房地產(chǎn)在進(jìn)入白銀時(shí)代之后，終于在今年下半年進(jìn)入“供給側(cè)改革”新時(shí)代，在雪球上我應(yīng)該是第一個(gè)給出這個(gè)定義的人，地產(chǎn)緊箍咒擁有非同凡響的意義，在這個(gè)時(shí)候我認(rèn)為我有必要對(duì)地產(chǎn)投資的趨勢總結(jié)一下自己的一點(diǎn)小感想。
經(jīng)過近期多個(gè)龍頭房企確認(rèn)，傳說中地產(chǎn)商的金融緊箍咒——“三道紅線”，確實(shí)已經(jīng)定調(diào)。
三道紅線是指，房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；房企的凈負(fù)債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1 。央行將據(jù)此對(duì)房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理。
首先我們來看看歸檔情況：
紅檔有三家，恒大、綠地和融創(chuàng)；橙檔兩家，中梁和陽光城；然后就是黃色三家，碧桂園、萬科和新城；綠檔的好學(xué)生最多，且都是央企，它們是保利、中海、華潤和華僑城，另外還包括民營企業(yè)龍湖。
三道紅線有兩個(gè)重要意義，第一是給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)按了減速鍵，想靠高杠桿跑馬圈地的玩法目前來看一斤更沒有前途，管理層希望整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的狼性降低，同時(shí)也意味著整個(gè)行業(yè)的杠桿風(fēng)險(xiǎn)降低。當(dāng)然隨著而來的還有整個(gè)行業(yè)的利潤率將會(huì)穩(wěn)中有降，降到管理層覺得合適的水平進(jìn)而穩(wěn)定下來。第二是行業(yè)洗牌，這是這次供給側(cè)改革的目標(biāo)之一，中國的房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)數(shù)量是多少呢？根據(jù)2018年的工商數(shù)據(jù)是9.7萬個(gè)，2020年至今全國380家房地產(chǎn)商破產(chǎn)，這個(gè)數(shù)量是多還是少？90年初初，700萬人口的海南，房企數(shù)量就達(dá)到了2萬多家。暴利造就了地方性小房企的泛濫，整個(gè)行業(yè)在三道紅線的指引下，將加速出清過剩產(chǎn)能。2020年至今大概倒閉了400家不到的房企，而黃奇帆大佬也說過十幾年內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)要出清三分之二，而我認(rèn)為核心玩家不會(huì)超過20家。
三道紅線是一個(gè)指引，指引我們?cè)诜康禺a(chǎn)后白銀時(shí)代選擇最優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的進(jìn)行配置，一如當(dāng)年的水泥供給側(cè)改革一樣。首先我們要理解，房地產(chǎn)和水泥行業(yè)一樣是一個(gè)超級(jí)現(xiàn)金流行業(yè)，且房地產(chǎn)和各地的經(jīng)濟(jì)命脈完全結(jié)合在一起，是我國經(jīng)濟(jì)的擎天一柱，過去國家除了在宏觀政策上經(jīng)常調(diào)控，在實(shí)際經(jīng)營過程中行業(yè)市場化程度還是相對(duì)較高的，但是這一次不一樣，國家有想法了。
首先談國家隊(duì)，國家隊(duì)一定是這次房地產(chǎn)供給側(cè)改革的最大受益者，國家也會(huì)扶持幾個(gè)頂級(jí)的國家隊(duì)房企成為行業(yè)巨擘，就像海螺水泥、中國建筑在水泥行業(yè)中的地位一樣。國家隊(duì)龍頭毫無疑問是萬科和保利，過去我對(duì)萬科情有獨(dú)鐘，是因?yàn)槿f科連續(xù)多年保持了20%左右的ROE且現(xiàn)金流管理，物業(yè)板塊都極其出色。但是從萬科的連續(xù)跟蹤中，我發(fā)現(xiàn)了萬科職業(yè)經(jīng)理人對(duì)其股權(quán)價(jià)值的傷害，目前各這個(gè)問題還沒有得到根本性解決，萬科的業(yè)績一直被職業(yè)經(jīng)理人壓住，股價(jià)也萎靡不振。而相反保利雖然在整體的生態(tài)護(hù)層河上目前弱于萬科，但分紅比例，運(yùn)營的市場化程度以及保利超強(qiáng)的央企背景都將在這次改革中加速受益，簡單來說就是沒有硬傷，且核心優(yōu)勢不斷加強(qiáng)。雖然中報(bào)增速個(gè)位數(shù)，但是隨后幾年隨著市場蛋糕的重新切分，保利有機(jī)會(huì)成為房地產(chǎn)國家隊(duì)龍頭企業(yè)。
再談民企，這里面有一個(gè)例外是龍湖，龍湖是綠牌民企，新城控股的高配版，龍湖的雙輪驅(qū)動(dòng)是走的兩條對(duì)都硬的路線，商業(yè)體和住宅的品質(zhì)都很好，且一開始就定位核心一二線城市，占位已久，股價(jià)走出了消費(fèi)個(gè)的走勢，繼續(xù)看好！新城控股也是雙輪驅(qū)動(dòng)，之前經(jīng)過老王一役元?dú)獯髠?，但是他就像鳳凰在小王的管理下涅槃重生，住宅品質(zhì)不說了，不如龍湖，但是吾悅的模式品牌效應(yīng)強(qiáng)于龍湖天街，住宅板塊對(duì)于新城來說更多的是賺快錢，新城從其財(cái)報(bào)就可以看出還在高速增長期，但是增速比前幾年要放緩，但是基于其估值成長新性等綜合性價(jià)比來看，也是能跑出來的其中一家。剩下融創(chuàng)恒大碧桂園這三家問題就比較嚴(yán)重了。融創(chuàng)由孫老板領(lǐng)銜，原本擁有絕佳的團(tuán)隊(duì)，超級(jí)老板，超強(qiáng)地方關(guān)系，超級(jí)資金周轉(zhuǎn)能力，在這次浪潮中要歇菜，融創(chuàng)高速跑馬圈地的年代結(jié)束，另外由于武漢是融創(chuàng)的重倉地，疫情之后，武漢的房子其實(shí)是不好賣的，富人流失的城市，房地產(chǎn)傷到骨子里，原先預(yù)期的反超型選手就此歇菜。恒大不用說，去搞車子了，所有核心配件都是買過來的，恒大只自己組裝，沒有核心競爭力，賠錢是肯定的，原先年初為了賣房搞了一波假促銷，解決了短期資金周轉(zhuǎn)問題，后面業(yè)績應(yīng)該會(huì)持續(xù)惡化。碧桂園抓住了當(dāng)時(shí)三四線城市承接一二線資金流的一筆高潮，用高杠桿高周轉(zhuǎn)的兩高模式創(chuàng)造了碧桂園神話，但房屋品質(zhì)屬于龍頭企業(yè)最差，新政策下面，雙高的玩法從此失效，更何況三四線暴漲的購房熱也很難重現(xiàn)，購買力萎縮，供給過剩。
房地產(chǎn)行業(yè)一直是帶著鐐銬跳舞，限購限貸限售限價(jià)等一系列措施雖然會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)壓力有放開的可能性，但是全面放開可能性不大更多的是因城施策，結(jié)合本次三道紅線政策房地產(chǎn)供給側(cè)改革和行業(yè)洗牌已經(jīng)開始。
但我們也要相信管理層這么做對(duì)于行業(yè)的良性發(fā)展也是有好處的，變化中我們對(duì)個(gè)股的認(rèn)知和配置也應(yīng)該相應(yīng)調(diào)整。
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