。而張某，作為當(dāng)時(shí)因同居關(guān)系而居住在本案系爭房屋的居住人，亦應(yīng)及時(shí)配合產(chǎn)權(quán)人行使權(quán)利、履行義務(wù)。在法院對相應(yīng)的民事案件審結(jié)時(shí)，雙方當(dāng)事人均應(yīng)及時(shí)予以履行，但張某未及時(shí)搬離，而使石某對案外人承擔(dān)了相應(yīng)的違約責(zé)任，對此，張某負(fù)有一定的過錯責(zé)任。但石某，亦未能夠及時(shí)履行原先的生效文書中，亦有一定的過錯，而石某與趙某某簽訂的買賣合同中，張某非合同當(dāng)事人，石某亦未告訴張某相關(guān)的合同條款，故石某在此亦有一定的過錯責(zé)任。綜上，本院認(rèn)為，正因?yàn)殡p方當(dāng)事人各自的行為，而引發(fā)了相關(guān)房屋買賣合同的無法正常履行，由此引起的違約責(zé)任，雙方均有責(zé)任?，F(xiàn)根據(jù)生效文書，石某應(yīng)向案外人支付174,400元違約金，對此，張某亦應(yīng)承擔(dān)部分。對于張某承擔(dān)的數(shù)額，本院綜合相關(guān)事實(shí)和當(dāng)事人的過錯責(zé)任，酌情予以確定。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第一百零六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：一、撤銷上海市松江區(qū)人民法院（2015）松民一（民）初字第2202號民事判決；二、張某于本判決書生效之日起七日內(nèi)給付石某賠償款人民幣130,000元。負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)人民幣9,600元，減半收取計(jì)人民幣4,800元，石某負(fù)擔(dān)人民幣1,900元，張某負(fù)擔(dān)人民幣2,900元。二審案件受理費(fèi)人民幣9,600元，上訴人石某負(fù)擔(dān)人民幣6,700元，被上訴人張某負(fù)擔(dān)人民幣2,900元。本判決為終審判決。
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