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司法實(shí)踐中，父母子女或者其他親屬或其他關(guān)系的人之間，以買賣的形式實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)贈(zèng)與目的的案例很多，究其原因，主要是為了避稅。我在我的微信公眾號(hào)“合同效力實(shí)務(wù)研究”和拙著《二手房買賣疑難問題全解與典型案例裁判規(guī)則》都有小專題分析過這個(gè)法律問題。
一、問題：直接證據(jù)缺失
名為買賣，實(shí)為贈(zèng)與，即以房屋買賣的方式實(shí)現(xiàn)房屋的變更登記，往往發(fā)生在父母子女或者其他親屬或其他關(guān)系的人之間，當(dāng)初以房屋買賣的方式贈(zèng)與房產(chǎn)的時(shí)候，雙方關(guān)系都是非常友好密切的，因此一般都不會(huì)簽屬一份類似《情況說明》之類的文件說明雙方之間“名為買賣，實(shí)為贈(zèng)與”。加之從“名為買賣，實(shí)為贈(zèng)與”這一法律事件的發(fā)生，到雙方發(fā)生糾紛對(duì)簿公堂，往往都間隔幾年甚至更久的時(shí)間，這也導(dǎo)致當(dāng)初可能存在的一些證據(jù)（如微信、短信記錄等）也滅失了。直接證據(jù)的缺失，是“名為買賣，實(shí)為贈(zèng)與”這一類型房產(chǎn)糾紛的主要麻煩，但也是普遍現(xiàn)象。
二、法院審查的核心：當(dāng)事人的真實(shí)意思表示
訴訟中，原告和被告會(huì)各執(zhí)一詞，一方說這就是買賣，另一方說名為買賣，實(shí)為贈(zèng)與。對(duì)此類房產(chǎn)糾紛，法院審查的核心和處理該糾紛的邏輯起點(diǎn)就是探究當(dāng)事人的真實(shí)意思表示：是買賣，還是贈(zèng)與？
買賣合同和贈(zèng)與合同是兩個(gè)不同的法律關(guān)系：買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同；贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。
認(rèn)定雙方之間真實(shí)的法律關(guān)系，是處理此類房產(chǎn)糾紛的邏輯起點(diǎn)。認(rèn)定為是買賣，或者認(rèn)定為是贈(zèng)與，法院的裁判結(jié)果會(huì)完全不同，對(duì)當(dāng)事人的利益影響也會(huì)非常大。
法院審查雙方之間是買賣合同關(guān)系還是贈(zèng)與合同關(guān)系的過程，就是探究但是人真實(shí)意思表示的過程。
三、直接證據(jù)缺失不會(huì)導(dǎo)致法院無法審查：我們的法律很成熟
我們的法律還不盡善盡美，但是我們的法律已經(jīng)很成熟了，想鉆法律空子的人最后基本會(huì)承認(rèn)自己自作聰明了。千萬不要以為別人沒有證據(jù)，你就可以信口開河為所欲為了，把法律理解的這么幼稚的人才是幼稚的。
1、和此類糾紛相關(guān)的證據(jù)規(guī)則簡(jiǎn)介
（1）舉證責(zé)任分配：誰主張、誰舉證
《民訴法解釋》第九十條第一款規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。
（2）無需舉證的事實(shí)
《民訴法解釋》第九十三條第一款規(guī)定：“下列事實(shí)，當(dāng)事人無須舉證證明：……（四）根據(jù)已知的事實(shí)和日常生活經(jīng)驗(yàn)法則推定出的另一事實(shí)；……”
（3）證明標(biāo)準(zhǔn)：高度蓋然性
《民訴法解釋》第一百零八條第一款規(guī)定，對(duì)負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實(shí)，確信待證事實(shí)的存在具有高度可能性的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該事實(shí)存在。
2、法官作出選擇：基于證據(jù)規(guī)則的自由心證
證據(jù)很重要，沒有直接證據(jù)，還有間接證據(jù)，還有證據(jù)鏈條，還有法庭調(diào)查。對(duì)此類YSE OR NO的法律糾紛，原告和被告都應(yīng)當(dāng)積極舉證，更應(yīng)當(dāng)積極質(zhì)證，還應(yīng)當(dāng)以證據(jù)為基礎(chǔ)，沿著一個(gè)清晰的邏輯把案件事實(shí)講清楚。
根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，“名為買賣，實(shí)為贈(zèng)與”這類房產(chǎn)糾紛中會(huì)常見如下問題：
（1）一般不會(huì)有房產(chǎn)的掛牌，不會(huì)有中介參與，不會(huì)有居間合同或定金合同。
這不同于一般的房屋買賣，對(duì)主張房屋買賣法律關(guān)系的一方略有不利，但這并不是最重要的，因?yàn)橘I賣雙方是“熟人”，且一般有父母子女或其他親屬關(guān)系，他們之間的房屋買賣不同于陌生人之間的房屋買賣，沒有房產(chǎn)的掛牌，沒有中介參與，沒有居間合同或定金合同很正常。
（2）網(wǎng)簽合同很簡(jiǎn)單，大量核心條款缺失
這類房產(chǎn)糾紛所涉的網(wǎng)簽合同（如：《上海市房地產(chǎn)買賣合同》）很簡(jiǎn)單，除了買賣雙方當(dāng)事人、標(biāo)的、價(jià)款、過戶時(shí)間之外，其他的重要甚至核心條款（如付款方式、付款時(shí)間、交房時(shí)間、戶口遷出時(shí)間、違約責(zé)任等）都沒有約定，而且房屋總價(jià)一般都是交易中心要求的最低價(jià)，一般都沒有實(shí)際支付房款即辦理了過戶手續(xù)且在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)“賣售人”并未催告“買受人”支付房款，甚至沒有交房，“賣售人”沒有遷出戶口。這些都是對(duì)主張房屋買賣合同關(guān)系的一方極其不利的，很多法院也都是基于上述不合常理的現(xiàn)象判斷雙方當(dāng)事人之間真實(shí)的法律關(guān)系是贈(zèng)與，不是買賣。
（3）主張贈(zèng)與合同關(guān)系的一方要做出合理解釋：為何贈(zèng)與？
對(duì)于以買賣的方式變更登記，而非以贈(zèng)與的方式變更登記，一般都是為了避稅，主張贈(zèng)與合同關(guān)系的一方也都是這么解釋的。但是，主張贈(zèng)與合同關(guān)系的一方要作出合理解釋：為何贈(zèng)與？（原產(chǎn)權(quán)人為何要把其房產(chǎn)贈(zèng)與給你？）
對(duì)此，每個(gè)案件的情況不同：最常見的原因是原產(chǎn)權(quán)人年齡大了（或突發(fā)重大疾病或事故，不久人世），為了避免以后繼承的糾紛或因繼承導(dǎo)致的高額稅負(fù)，而辦理了變更登記。但是，有些時(shí)候這個(gè)說法可能不是太具有說服力，甚至?xí)鸵恍┗A(chǔ)事實(shí)相矛盾，這就需要主張贈(zèng)與的一方繼續(xù)舉證和說明原因。當(dāng)然，也有一些其他的原因，如受贈(zèng)人快要結(jié)婚了，要用涉案房屋做婚房，基于中國的傳統(tǒng)文化，直系親屬（父母、祖父母、外祖父母）將其房屋贈(zèng)與給了受贈(zèng)人。
（4）基于個(gè)案，注重邏輯和細(xì)節(jié)
每個(gè)案件都不同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)基于個(gè)案的特殊性，注重邏輯和細(xì)節(jié)，維護(hù)自身的合法權(quán)利。切不可生搬硬套，讀了幾天法條和幾個(gè)案例就自以為學(xué)會(huì)了，知其然而不知其所以然，這樣很危險(xiǎn)。
綜合以上因素，法官會(huì)基于基礎(chǔ)證據(jù)和法庭調(diào)查，自由心證，做出判斷。
四、徐匯法院和上海一中院的典型案例
（一）上海市徐匯區(qū)人民法院的案例
1、徐匯法院（2020）滬0104民初181號(hào)民事判決認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為被告陸某3與陸某4之間是否存在真實(shí)的房屋買賣意思表示。陸某3雖與陸某4簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，但根據(jù)合同內(nèi)容，陸某3與陸某4關(guān)于房屋買賣的重要條款并未進(jìn)行約定，陸某4在未收到房款的情況下將系爭(zhēng)房屋過戶給被告，且陸某4一直居住使用系爭(zhēng)房屋直至過世，房屋也沒有交付給本案被告，整個(gè)流程并不符合一個(gè)正常房屋買賣的的交易流程?？紤]到系爭(zhēng)房屋為陸某4與李某某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，根據(jù)李某某生前所做意思表示，被告完全可以不通過買賣的方式即在李某某死后通過繼承取得李某某對(duì)系爭(zhēng)房屋的權(quán)利份額，現(xiàn)沒有證據(jù)證明李某某在生前已撤銷了該意思表示，原告在李某某去世前若通過買賣方式購買全部產(chǎn)權(quán)份額，顯然不符合常理。雖陸某4事后曾向法院起訴主張房款，但根據(jù)其提供的訴狀說稱，陸某4系被被告誆騙簽訂了房屋買賣合同，但其并未主張買賣合同無效或撤銷買賣合同，根據(jù)其訴請(qǐng)，陸某4在起訴時(shí)對(duì)主張的房?jī)r(jià)款亦用“暫估”字眼，可見與陸某3在簽訂合同時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)款亦未達(dá)成合意?？紤]到陸某4曾立下公證遺囑將其對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)份額在其去世后由原告陸某2一人繼承，現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)在陸某4生前已變更登記至被告名下實(shí)際已經(jīng)推翻原公證遺囑的內(nèi)容，因陸某4年事已高，無法排除本案是由其子女為分割老人房產(chǎn)利益所引發(fā)的訴訟。綜上，被告陸某3與陸某4之間并不存在真實(shí)的房屋買賣意思表示，《上海市房地產(chǎn)買賣合同》名為買賣，實(shí)際應(yīng)為贈(zèng)與，故兩原告依據(jù)合同主張購房款，沒有依據(jù)，本院不予支持。
2、徐匯法院（2019）滬0104民初5151號(hào)民事判決認(rèn)為，買賣合同與贈(zèng)與合同最大的區(qū)別在于，買賣合同是有償合同，標(biāo)的物與貨幣給付互為對(duì)價(jià)，而贈(zèng)與合同是無償合同，贈(zèng)與人無償給付財(cái)產(chǎn)，受贈(zèng)人不負(fù)擔(dān)相應(yīng)對(duì)價(jià)。從本案已查明事實(shí)來看，徐某1與徐某、孔某卿簽訂的買賣合同在形式上及履行行為上與一般買賣合同存在差別：其一，該合同除房屋狀況、價(jià)格條款、過戶條款外，其余條款空格處大多為空白，此與一般的房屋買賣合同對(duì)當(dāng)事人合同權(quán)利義務(wù)的約定較為全面、詳實(shí)有所不同，該合同中既未約定出賣人交付房屋的義務(wù)履行期限，對(duì)買受人支付對(duì)價(jià)的義務(wù)何時(shí)履行也只字未提；其二，在一般房屋買賣合同中，買受人最主要的合同義務(wù)即支付房款，徐某1在合同簽訂后，徐某、孔某卿分文房款未付的情況下即辦理了系爭(zhēng)房屋的申請(qǐng)過戶手續(xù)，將其所有的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給徐某、孔某卿，也即徐某、孔某卿在未支付對(duì)價(jià)的情況下即已無償取得了系爭(zhēng)房屋。由此可見，徐某1與徐某、孔某卿之間雖形式上簽訂的系買賣合同，但該合同并不符合一般買賣合同的特征，而徐某、孔某卿辯稱該合同名為買賣，實(shí)為贈(zèng)與的意見恰能解釋上述買賣合同簽訂及履行過程中的疑點(diǎn)。另外，現(xiàn)沒有證據(jù)證明徐某1在生前曾向徐某、孔某卿要求支付房款，可見該合同的簽訂是以過戶為主要目的。綜上，本院認(rèn)定，徐某1與徐某、孔某卿簽訂的買賣合同，雖在形式上為買賣，但實(shí)質(zhì)上為贈(zèng)與合同，且贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)已實(shí)際轉(zhuǎn)移給受贈(zèng)人，贈(zèng)與合同已履行完畢，現(xiàn)徐某1的法定繼承人以雙方之間系買賣關(guān)系主張要求徐某、孔某卿支付房款，無事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。
3、徐匯法院（2018）滬0104民初16115號(hào)民事判決認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。在合同糾紛案件中，主張合同關(guān)系成立并生效的一方當(dāng)事人對(duì)合同訂立和生效的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任?，F(xiàn)本案孫某娣基于雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》主張雙方之間系房屋買賣關(guān)系，徐某芳、韓某輝則主張?jiān)摵贤麨橘I賣，實(shí)為贈(zèng)與。本院認(rèn)為，買賣合同系出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同；而贈(zèng)與合同系贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。買賣合同與贈(zèng)與合同最大的區(qū)別在于，買賣合同是有償合同，標(biāo)的物與貨幣給付互為對(duì)價(jià)，而贈(zèng)與合同是無償合同，贈(zèng)與人無償給付財(cái)產(chǎn)，受贈(zèng)人不負(fù)擔(dān)相應(yīng)對(duì)價(jià)。從本案已查明事實(shí)來看，孫某娣與韓某1之間簽訂的買賣合同在形式上及履行行為上與一般買賣合同存在差別：其一，該合同除房屋狀況、價(jià)格條款、過戶條款外，其余條款空格處大多為空白，此與一般的房屋買賣合同對(duì)當(dāng)事人合同權(quán)利義務(wù)的約定較為全面、詳實(shí)有所不同，該合同中只約定了出賣人的交付房屋的義務(wù)履行期限，而對(duì)買受人支付對(duì)價(jià)的義務(wù)何時(shí)履行只字未提；其二，在一般房屋買賣合同中，買受人最主要的合同義務(wù)即支付房款，出賣人最主要的合同義務(wù)即交付房屋（包括權(quán)利交付及實(shí)物交付），但本案中，關(guān)于系爭(zhēng)房屋的實(shí)物交付，未有約定，系爭(zhēng)房屋過戶后，仍由孫某娣居住使用至今；關(guān)于系爭(zhēng)房屋的權(quán)利交付，孫某娣在合同簽訂后，韓某1分文房款未付的情況下即辦理了系爭(zhēng)房屋的申請(qǐng)過戶手續(xù)，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給韓某1，也即韓某1在未支付對(duì)價(jià)的情況下即已無償取得了系爭(zhēng)房屋；由此可見，孫某娣與韓某1之間雖形式上簽訂的系買賣合同，但該合同并不符合一般買賣合同的特征，而徐某芳、韓某輝辯稱該合同名為買賣，實(shí)為贈(zèng)與的辯解意見恰能解釋上述買賣合同簽訂及履行過程中的疑點(diǎn)，另外，孫某娣與韓某1系母子關(guān)系，買賣合同約定的房?jī)r(jià)款遠(yuǎn)低于合同簽訂日的市場(chǎng)價(jià)，可見該合同的簽訂并不以系爭(zhēng)房屋應(yīng)有的真實(shí)價(jià)格為對(duì)價(jià)給付，而是以過戶為主要目的；且根據(jù)生活經(jīng)驗(yàn)，日常生活中亦不乏以房屋買賣的形式實(shí)施贈(zèng)與的情形。綜上，本院認(rèn)定，孫某娣與韓某1簽訂的買賣合同，雖在形式上為買賣，但實(shí)質(zhì)上為贈(zèng)與合同，且贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)已實(shí)際轉(zhuǎn)移給受贈(zèng)人韓某1，贈(zèng)與合同已履行完畢，現(xiàn)孫某娣以雙方之間系買賣關(guān)系主張要求韓某1的法定繼承人徐某芳、韓某輝支付房款，無事實(shí)依據(jù)，故判令徐某芳、韓某輝在接受遺產(chǎn)的份額內(nèi)支付所欠購房款約158萬元，及以同期中國人民銀行貸款利率支付上述房款的利息（自2016年11月1日起至實(shí)際還款日止）之訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
4、徐匯法院（2017）滬0104民初8427號(hào)民事判決認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)已查明的事實(shí)，原告程某女、凌某和與被告凌某君就系爭(zhēng)房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中違約條款、付款方式等均為空白，結(jié)合原告程某女、凌某和與被告凌某君之間就系爭(zhēng)房屋的交易所簽訂協(xié)議以及證人作證簽訂協(xié)議的過程，以及包括二原告自己的女兒、朋友以及鄰居的證明陳述內(nèi)容，原告程某女、凌某和與被告凌某君之間就系爭(zhēng)房屋之間雖然名義上簽訂了房屋買賣合同，但雙方之間的法律關(guān)系并非買賣合同關(guān)系，而是贈(zèng)與合同關(guān)系：買賣合同中的違約條款、付款方式等均為空白，有別于通常的買賣合同；二原告在陳述中也表示其沒有向凌某君要過鈔票，系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓所需要的稅費(fèi)等均由二原告自負(fù)；其向法院表示將系爭(zhēng)房屋給凌某君，因凌某君答應(yīng)會(huì)照顧贍養(yǎng)，故二原告與凌某君去辦理了房屋過戶手續(xù)，因此，原告程某女、凌某和與被告凌某君就系爭(zhēng)房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》以及與原告程某女、凌某和辦理房屋過戶手續(xù)的行為，有別于真實(shí)房屋買賣關(guān)系，而應(yīng)認(rèn)定為房屋贈(zèng)與行為。根據(jù)眾多證據(jù)及證人證言的證明，被告在過去的近十年日常的生活中照顧贍養(yǎng)二原告，被告亦未離開上海生活，放棄對(duì)二原告的贍養(yǎng)，故原告的訴請(qǐng)事實(shí)及理由不成立，本院不予以支持。
5、徐匯法院（2016）滬0104民初13285號(hào)民事判決認(rèn)為，首先，夏某某與張某2為母子關(guān)系，并長(zhǎng)期照顧孫子張某1的生活，確有將系爭(zhēng)房屋贈(zèng)與夏某某的感情基礎(chǔ)，張某1亦明確表示系爭(zhēng)房屋可由夏某某養(yǎng)老。其次，系爭(zhēng)房屋在過戶到夏某某名下后，張某2、雷某2多年來從未按照合同約定要求夏某某支付房款。再次，夏某某此前與張某1等長(zhǎng)期居住在羅陽路房屋，夏某某未對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行管理以及系爭(zhēng)房屋戶籍情況并不能否定其為系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人。故本院認(rèn)定雙方在形式上是以買賣方式將系爭(zhēng)房屋過戶給夏某某，但實(shí)質(zhì)上是不需要支付對(duì)價(jià)的贈(zèng)與行為，即名為買賣實(shí)為贈(zèng)與，并且已經(jīng)履行完畢，并不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，亦不存在導(dǎo)致合同無效的情形，張某1、雷某2要求確認(rèn)系爭(zhēng)房屋買賣合同無效并將系爭(zhēng)房屋過戶到張某1名下的訴訟請(qǐng)求，缺乏充分的依據(jù)，本院難以支持。
（二）上海市第一中級(jí)人民法院的典型案例
1、上海一中院（2020）滬01民終2669號(hào)民事判決認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為張某1與張某2之間就系爭(zhēng)房屋成立贈(zèng)與合同關(guān)系還是買賣合同關(guān)系。張某1與張某2之間雖然簽訂了上海市房地產(chǎn)買賣合同，但對(duì)購房款的支付期限、房屋交接、違約責(zé)任等買賣合同的重要條款均未作出約定，該情形與一般的房屋買賣合同明顯不同。同時(shí)，結(jié)合2018年11月18日張某2出具的承諾書、2018年12月29日張某2出具的遺囑、張某2從未向張某1主張購房款的事實(shí)及證人證言，一審法院認(rèn)定張某1與張某2之間系贈(zèng)與合同關(guān)系而非買賣合同關(guān)系，具有相應(yīng)的事實(shí)基礎(chǔ)，本院予以維持。許某1關(guān)于張某1與張某2之間系買賣合同關(guān)系的上訴意見，本院不予采納。由此，許某1要求繼承張某2的生前債權(quán)85萬元的訴訟請(qǐng)求，本院予以駁回。
2、上海一中院（2020）滬01民終11642號(hào)民事判決認(rèn)為，本案中，根據(jù)一審法院查明的事實(shí)，程某紅在2014年就與朱某簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》并將系爭(zhēng)房屋過戶給朱某，但直至2019年，在長(zhǎng)達(dá)近五年時(shí)間內(nèi)，其從未向朱某催討過房款，結(jié)合程某紅在微信中曾明確表示，其是為省遺產(chǎn)稅而將系爭(zhēng)房屋提前給朱某。故本院認(rèn)定，系爭(zhēng)房屋處分過程中不存在真實(shí)的對(duì)價(jià)支付關(guān)系，雖然具有買賣合同的外形，但不符合買賣的實(shí)質(zhì)要件，是以虛假買賣合同隱藏了真實(shí)贈(zèng)與合同，系爭(zhēng)房屋買賣合同為虛假行為，應(yīng)認(rèn)定為無效。對(duì)虛偽表示所掩蓋的隱藏行為之是否有效，取決于該隱藏行為本身是否符合該行為的生效要件。本案中，虛假買賣合同隱藏的真實(shí)贈(zèng)與行為是雙方真實(shí)意思表示，系爭(zhēng)房屋已經(jīng)完成了過戶登記，發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)的實(shí)際效果，符合贈(zèng)與的構(gòu)成要件，且沒有可以撤銷贈(zèng)與的情形，應(yīng)認(rèn)定為有效。
3、上海一中院（2019）滬01民終6236號(hào)民事判決認(rèn)為，各方當(dāng)事人均確認(rèn)《買賣合同》所約定購房款實(shí)際并未支付，合同中除了購房款金額以外，涉及正常房屋買賣應(yīng)有的重要約定條款均為空白，而且除朱某娟外合同所載出賣人與買受人均重合。據(jù)此，本院足以認(rèn)定本案所涉《買賣合同》雖名為買賣，其實(shí)質(zhì)系為方便產(chǎn)權(quán)變更登記所簽署的事實(shí)上的贈(zèng)與合同
4、上海一中院（2018）滬01民終1652號(hào)民事判決認(rèn)為，正如一審法院所分析的，金某權(quán)與金某科、王某引簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的內(nèi)容十分簡(jiǎn)單，對(duì)付款期限、交房時(shí)間、違約責(zé)任等均未約定，房屋的價(jià)格也低于市場(chǎng)價(jià)格，有違房屋買賣合同的通常情形。在金某科、王某引未支付任何房款的情況下，金某權(quán)即將房屋權(quán)利過戶給金某科、王某引，且時(shí)隔近2年才發(fā)出了落款日期為2016年3月28日的催款通知。金某權(quán)解釋稱曾與金某科、王某引口頭約定2年內(nèi)支付房款，但金某科、王某引予以否認(rèn)，金某權(quán)也未提供其他證據(jù)佐證，實(shí)際亦與金某權(quán)一審中陳述的欲出賣房屋歸還債務(wù)的初衷不符。值得注意的是，金某權(quán)向金某科、王某引發(fā)送催款通知以及向一審法院起訴解除合同、返還房屋的時(shí)間，均是在金某科、王某引夫妻感情不睦之后。結(jié)合上述買賣合同的內(nèi)容、履行情況以及雙方發(fā)生糾紛的背景，一審法院認(rèn)定金某權(quán)與金某科、王某引之間為贈(zèng)與合同關(guān)系，并據(jù)此駁回金某權(quán)基于房屋買賣合同關(guān)系提出的訴訟請(qǐng)求并無不當(dāng)。
5、上海一中院（2018）滬01民終3440號(hào)民事判決認(rèn)為，上述《上海市房地產(chǎn)買賣合同》內(nèi)容十分簡(jiǎn)單，對(duì)出賣人實(shí)現(xiàn)合同目的至關(guān)重要的房款支付方式、支付期限、違約責(zé)任等均未約定，且在鄧某榮并未支付任何對(duì)價(jià)的情況下就完成了過戶，有違房屋交易的慣常情形，反而鄧某榮提出通過在形式上簽訂買賣合同來履行贈(zèng)與合同達(dá)到避稅目的的說法，很好的解釋了上述買賣合同約定如此簡(jiǎn)單的原因，具有一定的合理性。一審據(jù)此認(rèn)定鄧某基、經(jīng)某英與鄧某榮之間就系爭(zhēng)房屋40%的產(chǎn)權(quán)份額并未建立買賣合同關(guān)系，而是建立了贈(zèng)與合同關(guān)系，并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。
6、上海一中院（2017）滬01民終47號(hào)民事判決認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)已查明的事實(shí)，吳某蘭與牟某慶、馮某芳就系爭(zhēng)房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中違約條款、付款方式等均為空白，結(jié)合吳某蘭與牟某慶、馮某芳之間就系爭(zhēng)房屋的交易所進(jìn)行的對(duì)話內(nèi)容（吳某蘭并未否認(rèn)該錄音證據(jù)的真實(shí)性，且該錄音證據(jù)也不存在法律規(guī)定的不應(yīng)予以采納的情形，故本院予以采納），以及吳某蘭本人到一審法院就系爭(zhēng)房屋的交易所作的陳述內(nèi)容，吳某蘭與牟某慶、馮某芳之間就系爭(zhēng)房屋之間雖然名義上簽訂了房屋買賣合同，但雙方之間的法律關(guān)系并非買賣合同關(guān)系，而是牟某慶、馮某芳一方所稱的贈(zèng)與合同關(guān)系：買賣合同中的違約條款、付款方式等均為空白，有別于通常的買賣合同；吳某蘭在錄音中也表示其沒有向牟某慶、馮某芳要過鈔票；其向法院表示將系爭(zhēng)房屋給牟某慶與牟少玲，因牟某慶答應(yīng)會(huì)與牟少玲協(xié)商解決，故自己與牟某慶去辦理了房屋過戶手續(xù)，牟某慶、馮某芳至吳某蘭本案起訴前也確實(shí)未實(shí)際支付過任何房款，因此，對(duì)于吳某蘭與牟某慶、馮某芳就系爭(zhēng)房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》以及與牟某慶、馮某芳辦理房屋過戶手續(xù)的行為，有別于真實(shí)房屋買賣關(guān)系，而應(yīng)認(rèn)定為房屋贈(zèng)與行為。現(xiàn)吳某蘭以其與牟某慶、馮某芳之間存在真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系為由要求牟某慶、馮某芳支付房屋轉(zhuǎn)讓款93萬元，缺乏充分的事實(shí)根據(jù)，一審法院對(duì)其訴請(qǐng)予以支持不當(dāng)，本院予以糾正。上訴人牟某慶、馮某芳的上訴理由成立，其上訴請(qǐng)求，本院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：一、撤銷上海市徐匯區(qū)人民法院（2016）滬0104民初17518號(hào)民事判決；二、駁回吳某蘭的訴訟請(qǐng)求。
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