這個國慶回了趟老家，我用滴滴打車到縣城CBD吃了頓飯
下車第一眼就看到KFC紅，輕微驚訝了下，要知道在80后的記憶里，肯dj、麥dl，別說在縣城了，就是在市里也吃不到，要嘗鮮還得去省城撞撞運氣
我掏出手機刷了下，現在的KFC是有多狂野，縣、小鎮(zhèn)都不放過，可能一個鎮(zhèn)上都就開了好幾家
更重要的是，開在縣城里的肯德基，開一家火一家，以安慶市為例，下面所有縣域肯德基平均凈利潤率都在20-25%左右
除了肯德基，像海底撈、喜茶、瑞幸等，早就開始布局小城鎮(zhèn)，這對于投資商鋪的同學來說，其實它們來不來縣城不重要，重要的是，它們都在哪設點？
因為他們會利用專業(yè)的團隊，以及大數據判斷未來縣城活力最旺的區(qū)域，而這類區(qū)域是值得我們關注的
而且因為他們的入駐，也給這類區(qū)域多上了一層盈利保障，所以，在縣城挑商鋪，跟著它們走，應該沒錯吧？
肯德基選址，還是很騷氣的
一個縣城的同學告訴我，剛開始是去圖新鮮
后面發(fā)現去的次數越來越多，找人談事、約會見面都會選擇那里，到哪都很順，旁邊還有其他娛樂場所，可以約下一局
其實在業(yè)內看來，肯德基早期拓展新門店時，無論是理念標準、部門架構，還是人員素質，都是行業(yè)模仿卻甚少超越的對象
這背后的戰(zhàn)略方是肯德基的母公司百勝，作為開發(fā)選址的祖師爺，它在連鎖店選址方面的能力，一直被星巴克等品牌仰視
而且不光是快餐連鎖，連零售業(yè)耐克、阿迪，也一直摸索百勝走過的路，其實，早期百勝為分店選址方面的能力，確實超群
甚至當年有人買房、買商鋪都會跟著肯德基走
現在肯德基拓展已經走到第3期（1991當年，第一期；1992-2000年，第二期），肯德基不再像之前那樣，下派一個團隊幫助各加盟店選址
巧的是，安慶市望江縣城的這家肯德基店鋪，就是1991年拿到的資格，只是拿到經營資格的這個人，到今年才在縣城開了家肯德基
天啊，29年，這張經營權，應該是爸爸輩傳下來的吧
所以，縣城里肯德基，尤其是這種1期肯德基加盟商，它的選址邏輯，還是值得寫下這篇文字的
縣城選商鋪，請跟KFC走
第一步：怎么算人流量
總的說，肯德基的布點邏輯是：城市-商圈-點址，這是大家網上都能搜到的
但是你找不到的是，他們對商圈選擇的具體標準
肯德基會對比這個縣城最繁華的5個商圈，如果沒有5個，就對比所有的商圈
在商圈的選擇上，首先要考慮的就是人流量，以及客戶品質
肯德基的選址小團隊，會通過對商圈內可能產生競爭的品牌，在黃金時段的銷售額、人流量來確定這個商圈的消費力
另外，還會調查這個商圈現有購物中心的停車數量，來衡量這個商圈消費梯度、客戶品質
比如，在望江（縣城），我們可以看到這幾個地方的人流量都比較大
那KFC是怎么給人流量定性的呢？
一般，他們會掐著表算各個商圈競品門店門口，或者是候選門店門口，各個時間段，經過多少人
而且不是籠統(tǒng)的一個標準，它是根據全縣人口數量，再分季節(jié)、早晚高峰去核定人流量的大小
另外，馬路邊騎自行車的人群也算作人流量，而馬路上的機動車不能算
這點的邏輯在于，一般而言騎自行車的活動范圍要比開車的活動范圍要小，無論是停車便利度還是活動范圍，自行車作為客流量都有被考量的意義
而且如果馬路過寬，中間有隔離帶，那顧客過馬路來消費的概率也會大打折扣，因此那種過寬馬路的另一邊人數也不能算作客流量
還有牛*的一點是，肯德基在采集到人流量數據之后，它會將人流數據輸入專用的計算機軟件，然后測算出在這個地方投資額的上限在哪
超出這個標準，開店就無法盈利，這很重要
第二步：找準聚客點
人流量并不是唯一的參考標準，第二步，需要考量商圈的“成熟度”
而一個商圈成熟度的標志，是有沒有主要的聚客點，這又是什么，就是客人在某一個地方產生商業(yè)消費的密集地點
聚客點一般人流量較大，交通不便捷，有一些比較醒目的標志，比如說北京的王府井大街、上海的南京路步行街
如果只是單純的人多，但是沒有聚客點，那這里也是不適合開店
這也是為什么上?；疖囌镜罔F站換乘點下方，雖然人流量很大，但是兩邊卻沒有適合開店的原因
也就是說，不僅要人流量大，還得是能留住人，或者說能讓人逗留的地方，我們再拿這張圖說事
4個商圈人流量都比較大，但是商圈1、4，人群逗留效果都不如2、3
如果細心觀察，我們身邊是不是有這樣的小區(qū)，居民挺多，業(yè)主消費水平也在那
但是因為小區(qū)周邊缺少聚客點，所以小區(qū)看著人流量大，但周邊店面也沒有幾家，這樣的情況下
只有等社區(qū)成熟之后，才能再重新考慮入駐
第三步：要符合人流動線
商圈繁華，并不代表每個店鋪都會旺
有時候兩個店鋪可能就因為差一步，生意就會差很多，所以，確定好商圈之后，還要考察人流活動動線
比如說，你把店開在一個拐彎處，這不是人行動線方便到達的地方，這肯定會影響到店鋪的生意，所以，盡量不選擇動線之外的地方
這個中央商業(yè)廣場上的人往哪個方向走，肯德基會派人去掐表測量，建立一套完整的數據后才能確定位置
在這個十字路口的商業(yè)街上，肯德基選擇了東南街區(qū)的位置：
? 身后是縣城老車站，門口是縣城主干道，人們行動路線基本為：西南-東北
? 東南街區(qū)商業(yè)廣場雖然也是扇形，但是離步行街道更近，這樣既可以隔離馬路對用餐的干擾，同時也方便顧客進出
還有一點，商業(yè)廣場其他入駐的品牌是什么也很重要
這個肯德基選擇入駐的這個商業(yè)廣場，是整個縣城擁有最多年輕化消費品牌的商業(yè)廣場，還有屈臣氏
雖然這里面的年輕品牌，只是些不知名的二三線小品牌，但是只要裝修、經營理念夠新穎，就有吸引客戶來消費的能力
而且不要小瞧縣城商鋪的盈利能力，像整個安慶市下面的縣級肯德基，平均每天的營業(yè)額在1.4w左右
而一般像肯德基這樣的知名連鎖店，都跟當地開發(fā)商，像萬達、吾悅等都有合作，他們之間的關系更像是合作共贏
你給我租金優(yōu)惠，我?guī)湍闾岣呱虘羧腭v率
像肯德基在縣城的加盟店，房租優(yōu)惠力度大概在25%左右，還可以按季度付
所以如果你去縣城購商鋪想還價的時候，心里就有數了
縣城肯德基多久能回本？參考一下
在肯德基官網上有一份這樣的數據，像省會城市下面的3線城市，預估會在20個月之后開始回本
備注：以上利潤分析，僅為肯德基預估，僅供參考
而像望江縣城這樣的四線縣城，平均的回本周期，預估在2年半左右，也就是差不多30個月，這樣的回本周期，對于疫情后的第三產業(yè)來說，還是不錯的
肯德基加盟店工作人員說，1、2線城市肯德基等連鎖店基本飽和，3、4線城市是未來主要的拓展方向
雖然3、4線人流量不如1、2線，但是貴在租金、員工工資等運營費用較低
總的來說
從商圈，到踩點，肯德基的開發(fā)部門不僅會根據過去的選址經驗，還會利用大數據為新店選定新地址
這一套選址流程走下來，別說一個小縣城了，無論多大的行政單位，它潛在商業(yè)能級爆點，都可以被準確定位出來
而且，不僅是新店址的位置，就連新店址未來有多少營業(yè)額都會算出來，這比當年稱霸縣城的德克士厲害多了
所以一般肯德基選址之后，生意就熱度不減，還越做越好，而且還有連帶效應
連周邊的炸雞、奶茶店，生意也跟著好了起來，這可能也是為什么早些年在上海市流行的一句：選址跟著肯德基走，生意一定很紅火
我想這一點，在縣城也能用上
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