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【案情】

    原告系房地產(chǎn)開發(fā)建設單位，2011年與被告張某簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》及補充協(xié)議，約定付款方式為“首付+按揭貸款”，并在房產(chǎn)管理局備案登記。之后，張某按約支付了房款，原告也交付了房屋，張某已合法占有并使用該房屋，但未辦理過戶登記手續(xù)。2014年11月24日，原告對上述房屋進行不動產(chǎn)初始登記，并取得房屋所有權證。被告劉某與張某系借款糾紛，在調(diào)解書生效張某拒不履行還款義務后，劉某向法院申請執(zhí)行，法院于2014年10月16日續(xù)行查封上述房屋，并于2015年7月11日作出執(zhí)行裁定書，拍賣上述房產(chǎn)，原告提出執(zhí)行異議之訴。

    【分歧】

    本案的爭議焦點是：原告對涉案房產(chǎn)是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。

    第一種意見認為，雖然買受人與開發(fā)商之間存在合法的商品房買賣合同關系，且已實際占有房屋，但終因未履行房屋過戶登記手續(xù)，不動產(chǎn)所有權變動的目的無法實現(xiàn)，這就是因登記公示而產(chǎn)生的絕對排他效力。開發(fā)商對房屋享有的是所有權，系足以排除強制執(zhí)行的權利。

    第二種意見認為，根據(jù)相關司法解釋的規(guī)定，買受人享有事實物權，開發(fā)商作為出賣人，不能以登記對抗買受人的事實物權。

    【解析】

    筆者同意第二種意見，理由是：

    第一，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱執(zhí)行規(guī)定）第二十八條規(guī)定，金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。即符合上述條件的買受人享有事實物權，而作為出賣人的不動產(chǎn)登記權人不能以登記對抗買受人的事實物權。

    第二，事實物權作為真實的物權權利應得到保護。權利人對物權的取得，必須符合社會的公平正義觀念和社會的整體秩序。只有權利支配狀態(tài)和利益歸屬一致時，才能說該物權歸屬是正當?shù)?。當客觀事實與登記的事實不一致時，真實的物權權利應當?shù)玫椒傻目隙ê途S護。

    第三，執(zhí)行規(guī)定賦予的對買受人事實物權的保護蘊含了物權法的法理理念。

    首先，對事實物權的保護符合物權法關于登記效力的例外情形。不動產(chǎn)登記的一個重要效力就是權利的正確性推定效力。根據(jù)這種推定，凡是符合法定公示形式的物權對于社會公眾而言，就是權屬正確的物權。他人信賴這種形式所取得的物權應受到法律的保護。其意義在于維護不動產(chǎn)登記的公信力，保護信賴不動產(chǎn)登記的交易人的利益。但這種效力是法律上的推定，并非絕對不能推翻。物權法第十九條規(guī)定：權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。由此可以看出，我國物權法僅賦予不動產(chǎn)登記權利推定的效力，在有相反證據(jù)足以推翻登記的情形下，仍以實際權利人為準。即原則上不動產(chǎn)的所有權依據(jù)不動產(chǎn)登記簿來確認和保護，但是，如果不動產(chǎn)的占有人另有相反證據(jù)的除外。這里的相反證據(jù)，指的是有足夠的證據(jù)表明實際權利人與登記權利人不一致。而房屋買受人已經(jīng)付清全部價款、實際占有房屋、非因自身原因?qū)е聸]有辦理房屋所有權登記，應屬于相反證據(jù)的一種情形。筆者認為，執(zhí)行規(guī)定對事實物權的保護符合物權法關于登記效力的例外情形。

    其次，法律事實與客觀事實的利益衡平。不動產(chǎn)登記制度從法律上確認了不動產(chǎn)物權變動的登記生效效力和不動產(chǎn)的公信效力，但這一制度雖有保障交易的動的安全的作用，也有損害所有權的靜的安全的危險。不動產(chǎn)登記效力，只是在法律上推定了不動產(chǎn)物權的一種存在狀態(tài)，而如果存在反證證明了事實的權利狀態(tài)與法律事實的權利狀態(tài)不一致的情況下，否認客觀事實權利，將會使真正的權利人得不到法律的救濟。法律公平是建立在客觀公平的基礎上的，出于法律事實與客觀真實的利益衡平，在能夠證明客觀事實真實存在的條件下，法律事實將不能對抗和否定客觀事實，即真正物權人的權利應當?shù)玫椒傻拇_認及保護。

    綜上所述，本案中，根據(jù)合同履行情況、不動產(chǎn)實際占有狀態(tài)、未履行變更登記手續(xù)原因等因素，在執(zhí)行異議之訴案件中，適用執(zhí)行規(guī)定，有利于維護真正權利人的合法權益。

    （作者單位：河南省焦作市山陽區(qū)人民法院）

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