隨著現(xiàn)在的社會經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，越來越多的創(chuàng)業(yè)機(jī)會涌現(xiàn)在眼前，不少人為了能夠擴(kuò)大自己的企業(yè)，利用高額征用老百姓的土地建設(shè)廠房，擴(kuò)展公司業(yè)務(wù)等。而政府一般征用土地是屬于行政行為，政府征用土地是為公共利益，并依法要給予老百姓合理的補(bǔ)償。而開發(fā)商出面征收則屬于商業(yè)行為，很多時候，只要雙方談妥價(jià)格在沒有任何手續(xù)的情況下就被征用。
雖然政府征地與開發(fā)商征地都是征地，但本質(zhì)上還是有一定的區(qū)別的。
那么，政府下地和開發(fā)商征地有什么區(qū)別呢？
首先是征地主體不同，征收的主體必須是政府，而且必須是市、縣級人民政府，像鄉(xiāng)鎮(zhèn)府、鎮(zhèn)政府不具有發(fā)布征收決定的資格，而拆遷的實(shí)施主體一般是開發(fā)商，土地儲備中心等非政府機(jī)構(gòu)。
其次，是拆遷的目的不同，拆遷的目的大多數(shù)是危改項(xiàng)目、城市基礎(chǔ)建設(shè)、私自企業(yè)發(fā)展、拓展項(xiàng)目等;而征收是有明確規(guī)定的，必須是為了公共利益，比如修公路、修地鐵、建高鐵等。
政府征地一般根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》進(jìn)行征收。征收土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告。
被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝Ｊ小⒖h人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征收土地方案，會同有關(guān)部門擬訂征地補(bǔ)償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，聽取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。
開發(fā)商征地的程序是什么呢？
開發(fā)商在征地前需持經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)或初步設(shè)計(jì)、年度基本建設(shè)計(jì)劃以及地方政府規(guī)定需提交的相應(yīng)材料、證明或圖片，向土地所在地的縣級以上地方人民政府土地管理部門申請建設(shè)用地，同時填寫《建設(shè)用地申請表》，并附下列材料：
1、建設(shè)單位依法設(shè)立的有關(guān)證明；
2、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或其他有關(guān)批準(zhǔn)文件；
3、土地行政主管部門出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告；
4、初步設(shè)計(jì)或者其他有關(guān)材料；
5、建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖；
6、占有耕地的，提出補(bǔ)充耕地該案；
7、建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害地區(qū)的，應(yīng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評估報(bào)告；
8、提供地價(jià)評估報(bào)告。
開發(fā)商征地補(bǔ)償跟政府征地補(bǔ)償一樣嗎？
一般來講，開發(fā)商是不可以征地的，只有政府才可以征地。政府征地拆遷是由政府的一級開發(fā)單位進(jìn)行，征地拆遷的費(fèi)用在審計(jì)局進(jìn)行審計(jì)時很容易認(rèn)可，而且政府地征拆遷符合國家的政策規(guī)定，屬于合法的。但相對于來說，開發(fā)商征地一般可能會被征收者給高于政府征地補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。
但不管誰征地都應(yīng)該依照合法、公正、公開的原則制定嚴(yán)格的程序，給予公平補(bǔ)償。具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)主要參照《土地管理法》第四十七條：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。
同時，依照相關(guān)規(guī)定，不管誰征地都需要保障被征收權(quán)益，不能低于被征收人原有的生活水平。
對此，凱諾律師事務(wù)所拆遷律師提醒大家，如果在征地拆遷當(dāng)中，遇到開發(fā)商征地或是政府征地，在沒有給予合理補(bǔ)償時，千萬不要在補(bǔ)償協(xié)議上面簽字，可通過雙方協(xié)商達(dá)到補(bǔ)償?shù)哪康模绻p方協(xié)商不成，那么就請及時咨詢專業(yè)拆遷律師來維護(hù)您的合法權(quán)益。
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