《異議復(fù)議規(guī)定》第29條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十?！保ㄗⅲ罕疚牟辉倏紤]《異議復(fù)議規(guī)定》第28條及《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條等規(guī)定。）
可否依據(jù)《商品房買賣意向書》排除執(zhí)行，首先要看《商品房買賣意向書》是預(yù)約，還是本約（買賣合同）：如果是預(yù)約，則該《商品房買賣意向書》在性質(zhì)上不是買賣合同，房屋買受人就不符合《異議復(fù)議規(guī)定》第29條規(guī)定的第一項(xiàng)，不能排除執(zhí)行；如果是本約（買賣合同），則在滿足合同有效等條件的情況下可以排除執(zhí)行。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。” 《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定：“商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。”
簡言之，如果案涉《商品房買賣意向書》具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的主要內(nèi)容，則可以被認(rèn)定為是買賣合同。在此前提下，房屋買受人若能滿足如下三個(gè)要件，則可以排除執(zhí)行：
1、在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。
（1）合同簽訂時(shí)間：查封之前。
（2）合同效力：有效。
《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！边@是合同無效的一般情形（因第五條的兜底條款而包括了所有無效情形），但是每個(gè)類型的合同都有其最常見的無效的情形：比如，房屋租賃合同因標(biāo)的房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)而無效（《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條）。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”如果買受人與開發(fā)商簽訂買賣合同的時(shí)候開發(fā)商尚未取得商品房預(yù)售許可證明，且起訴前開發(fā)商也未取得商品房預(yù)售許可證明，則買賣合同無效，買受人的執(zhí)行異議因合同無效而不能得到支持。
2、所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋
這個(gè)要件是體現(xiàn)立法精神的核心要件：保護(hù)弱勢群體——消費(fèi)者。購房者相對于開發(fā)商是弱勢群體，是消費(fèi)者，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻膬A斜性保護(hù)。居住權(quán)對于一個(gè)人來說是舉足輕重的，如果購房者所購房屋是用于居住且名下無其他用于居住的房屋，則購房者能否獲得系爭房屋的所有權(quán)直接關(guān)系到購房者居住權(quán)能否實(shí)現(xiàn)。這在《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中也有所體現(xiàn)【該批復(fù)第二條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人?！薄?。此外，根據(jù)該《批復(fù)》，在一定條件下，商品房的買受人的權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)【該《批復(fù)》第一條規(guī)定：“……建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”】，因此（在一定條件下，商品房的買受人的權(quán)利優(yōu)先于開發(fā)商的其他債權(quán)人的債權(quán)）。也就是說，對于購房者權(quán)利的保護(hù)是一脈相承的。
關(guān)于舉證責(zé)任：（1）只要購房者所購房屋是住宅即可推定為其購房是用于居住，有相反證據(jù)足以推翻的除外；（2）關(guān)于購房者是否有其他用于居住的房屋，一般可以通過在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門（如上海的上海市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）查詢的方式確定（注：查詢主體可能受到嚴(yán)格限制）。申請執(zhí)行人能夠舉證證明異議人（購房者）有其他用于居住的房屋的除外。
3、已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十
這個(gè)要件和上述兩個(gè)要件共同起到如下作用：（1）防止開發(fā)商（被執(zhí)行人）和所謂的購房者惡意串通，偽造虛假的交易，阻礙執(zhí)行；（2）保護(hù)申請執(zhí)行人的合法權(quán)利。
附：高某與浦發(fā)銀行、金鑫公司案外人執(zhí)行異議之訴案
案情簡介：浦發(fā)銀行與大連渤船港機(jī)重工股份有限公司、大連渤船重工船舶修造有限公司、葫蘆島渤船重工渤海造船有限公司、金鑫公司以及徐鴻國金融借款合同糾紛一案，一審法院于2014年8月4日作出（2014）大民三初字第216號(hào)訴訟保全民事裁定，凍結(jié)大連渤船港機(jī)重工股份有限公司、大連渤船重工船舶修造有限公司、葫蘆島渤船重工渤海造船有限公司、金鑫公司、徐鴻國銀行存款8230萬元人民幣，或查封其他等值財(cái)產(chǎn)。一審法院于2014年8月7日出具協(xié)助執(zhí)行通知書，查封了金鑫公司所有的土地證號(hào)為興國用（2010）G1440043號(hào)、興國用（2010）G1440324號(hào)、興國用（2010）G1440325號(hào)三塊土地和對應(yīng)的地上建筑物，其中包括了案涉房屋。2016年1月26日，一審法院作出（2014）大民三初字第216號(hào)民事判決書，判決大連渤船港機(jī)重工股份有限公司于判決生效后十日內(nèi)給付浦發(fā)銀行借款本金8000萬元及利息，金鑫公司等對上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。因大連渤船港機(jī)重工股份有限公司未履行生效法律文書確定的義務(wù)，浦發(fā)銀行向一審院申請執(zhí)行。2016年7月21日，一審院作出（2016）遼02執(zhí)170號(hào)執(zhí)行裁定，續(xù)查封上述房產(chǎn)，查封期限三年。高某以案外人身份向一審法院執(zhí)行部門提出執(zhí)行異議。一審法院于2017年3月20日作出（2017）遼02執(zhí)異51號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定駁回高某的異議。高某不服該裁定，遂向一審法院提起本案訴訟。
裁判原文節(jié)選
一審【案號(hào)：大連市中級(jí)人民法院（2017）遼02民初194號(hào)】案外人執(zhí)行異議之訴是執(zhí)行程序中衍生出的一種特殊類型的訴訟，如果將該訴訟視為普通訴訟，則只能以被執(zhí)行人為被告，這種做法極易導(dǎo)致被執(zhí)行人與案外人惡意串通，以法院裁判對抗執(zhí)行，而且大多數(shù)情況下，被執(zhí)行人與案外人之間就執(zhí)行標(biāo)的問題不存在爭議，故案外人執(zhí)行異議之訴的審理不能僅以案外人與被執(zhí)行人的共同確認(rèn)來認(rèn)定案件事實(shí)，在申請執(zhí)行人提出異議的情況下要根據(jù)案外人與被執(zhí)行人提交的證據(jù)來判定案外人是否享有能夠排除執(zhí)行的權(quán)利。最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。”第一，高某在法院查封案涉房屋之前未與第三人簽訂合法有效的書面買賣合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。本案中，高某與第三人簽訂的商品房認(rèn)購協(xié)議書及買賣意向書，其內(nèi)容與《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同應(yīng)具備的主要內(nèi)容相比不齊備，故該兩份協(xié)議不能認(rèn)定為商品房買賣合同。高某與第三人簽訂的商品房買賣合同，簽訂于房屋被查封之后的2014年8月15日。而第三人自述C7棟樓商品房買賣合同在2010年5月7日有預(yù)售許可證之后就具備了合同備案條件，那么，在高某與第三人主張簽訂買賣意向書并已支付房款的2010年10月23日早已能夠簽訂正式的商品房買賣合同并經(jīng)備案，但雙方卻主張于查封后才簽訂正式商品房買賣合同，故對該份商品房買賣合同的真實(shí)性不予認(rèn)可。第二，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明高某已支付購房款。高某與第三人提交了記載出具日期為2010年9月28日及2010年10月23日的兩份房款收款收據(jù)，及記載的開票日期為2016年6月2日的發(fā)票，高某提交了案外人高躍生中國農(nóng)業(yè)銀行銀行卡交易明細(xì)清單及案外人龐桂芹在中國農(nóng)業(yè)銀行存款憑條。因高某提交的上述銀行轉(zhuǎn)支及存款憑證并非是高某交付給第三人購房款的資金流向的證據(jù)，故對上述銀行轉(zhuǎn)支及存款憑證與本案的關(guān)聯(lián)性無法確認(rèn)，同時(shí)對高某與第三人提交的房款收款收據(jù)及房款發(fā)票的真實(shí)性無法確認(rèn)。高某提交的現(xiàn)有證據(jù)不足以證明其向第三人實(shí)際支付了購房款。第三，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明高某所購商品房系用于居住。高某戶籍地在綏中縣，并稱孩子在戶籍地上學(xué)，高某主張案涉房屋2014年就已經(jīng)交付，但直到現(xiàn)在其仍未實(shí)際入住。故高某并非在興城長期居住，案涉房屋亦非直接用于滿足其生活居住需要。
綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條第一款第二項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條之規(guī)定，判決：駁回高某的訴訟請求。案件受理費(fèi)6,412.00元（原告高某已預(yù)交），由原告高某負(fù)擔(dān)。
二審【案號(hào)：遼寧省高級(jí)人民法院（2018）遼民終30號(hào)】執(zhí)行異議之訴的關(guān)鍵是審查購房者享有的實(shí)體權(quán)利是否足以阻卻執(zhí)行措施。最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定，“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十?！北景钢校谝?，案涉房屋于2014年8月7日被法院查封，雖然高某與金鑫公司于2014年8月15日簽訂《商品房買賣合同》，但是2010年10月23日高某與金鑫公司已簽訂了《商品房買賣意向書》，雙方對案涉房屋的座落位置、面積、出售價(jià)款及其支付方式、權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行了約定，具備商品房買賣協(xié)議的主要內(nèi)容，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定案涉房屋查封前雙方建立了合法有效的房屋買賣關(guān)系。第二，葫蘆島市不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的《房屋產(chǎn)權(quán)登記信息查詢告知單》及興城市不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的《無房屋產(chǎn)權(quán)證明》，均證明高某在興城市沒有其他用于居住的房屋。第三，高某已按合同約定支付了全額購房款，金鑫公司并無異議，且其集團(tuán)公司向高某出具了收款收據(jù)。在二審?fù)徶?，高某提供了綏中縣工人社區(qū)出具的《證明信》、身份證復(fù)印件、戶口本復(fù)印件，證明高某與匯款人高躍生系親叔侄關(guān)系，高某的購房款系其叔叔為其匯款，因此，可以認(rèn)定高某已實(shí)際支付了購房款。第四，浦發(fā)銀行大連分行雖認(rèn)為高某與金鑫公司簽訂的《商品房買賣意向書》不具有房屋買賣關(guān)系的性質(zhì)，以及對高某全額支付購房款及是否無其他住房有異議，但均未舉證證明其主張，對其答辯意見本院不予支持。
綜上，高某為生活居住，在案涉房屋查封前與金鑫公司建立了房屋買賣關(guān)系，支付了房款并實(shí)際占有，其上訴請求成立，應(yīng)停止對案涉房屋的執(zhí)行。原審判決駁回高某的訴訟請求不妥，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
一、撤銷大連市中級(jí)人民法院（2017）遼02民初194號(hào)民事判決；
二、不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的即高某購買遼寧金鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的興城市釣魚臺(tái)路9-23號(hào)樓2單元261號(hào)房屋（原房號(hào)：釣魚臺(tái)住宅小區(qū)第C7棟2單元6層601號(hào)）。
一審案件受理費(fèi)6,412.00元，二審案件受理費(fèi)6,412.00元，共計(jì)12,824.00元，由上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司大連分行負(fù)擔(dān)。
大連市中級(jí)人民法院（2017）遼02執(zhí)異51號(hào)執(zhí)行異議裁定于本判決生效時(shí)自動(dòng)失效。
本判決為終審判決。
聯(lián)系客服
